Март 2026 года. Рынок апартаментов Москвы переживает исторический перелом. Решение Конституционного суда о возможности временной регистрации в этом формате жилья совпало с беспрецедентным сокращением предложения. Сегодня апартаментов в продаже осталось всего 4 тысячи — это минимум с 2017 года . Разбираемся, что будет с ценами в ближайшие три года, какие планировки останутся в фаворе и как новости из судов повлияют на инвестиционную привлекательность этого сегмента.
Рынок на минимуме: предложение рухнуло на 38%
Главная новость для потенциальных покупателей: выбор апартаментов стремительно тает. За 2025 год объем предложения сократился на 38% — с 6,4 до 4 тысяч объектов . В массовом сегменте (стандарт- и комфорт-класс) падение оказалось еще драматичнее — минус 55% за год. Сегодня в продаже всего 1 тысяча таких лотов.
Почему это происходит? Новые проекты с апартаментами в Москве практически не запускаются. Город фактически отказался от строительства объектов такого типа . При текущих темпах продаж (около 350 апартаментов в месяц) имеющийся запас может быть распродан за год-полтора.
Парадоксально, но спрос при этом сохраняется. В 2025 году в массовом сегменте заключили 2,4 тыс. договоров долевого участия, в бизнес-классе — 1,9 тыс. . А решение КС о регистрации, по мнению экспертов, подстегнет интерес еще сильнее.
Ценовая динамика: апартаменты догоняют квартиры
Январь 2026 года показал разнонаправленную динамику. Средневзвешенная цена квадратного метра в массовых новостройках Москвы достигла 417 640 рублей (+2% за месяц) . При этом апартаменты в этом сегменте стоят заметно дешевле — около 332 тысяч рублей за «квадрат» .
Однако общая картина меняется. По данным аналитиков, в некоторых сегментах апартаменты уже обгоняют квартиры по цене. К январю 2024 года средний квадратный метр апартаментов достигал 616,6 тыс. рублей, показав рост на 155,8% за год . Это объясняется тем, что многие современные апартамент-комплексы строятся на уровне бизнес- и премиум-класса с качественной отделкой и развитой инфраструктурой.
На 2026 год эксперты прогнозируют общий рост цен на жилье в Москве в пределах 7–10% . Апартаменты, учитывая дефицит предложения и повышение спроса после решения КС, могут подорожать сильнее — особенно в ликвидных локациях.
Прогноз 2026–2028: три сценария
Базовый сценарий предполагает плавное снижение ключевой ставки до 12–13% к концу 2026 года . В этом случае цены на апартаменты будут расти умеренно — на 3–5% ежегодно, вслед за общим рынком. Основным драйвером станет не ипотека (она по-прежнему малодоступна для апартаментов из-за отсутствия льготных программ), а интерес инвесторов и покупателей, ориентированных на наличный расчет.
Оптимистичный сценарий реализуется при более быстром снижении ставок и закреплении права на регистрацию в апартаментах на законодательном уровне. Тогда цены могут вырасти на 5–8% в год . Особенно подорожают объекты в качественных комплексах бизнес-класса с хорошей транспортной доступностью.
Консервативный сценарий (сохранение высоких ставок, отсутствие дальнейшей легализации) приведет к стагнации. Цены останутся на текущем уровне или даже скорректируются вниз на несколько процентов.
Важно понимать: апартаменты — это уже не «дешевая альтернатива». Разрыв с квартирами сокращается, а в некоторых проектах исчезает вовсе. Покупатель платит за локацию, видовые характеристики и качество комплекса, а не за юридический статус.
Какие апартаменты подорожают больше всего
Не все апартаменты созданы равными. В ближайшие три года выиграют те объекты, которые максимально приближены к жилому формату.
Бизнес-класс — наиболее перспективный сегмент. Здесь предложение сократилось на 22% за год (до 2,5 тыс. объектов) . Такие комплексы часто строятся с продуманной инфраструктурой, подземными паркингами, закрытыми дворами. Именно они привлекают покупателей, которые готовы платить за качество среды, но не хотят переплачивать за статус «квартиры» в том же районе. Пример — комплекс Nametkin Tower в ЮЗАО, где квадратный метр стартует от 388 тыс. рублей.
Премиум- и элитный сегменты также покажут рост, но там своя специфика. Предложение премиальных апартаментов сократилось на 37% (до 301 объекта), элитных — на 39% (до 217) . Это штучный товар, который дорожает вне зависимости от общей конъюнктуры.
Массовый сегмент будет расти медленнее. Здесь выше конкуренция с квартирами комфорт-класса, а покупатели чувствительнее к цене. Однако именно в этом сегменте решение КС о регистрации может стать решающим аргументом при выборе между апартаментами и жильем.
