2026-й — это новый 2016-й? Сомнительно, хотя в социальных сетях нас уже несколько недель пытаются убедить в обратном. Как минимум, это не работает в вопросах недвижимости, потому что цены на квартиры не поддаются трендам в социальных сетях — они продолжают расти, а жилье становится все менее доступным массовому покупателю.
Разбираемся, что сегодня происходит с рынком недвижимости и есть ли связь между покупкой жилья и возрастом потенциального владельца.
О ситуации
Прошлый год удивил рекордами, например, высокой ключевой ставкой — до июня 2025 года она держалась на уровне 21%. Кроме того, упал объем строительства многоквартирных домов — на 15% по сравнению с 2024 годом, согласно исследованиям консалтинговых компаний. В 2025 году еще действовала семейная ипотека под 6%, а некоторые застройщики предлагали приятные условия по рассрочке, поэтому спрос на покупку жилья все-таки держался. А вот эскроу-счета девелоперов (перечисления покупателями денег на счета, где средства замораживаются до момента завершения строительства — прим. ред.) пополнялись не слишком активно. В целом объем предложения за 2025-й снизился на 20,7% — это минимальный показатель за последние три года.
Несмотря на суровые времена с высокими ставками по ипотеке (17–20% для стандартных программ, без льготных условий) и растущими ценами на недвижимость (например, в элитном жилье за год рост цен составил 21%), в Москве спрос на недвижимость в 2025 году уменьшился всего на 2% по сравнению с 2024 годом.
При этом объемы продаж остаются почти на прежнем уровне — в том числе за счет покупателей, которые приобретают жилье без привлечения ипотечных программ. К слову, на конец 2025 года средняя цена предложения в «старой» Москве составила 781 000 рублей за квадратный метр — это сопоставимо со стоимостью недельной поездки на Мальдивы для двоих...
При этом стоимость аренды жилья повысилась на 5-15% (по состоянию на конец 2025 года) по сравнению с прошлым годом. Снять «однушку» в Москве стоит 52-66 тысяч рублей в месяц — и даже при такой ценовой политике качество квартир оставляют желать лучшего, а хорошие варианты разбирают быстро.
Аренда или покупка?
По информации из открытых материалов исследований рынка жилья, по состоянию на 2025 год до 85% жителей России владеют собственным жильем, остальные 15% арендуют квартиры.
В профессиональной среде отметили, что в последний год спрос среди потенциальных покупателей сместился в сторону вторичного рынка, так как первичный зависит от программ государственной поддержки. Кроме того, люди активнее смотрят новые локации будущего жилья.
Ключевая ставка и льготные ипотечные программы
В середине декабря прошлого года Центробанк снизил ключевую ставку до 16%. По среднесрочному прогнозу, в 2026 году она будет держаться на уровне 13-15%, а уже в 2027 году может составить 7,5-8,5%.
Согласно разным оценкам, жители России в 2025 году взяли ипотеку на 4,4-4,5 триллиона рублей — это всего на 9% меньше, чем в 2024 году. То есть люди продолжают покупать жилье, несмотря на высокие цены и процентные ставки. Кроме того, в декабре из-за изменений правил выдачи семейной ипотеки с 2026 года (с 1 февраля 2026 года только один из супругов может оформить кредит по семейной ипотеке под 6%, а не оба — прим. ред.) случился пик продаж (с середины 2024 года) — было продано квартир на 735 миллиардов рублей.
Какие прогнозы
Эксперты ожидают, что цены на жилье этом году продолжат расти — в среднем на 14-15% за год в Москве и Санкт-Петербурге. При этом высокие ставки по ипотеке сохранятся, но при этом люди все равно продолжат покупать жилье, также ожидается отложенный спрос на недвижимость.
Как выгодно купить квартиру в 2026-м?
Покупайте жилье на ранних этапах строительства. На момент сдачи дома цена может увеличиться по сравнению с первоначальной на 30%.
Смотрите на планировку. Главное, чтобы пространство было функциональным.
Обращайте внимание на репутацию застройщика. В противном случае можно вписаться в долгострой и не получить ни денег, ни квартиры.
Ориентируйтесь на район. Вероятность, что сегодня вы приобретете квартиру в доме, который строится в невзрачной промзоне, а к моменту въезда там уже будут метро и развитая инфраструктура — высока.
Яркий пример такой локации — «Южный порт» , который пока не так раскручен, но при этом с каждым месяцем развивается — есть большой транспортный узел, больницы, поликлиники, школы и детские сады. Здесь же — выход к Москве-реке, а, следовательно, и неспешные прогулки летними вечерами. В кластер уже пришли ведущие девелоперы. Здесь строят современные жилые кварталы, деловой и технологический хаб, новую инфраструктуру, зеленые парковые зоны и пешеходную набережную с мариной, понтонными бассейнами, спа и даже парящим мостом для променадов. В перспективе 10-15 лет - настоящий город-сад.
Цены на жилье здесь пока еще не такие высокие, какими они станут, когда все построится, оно и логично - на старте заходить всегда выгоднее. Например, в том же ЖК «Адмирал» от девелопера группы ПАО «Банк ВТБ» «Галс-Девелопмент» цена однокомнатной квартиры — в районе 18 млн рублей. Для сравнения — «однушка» в новостройке в районе «Технопарка» (15 минут от «Печатников» на машине) стоит уже больше 30 млн рублей.
«Адмирал» задуман как семейный жилой комплекс с самодостаточной средой внутри. Жить, учиться и работать можно будет рядом с домом. Проект разделен на три квартала (порядка 5 000 квартир). В каждом из них – закрытый двор-парк в половину гектара, а между ними – пешеходный бульвар с велодорожками, вдоль которого будет различная коммерция: от кофейни, где по утрам можно будет брать вкусный кофе, до салонов красоты и фитнес-клубов. Вместе с первым кварталом построят школу и детский сад. Все это сделает повседневные маршруты проще и приятнее, а необходимость в дальних поездках можно будет свести к базовому к минимуму.
Особое внимание уделено благоустройству: более 60% территории отведено под озеленение. Все это создаст ощущение парковой атмосферы под окнами своего дома.
В числе квартир как студии 29 кв. м, так и четырехкомнатные варианты в 99 кв. м для тех, кто с детства любит собираться за столом всей семьей.
Сегодняшние времена, увы, очень затратные, но, кажется, если и дальше откладывать серьезный шаг, нужный момент может просто не наступить.