Если честно, к апартаментам в Питера я когда-то относился весьма скептически.
Слишком много мифов и возражений: «это не жильё», «налоги выше», «рисков больше» и вообще это «недокоммерция» .
Но чем глубже я начал разбирать цифры, тем яснее стало — в мегаполисах и курортных регионах апартаменты могут быть очень сильным инструментом. Главное — понимать, где и зачем покупать.
Разберу на примере СПБ, потому что это один из самых показательных рынков и я тут живу и больший поток клиентов у меня именно из Питера.
Почему именно мегаполис?
Санкт-Петербург — город с постоянным потоком людей:
- туристы круглый год(Ведь Эрмитаж,Исаакиевский собор Невский Проспект и прочие точки притяжения открыты круглый год)
- студенты
- командировочные
- релоканты из регионов
- IT и бизнес-специалисты
Это значит одно: спрос на кратко- и среднесрочную аренду здесь устойчивый.
В мегаполисе недвижимость — это не только квадратные метры.
Это инфраструктура, транспорт, деловая активность и постоянное движение.
Главный плюс апартаментов — гибкость дохода
Квартира чаще ориентирована на долгосрочного арендатора. Да можно и квартиру сдавать посуточно, но тогда придётся самому заниматься уборкой, маркетингом, заселением и выселением(окей - можно установить бесконтактное заселение, но контроль никто не отменял) или же обращаться к риэлтору-по аренде или сторонней управляющей компании, которые чаще всего будут дороже, чем управляйка конкретного адекватного апарт комплекса.
Апартаменты это конкретная модель “живой аренды”:
- посуточно
- среднесрочно на 1–3 месяца
- через управляющую компанию от апарт комплекса
И вот здесь начинается интересная математика.
В центре Петербурга или рядом с крупными транспортными узлами доходность апартаментов часто выше, чем у стандартной квартиры в спальном районе.
Но при как минимум 3 условиях — локация выбрана правильно(60% успеха), удобные транспортные развязки для приезжих(20% успеха) и профессиональная управляющая компания от апарт комплекса(20% успеха)
Локация — это 60% успеха
Когда меня спрашивают: «Выгодно ли брать апартаменты?», я для начала спрашиваю: «Где именно?»
В Петербурге я смотрю прежде всего на:
1. Центр, исторический пояс и привязку к топовым туристическим локациям
Туризм, высокая ликвидность, дорогая аренда.
2. Районы рядом с метро и крупными хабами
Московский вокзал, Лиговский, Петроградка, Василеостровский и Московский районы, — стабильный поток арендаторов.
3. Новые деловые кластеры
Лахта, территории рядом с крупными офисными центрами(Новая Охта, "Технополис", деловая зона у Балтийского вокзала и т.д.).
Если апартаменты находятся “в поле” без инфраструктуры или в далёкой Области — доходность резко стремится к нулю, да и рост цены на некоторых объектах реальный ноль за пару лет(смотрим динамику внизу).
Личный пример
Кейс 2024 года: центр СПБ, ставка уже рыночная
Лето, август 2024.
Льготной ипотеки для всех больше нет.
Ставки по рынку — двузначные.
Инвестор выбирал между:
Вариант 1 — квартира
- Студия в московском районе,
- Цена: 7,2 млн ₽
- Долгосрочная аренда: ~30 000-35 000 ₽
Вариант 2 — апартаменты
- Апарт-студия тоже в московском районе, но ближе к метро и центру
- Цена: 6,1 млн ₽
- Среднесрочная аренда: 50 000–60 000 ₽
(не посуточная сдача, а формат 1–3 месяца)
Что изменилось после отмены дешёвой ипотеки
Когда ставка высокая, главное — размер финансового долга(в данном случае рассрочка) и регулярная нагрузка по платежам(в данном случае ежеквартальным).
Апартамент оказался дешевле почти на 1,1 млн ₽.
Это сразу уменьшило:
- размер первоначального взноса
- срок окупаемости
- ежеквартальный платёж по рассрочке
В условиях дорогих денег это критично.
