На первичном рынке жилья Москвы и Подмосковья заметно изменилась структура предложения: за год количество квартир с отделкой в новостройках сократилось на 40,4 %. Как подсчитали эксперты компании Метриум, сегодня в столичном регионе реализуется порядка 32,8 тыс. таких лотов. При этом число квартир без отделки снизилось лишь на 4 % — до 54,8 тыс. лотов.
В результате этих изменений доля квартир от застройщиков без отделки в общем объёме предложения новостроек Москвы и Подмосковья достигла почти двух третей — тогда как год назад она составляла чуть более половины. Это говорит о серьёзной трансформации предпочтений покупателей и стратегий девелоперов.
Почему девелоперы отказываются от отделки?
Эксперты выделяют несколько ключевых причин сокращения предложения квартир с отделкой:
- Рост стоимости стройматериалов. Удорожание материалов негативно влияет на маржинальность проектов, из за чего застройщики стараются минимизировать дополнительные опции.
- Высокая ключевая ставка. Дорогие кредиты заставляют покупателей фокусироваться на базовой стоимости квадратного метра. Чтобы снизить финансовую нагрузку, многие выбирают жильё без отделки.
- Увеличение рисков для застройщиков. Как отметил директор по стратегии и продажам новостроек группы Плюс Алексей Чапик, растёт число спорных ситуаций при приёмке квартир с отделкой. Это повышает риски для девелоперов.
- Нехватка квалифицированных кадров. По словам главного аналитика «Циана» Алексея Попова, наблюдается дефицит специалистов для выполнения внутренних работ в новостройках.
- Проблемы с финансированием. Дорогое проектное финансирование усложняет прогнозирование сроков сдачи объектов, что также влияет на решения застройщиков.
Динамика цен
Ситуация отразилась и на стоимости жилья с разными типами отделки. По подсчетам специалистов компании Бест-Новострой, динамик цен на «первичку» выглядит следующим образом:
• квартиры с предчистовой отделкой (white box) за год подорожали в среднем на 35 % — до 478,6 тыс. рублей за 1 кв. м;
• жильё с финишной отделкой выросло в цене на 65 % — до 442,5 тыс. рублей за 1 кв. м.
Влияние отделки на себестоимость и спрос
По оценке Алексея Чапика, базовая чистовая отделка может увеличить себестоимость проекта на 10–20 %. В условиях высокой ключевой ставки и ограниченного бюджета покупателей это становится критичным фактором. Девелоперы всё чаще делают ставку на минимальную комплектацию, чтобы удержать итоговую стоимость квартиры в разумных пределах.
«Сегодня покупатели в первую очередь смотрят на базовую цену квадратного метра, — комментирует эксперт. — Застройщики реагируют на этот запрос, предлагая больше вариантов без отделки или с предчистовой подготовкой. Это позволяет снизить порог входа и сделать жильё доступнее».
Что это значит для покупателей?
Сокращение предложения квартир с отделкой создаёт ряд последствий:
• рост затрат на ремонт. Покупателям, выбравшим жильё без отделки, придётся дополнительно инвестировать в ремонт — а это увеличивает общие расходы на приобретение и обустройство квартиры;
• увеличение сроков заселения. Ремонт может занять несколько месяцев, что откладывает момент переезда;
• риск ошибок при самостоятельном ремонте. Не все покупатели обладают опытом в выборе материалов и подрядчиков, что может привести к дополнительным тратам и разочарованиям;
• спрос на услуги ремонтных компаний. На фоне роста числа квартир без отделки может активизироваться рынок подрядных организаций и дизайн студий.
Перспективы рынка
Аналитики предполагают, что тренд на сокращение доли квартир с отделкой сохранится в ближайшие месяцы. Девелоперы будут ориентироваться на оптимизацию себестоимости строительства, гибкость форматов (предчистовая отделка, минимальные решения), развитие программ «умного ремонта» или партнёрств с подрядчиками для снижения нагрузки на покупателей.