Определение Верховного Суда РФ от 2 декабря 2025 г. N 41-КГ25-76-К4
С 2002 г. на основании договора приватизации Татьяна являлась собственником квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме, состоящем из двух квартир.
В 2023 году собрание жильцов решило приобрести в собственность земельный участок под домом. В 2024 году Администрация предварительно согласовала предоставление участка в собственность и провела межевание. А затем потребовала от Татьяны подписать договор аренды с уплатой арендной платы аж с 2021 года.
Татьяна подписала, но затем подала иск о признании этого пункта договора недействительным.
Суд первой инстанции удовлетворил иск.
Позиция суда:
▶️ До 2023 г. спорный участок принадлежал на праве собственности собственникам квартир в многоквартирном доме, в связи с чем у Комитета отсутствовали какие-либо права на данный участок, в том числе право на взимание платы за пользование им.
Апелляция отменила решение.
Позиция апелляции:
▶️ До постановки участка на кадастровый учет права на него сохраняются за публично-правовым образованием, которому он принадлежит.
Позиция Верховного Суда:
1) В соответствии с частью 2 статьи 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
2) Если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, эта земля находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
➡️ При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений статей 304 - 305 ГК, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
➡️ Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
➡️ При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.
Дело вернули в апелляцию.
Еще больше судебной практики в Телеграм-канале и MAX