Выбор планировки: студии, однокомнатные, двухкомнатные
Аналитики фиксируют: в массовом сегменте практически исчерпаны студии и многокомнатные квартиры . Это сигнал для покупателей.
Студии остаются самым доступным форматом входа в московскую недвижимость. Их доля в структуре предложения минимальна, а спрос со стороны инвесторов (под сдачу в аренду) и молодых покупателей стабилен. Студии будут дорожать пропорционально рынку, но их ликвидность при перепродаже сохранится.
Однокомнатные апартаменты — наиболее универсальный вариант. Они подходят и для себя (одиноким профессионалам, парам без детей), и для аренды. В условиях дефицита предложения «однушки» будут разлетаться в первую очередь.
Двухкомнатные — ниша для семей или тех, кто планирует длительное проживание. Здесь важна продуманность планировки: наличие изолированных комнат, раздельного санузла, кухни площадью не менее 10–12 метров.
Общий тренд: покупатели все внимательнее относятся к функциональности. Проходные комнаты, крошечные кухни, отсутствие мест хранения — все это снижает ликвидность даже в самом статусном комплексе.
Решение КС: исторический перелом
4 февраля 2026 года Конституционный суд РФ принял решение, которое может изменить судьбу апартаментов. Суд признал право собственников и членов их семей на временную регистрацию в этом типе недвижимости.
До этого момента апартаменты находились в «серой зоне»: жить можно, а прописаться — нет. Отсутствие регистрации лишало людей доступа к медицине, образованию, социальным услугам. Теперь этот барьер снят — хотя и с оговорками.
Что именно изменилось?
- Временная регистрация по месту пребывания становится доступна собственникам, их семьям и близким родственникам (с согласия владельца).
- Регистрация оформляется в том же порядке, что и для жилых помещений.
- Требование одно: помещение должно быть пригодно для проживания и фактически использоваться как жилье.
Что осталось по-прежнему?
- Постоянная регистрация (прописка) пока недоступна.
- Апартаменты сохраняют статус нежилых помещений.
- Налоги и коммунальные платежи — по коммерческим тарифам.
- Материнский капитал и льготная ипотека не распространяются.
Эксперты единодушны: решение КС повысит привлекательность апартаментов . Особенно для корпоративных клиентов, которые покупают жилье для ключевых сотрудников рядом с офисами в МФК . А также для тех, кто уже владеет апартаментами — напрямую снимается социальная напряженность.
Глава аналитиков «Метриум» Руслан Сырцов прогнозирует: в случае законодательного урегулирования статуса спрос вырастет, а учитывая многолетние минимумы предложения, это практически гарантированно приведет к росту цен.
Риски и ограничения
При всех позитивных сдвигах апартаменты остаются специфическим активом.
Соседство с коммерцией. Рядом с вами может оказаться хостел, салон красоты или мастерская. Шум, запахи, постоянная смена жильцов — это реальность многих апартамент-комплексов. Но данные факт минимизируется хорошей управляющей компанией в комплексах бизнес-класса и выше.
Дефицит социальной инфраструктуры. При строительстве апартаментов застройщики не обязаны возводить школы, сады и поликлиники. Даже с регистрацией мест в этих учреждениях может не хватить — они просто не рассчитаны на дополнительную нагрузку.
Налоги и коммуналка. Выше, чем в квартирах. Это увеличивает расходы на содержание.
Ипотека. Ставки выше, программы господдержки недоступны. Покупка апартаментов — почти всегда наличный расчет или дорогой рыночный кредит.
Выводы и рекомендации
Для покупателя апартаментов в 2026–2028 годах главный вызов — успеть выбрать качественный объект, пока предложение не иссякло окончательно. Цены будут расти, особенно в сегменте бизнес-класса и в проектах, максимально приближенных к жилому формату.
Наиболее ликвидными останутся однокомнатные апартаменты и студии в комплексах с продуманной инфраструктурой и транспортной доступностью. Решение КС о регистрации добавило этому формату очков, но не превратило его в полноценное жилье.
Инвесторам стоит обратить внимание на апартаменты в МФК рядом с деловыми кластерами — спрос на аренду со стороны профессионалов будет только расти. А вот рассчитывать на быстрый спекулятивный рост не стоит: апартаменты — история про среднесрочную и долгосрочную перспективу.
Рынок вступает в фазу, где выбирать придется не между «дешево» и «дорого», а между качеством среды, локацией и готовностью мириться с юридическими особенностями формата. Те, кто сделает правильный выбор сейчас, через три года окажутся в явном плюсе.