Эксперты компании "Метриум" изучили, как меняется цена на недвижимость в зависимости от того, по какую сторону административной границы она находится. Для чистоты эксперимента аналитики рассматривали только дома, расположенные в полуторакилометровой зоне от линии Центрального округа Москвы. Выяснилось, что формальная принадлежность к ЦАО обходится покупателям в круглую сумму: от 8 до 58 процентов от стоимости "квадрата".
Внутри ЦАО на этом "пограничном" отрезке сегодня продается 2788 квартир и апартаментов. Застройщики реализуют 41 проект, причем все они относятся к трем категориям: бизнес, премиум и элит (комфорт-класс в центре не представлен). Больше всего вариантов сосредоточено в девяти локациях, среди которых лидируют Пресня, Замоскворечье и Хамовники. Усредненная цена одного квадратного метра здесь достигла отметки в 1,6 миллиона рублей.
Кардинально иная ситуация складывается за пределами округа, хотя географически это те же полтора километра до заветной черты. Здесь рынок активнее: реализуется 6094 лота в 51 жилом комплексе. География шире - 16 районов, включая Даниловский и Дорогомилово. Классовость тоже сместилась в сторону демократии: львиную долю занимает бизнес-сегмент, появляются варианты комфорт-класса, а элита практически отсутствует. Цена "квадрата" в этом поясе почти в 2,3 раза скромнее - в среднем 689 тысяч рублей.
Любопытно, что меньше всего разница ощущается в бизнес-классе: здесь наценка за центральный адрес составляет лишь 8%. Однако эксперты советуют не спешить с выводами о "дешевизне" центра.
По словам Марины Грицковой из аналитического центра STONE, приписка к ЦАО сегодня работает как мощный маркетинговый инструмент, хотя по факту соседние дома разделяет лишь пешеходная дорожка и одни и те же магазины. Эксперт отмечает парадокс: внутри округа застройщики часто распродают остатки в ЖК, спроектированных еще 4-5 лет назад. А сразу за границей вырастают новые комплексы с современными планировками и развитой инфраструктурой (так называемый бизнес+ формат), которые при более низкой цене дают инвестору гораздо лучший потенциал роста стоимости.
В премиальном сегменте разрыв становится драматичнее - здесь "плата за прописку" достигает 49%. Это объясняется не только имиджевой составляющей, но и реальными затратами девелоперов: земля в историческом центре стоит баснословных денег, а строительство осложнено плотной застройкой и необходимостью сохранения архитектурного облика.
Тем не менее, покупатели премиума все чаще голосуют рублем за качество жизни, а не за строчку в паспорте. Как подчеркивает Ольга Тумайкина (ГК ФСК), клиенты ищут готовую среду: благоустроенную набережную, зеленый двор, хорошую школу поблизости. В качестве примера она приводит жилой комплекс "Сидней Сити", который отделяет от ЦАО всего одна улица. При этом у проекта есть закрытый парк, собственная набережная и школа, входящая в топ-15 рейтинга RAEX. Для современной аудитории такие аргументы нередко перевешивают формальный статус округа.
Пик ценового разрыва зафиксирован в элит-классе - 58% в пользу ЦАО. По массовому сегменту (комфорт) и делюкс-классу сделать объективные выводы не удалось, так как в приграничной зоне не нашлось достаточного количества сопоставимых объектов с обеих сторон черты.