Зарплаты растут быстрее цен на жилье, но доступность квартир остается под давлением
В 2025 году рост зарплат впервые обогнал удорожание недвижимости, но для большинства семей покупка квартиры по-прежнему остается сложной задачей. В разных регионах ситуация с доступностью жилья меняется неравномерно.
Фотография: Restate.ru
В 2025 году российский рынок недвижимости столкнулся с неожиданным дисбалансом: темпы увеличения доходов населения впервые за несколько лет опередили рост стоимости квадратного метра. Однако этот факт не принес долгожданного облегчения для большинства семей - доступность жилья по-прежнему остается под вопросом, а региональные различия только усилились.
По расчетам Альфа-банка, к декабрю 2025 года для приобретения одного квадратного метра жилья в среднем по стране требовалось 1,9 средней зарплаты. Для сравнения, годом ранее этот показатель составлял 2 месяца, а в 2022 году - 2,3. Такой сдвиг объясняется не только ускорением роста зарплат, но и замедлением удорожания недвижимости. Средний доход россиян за январь-ноябрь 2025 года достиг 96,7 тысячи рублей в месяц, что на 14,2% выше аналогичного периода прошлого года, как сообщает Коммерсант со ссылкой на данные Росстата. При этом средняя цена квартиры в новостройке снизилась на 1,1% за год и составила 199,2 тысячи рублей за квадратный метр, а на вторичном рынке, напротив, выросла на 7% - до 160,4 тысячи рублей за квадрат.
Несмотря на эти цифры, коэффициент доступности жилья практически не изменился и остался в диапазоне 3-3,5 года, а доля семей, способных позволить себе покупку квартиры, держится на уровне 58%. Причина - ужесточение условий ипотечного кредитования и рост ставок, которые сделали рыночную ипотеку недоступной для большинства потенциальных покупателей. Девелоперы, в свою очередь, не могут снижать цены из-за обязательств по проектному финансированию, что только усугубляет ситуацию.
Индексы доступности, которые рассчитываются исходя из срока накопления на стандартную квартиру площадью 54 кв. м при условии откладывания всей зарплаты, не отражают реальную картину. Более 60% сделок на первичном рынке и не менее 20% на вторичном совершаются с использованием ипотеки, а стандартная площадь уже не соответствует современным потребностям домохозяйств. За последние пять лет, по оценке экспертов, зарплаты выросли на 89%, а стоимость однокомнатных квартир - на 108%. В результате, чтобы купить даже самую доступную квартиру, в некоторых городах требуется копить десятилетиями.
Региональные контрасты и влияние рынка
Динамика цен на жилье в 2025 году оказалась крайне неоднородной. В Москве, Санкт-Петербурге и Казани рост стоимости квадратного метра на первичном рынке превысил 20% за год. Это связано с исчезновением бюджетных вариантов и увеличением доли дорогих объектов, в том числе бизнес-класса. В других крупных городах ситуация схожа: наиболее доступные предложения быстро уходят с рынка, а различия между регионами определяются уровнем экономического развития и особенностями спроса.
В некоторых городах, таких как Новокузнецк, Кемерово, Тольятти и Ижевск, для покупки самой дешевой квартиры требуется от 44 до 51 средней зарплаты. В то же время в Сочи, Севастополе, Махачкале и Москве этот показатель превышает 90 зарплат, что эквивалентно более восьми годам накоплений. Такие цифры подчеркивают, насколько разнится ситуация по стране и как сложно становится приобрести собственное жилье в мегаполисах и популярных регионах.
На фоне этих тенденций эксперты отмечают, что даже при замедлении роста цен на новостройки, вторичный рынок продолжает дорожать. В материале о том, как крупнейшие застройщики России увеличивают выручку на фоне стагнации продаж и роста цен, подробно разбирается, почему покупателям становится все сложнее найти доступные варианты - подробнее о причинах роста доходов девелоперов.
Прогнозы и ожидания на 2026 год
По оценкам Альфа-банка, в 2026 году стоимость жилья в среднем по России вырастет примерно на уровне инфляции, а зарплаты увеличатся на 11%. Ожидается, что на вторичном рынке доступность жилья снизится из-за опережающего роста цен - на 10-12% при увеличении зарплат менее чем на 10%. Ключевыми факторами останутся динамика ключевой ставки, реальные доходы населения, параметры господдержки и региональные особенности спроса.
Несмотря на отдельные позитивные сигналы, рынок недвижимости России продолжает испытывать давление со стороны высоких ипотечных ставок и ограниченного предложения доступных квартир. В ближайшее время ситуация вряд ли изменится в пользу покупателей, а региональные различия только усилятся.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru