Многие участники сделок, которые самостоятельно проводят сделки с недвижимостью, часто используют шаблоны договоров купли-продажи или скачивают их из интернета.
На первый взгляд это кажется простым решением: взять готовый договор, заполнить данные сторон и подать документы на регистрацию.
Однако на практике именно такие шаблонные договоры нередко становятся причиной приостановки государственной регистрации в Росреестре.
На самом деле причин для приостановки может быть десятки. Иногда это серьёзные юридические ошибки, но нередко — банальные технические детали, на которые стороны просто не обратили внимания.
Чем опасна приостановка регистрации
Приостановка регистрации — это не просто задержка до 3 месяцев.
В некоторых случаях она может привести к серьёзным последствиям для всех участников сделки.
Особенно сложной ситуация становится при альтернативных сделках, когда одновременно продаётся и покупается несколько объектов недвижимости.
В такой схеме может возникнуть ситуация, когда:
• часть квартир в цепочке уже зарегистрирована,
• другая часть сделок приостановлена,
• схема денежных расчётов оказывается заблокирована.
В результате нарушаются сроки сделок, некоторые участники могут выйти из цепочки, и оставшимся сторонам приходится возвращать всё в первоначальное состояние.
Иногда последствия оказываются ещё более серьёзными.
Например, продавец может потерять налоговый период владения недвижимостью.
Если квартира находилась в собственности более 5 лет и сделка сорвалась из-за приостановки регистрации, то при повторной продаже срок владения может считаться заново. Это означает либо ожидание нового срока владения (5 лет), либо уплату налога.
Даже при обычных сделках приостановка создаёт проблемы:
нарушаются сроки, теряется время, а сама процедура может затянуться до нескольких месяцев. В некоторых случаях сделка в итоге просто разваливается.
Почему возникают приостановки
Причин может быть очень много. Иногда это сложные юридические нюансы, а иногда — формальные детали в договоре.
Например, стороны часто договариваются, что расчёты по квартире будут происходить после регистрации перехода права собственности. Для этого используются:
• аккредитив
• банковская ячейка
• номинальный счёт
• эскроу-счёт
Однако при таких условиях в договоре необходимо корректно указать определённые юридические положения, в частность ст. 488 Гражданского кодекса РФ. Если этого не сделать, Росреестр может приостановить регистрацию.
Ещё один пример — сделки с объектами, имеющими особый правовой режим.
Если продаётся объект культурного наследия или недвижимость, расположенная в охранной зоне, то в договоре необходимо отражать специальные условия использования такого объекта.
Если просто скачать стандартный шаблон договора и заполнить его — регистрация будет приостановлена.
Технические ошибки
Очень часто причиной приостановки становятся обычные технические ошибки.
Например:
• неправильные данные объекта недвижимости,
• несоответствие информации данным ЕГРН,
• ошибки в реквизитах сторон,
• неточности в описании объекта.
Иногда проблемы возникают и при подаче документов.
Бывают ситуации, когда стороны передают документы специалисту в МФЦ или банке для электронной регистрации, но один из документов по ошибке не отсканирован или не отправлен в Росреестр.
Такие случаи действительно происходят, поэтому важно контролировать весь процесс подачи документов.
Важность правильного оформления договора
Многие считают, что главное в договоре купли-продажи — это указать квартиру и её цену.
На самом деле это не совсем так.
Предмет договора — это передача права собственности от продавца к покупателю.
И этот момент должен быть правильно сформулирован в договоре.
Кроме того, важно корректно отражать все обременения и особенности объекта недвижимости. Сделки с обременениями возможны, но такие обстоятельства должны быть правильно оформлены в документах.
Почему важно контролировать всю сделку
Практика показывает, что приостановка регистрации чаще всего происходит не из-за одной серьёзной ошибки, а из-за совокупности мелких недочётов.
Поэтому важно не только правильно составить договор, но и контролировать весь ход сделки: от подготовки документов до подачи их на регистрацию.
Так же вы можете узнать самые распространённые причины приостановки регистрации, с которыми чаще всего сталкиваются участники сделок:
«Основные причины приостановки регистрации перехода права по ДКП»
— в Telegram https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE/1240
— в MAX https://max.ru/join/D1n9nRN-BF_LEZM8E5vaC6p8x4tx8uYU8e2mXiNipbQ
Выбирайте удобную площадку.