Доходность в цифрах
Квартира:
- 30 000 ₽ × 12 = 360 000 ₽ в год
- Минус налоги/простои — около 320 000 ₽ чистыми
- Доходность ~4,5–5%(на 2026 понятное дело, что доходность стала выше)
Апартаменты:
- Средний доход 50 000 ₽ × 12 = 600 000 ₽
- С учётом простоев и управления — ~500 000 ₽
- Доходность ~8–9%(также к рамках 2026 года доходность стала выше)
Но на 2024 год разница была почти в два раза.
Почему это сработало именно в 2024
- Высокая ставка по ипотеке сделала важным размер кредита.
- Туризм в Петербурге после февраля 2022 года стал восстанавливаться — спрос на кратко- и среднесрочную аренду вырос.
- Корпоративная аренда стала активнее (командировки, проекты, релокация).
- В центре города апартаменты чаще конкурируют не с квартирами, а с отелями.(Конечно при условии хорошей маркетинговой компании и управляйке)
Но где подвох?
Апартамент выиграл только потому что:
- сильнее локация
- пешая доступность до метро
- управляющая модель
- современный формат комплекса
Если бы это был апарт «в поле» или прямо рядом с жилым комплексом-конкурентом, цифры были бы другими.
Вывод
В 2024 году, когда дешёвая ипотека исчезла,
апартаменты в правильной точке оказались более устойчивой моделью:
- ниже вход
- выше доход
- быстрее выход на положительный поток
Но ключевых факторов всё также три — локация, управляющая компания, транспортная доступность.
Преимущества апартаментов в мегаполисе
Вот что я реально вижу по практике:
✔ Ниже входной билет в центре
✔ Возможность сервисной модели (управляющая компания)
✔ Более высокая арендная ставка за счёт формата
✔ Спрос со стороны бизнеса и туризма
✔ Гибкость — можно менять формат аренды
В Петербурге апартаменты часто выглядят как “мини-отель”, а не просто квартира.
Это влияет на цену аренды.
Но есть и реальные сложности
Я не люблю рисовать идеальную картину.
1. Налоги и коммуналка выше
Это факт. Нужно считать чистую доходность, так как нужно помнить, что апартаменты это коммерческая недвижимость.
2. Конкуренция
В некоторых районах предложение апартаментов растёт. (Кстати, как сейчас в том же упомянутом Московском районе)
3. Управление
Если нет УК, собственник превращается в администратора.
Решение — считать модель заранее.
Не “сколько можно заработать в теории”, а “сколько останется вероятнее всего исходя из рынка”.
Когда апартаменты действительно выгодны
Я бы рекомендовал рассматривать этот формат, если:
- объект в центре, у метро, между точками притяжения туристов или между бизнес кластеров.
- рядом туристический поток
- есть управляющая компания
- экономика просчитана на 3–5 лет вперёд в пессимистичной манере(ежегодная капитализация минимальна и аренда растёт ниже среднерыночных фактический показателей рынка, то есть берем и занижаем на несколько процентов)
Инвестиции в мегаполисе — это не про “угадать”.
Это про системный подход.
Доходные апартаменты: что важно проверить
Перед покупкой я всегда смотрю:
- реальную загрузку по району
- среднюю ставку аренды
- конкуренцию в радиусе 1 км
- транспортную доступность
- перспективы развития района
И только потом считаю цифры.
Кому подойдёт такая стратегия?
- тем, кто хочет выше доход, чем у стандартной квартиры именно от аренды
- тем, кто не планирует жить в объекте на постоянной основе
- тем, кто готов работать с управляющей моделью и делиться прибылью с управляющей компанией
- тем, кто понимает риски, но хочет гибкости
Что в итоге?
Апартаменты в мегаполисах — это не “модно”, а рационально, если правильно выбрана локация.
В Петербурге при грамотном выборе можно получить:
- стабильный денежный поток
- гибкость формата
- хорошую ликвидность
- потенциал роста цены
Но всё решают расчёты.
Кстати, я писал другую статью про инвестирование через семейную ипотеку, вот в случае дешевых денег 90%, что по окупаемости будет выигрывать квартира.
Пишите в комментариях, что Вы думаете по этому поводу.
Мне интересно ваше мнение.
Вы рассматриваете апартаменты как альтернативу квартире?
Или всё ещё считаете их слишком рискованным форматом?
Конкретные кейсы и сравнения выкладываю в ТГ https://t.me/D_and_S_invest
или MAX https://max.ru/id530701757955_biz