Николай с 2023 года пытается через суд вернуть деньги, которые он отдал за квартиру в так и не построенном доме. А ведь ещё в 2019 году прошла реформа долевого строительства, которая должна защищать людей от ненадёжных застройщиков. Но такие истории случаются и сейчас.
Разберёмся, почему даже после реформы люди теряют деньги, какие документы требовать у застройщика и когда покупка на старте — это действительно выгода, а не лотерея.
Как до сих пор становятся обманутыми дольщиками
Николай купил квартиру в 2021 году. Тогда на месте будущего дома только заколачивались сваи, зато цена за м² квартиры была на 20% ниже рынка новостроек.
Компания обещала выдать ключи в 2023 году, но в 2022 году стройка остановилась. Сначала менеджеры успокаивали Николая: «Сами понимаете — санкции, материалы стоят на границе. Но скоро мы во всём разберёмся». Стройка так простояла ещё год, а потом Николай уже никому не мог дозвониться: офис закрыт, менеджеры проходят по делу о «мошенничестве в особо крупном размере в составе группы». А учредителей компании в России не оказалось.
Николай отдал 3,5 млн ₽ за квартиру, в которой он, возможно, никогда не будет жить. А некоторые обманутые дольщики вынуждены ещё и платить ипотеку.
Как так вышло?
Николай знал, что реформа долевого строительства включает в себя сделки через эскроу-счёт.
Эскроу — это независимый счёт в банке, где деньги покупателя будущей квартиры замораживаются до тех пор, пока застройщик не введёт дом в эксплуатацию. Девелопер строит на свои или кредитные деньги, а ваши получает только после выдачи ключей. Если дом не сдан в срок — банк возвращает деньги покупателю.
И у Николая тоже деньги должны были поступить на эскроу-счёт, но менеджеры убедили его:
«Спрос огромный, и, чтобы закрепить цену, нужно прямо сейчас подписать договор бронирования и внести 70% суммы напрямую нам. Потом мы заключим договор долевого участия (ДДУ) и переведём деньги на эскроу».
Николай согласился, но ДДУ так и не подписали, а счёт не открыли. Без этих обязательных шагов закон его не защитил.
Виды обмана: как бывает ещё
Эскроу-счёт — отличный инструмент, но недобросовестные компании пытаются его обойти. Вот 4 популярные схемы:
1. Занижение цены (схемы с переуступкой). Пример. Застройщик продаёт подставной фирме квартиру за 1 млн ₽ (деньги ложатся на эскроу). Эта фирма перепродаёт квартиру вам по переуступке за 5 млн ₽. Если стройка встанет, банк вернёт вам только 1 млн ₽ с эскроу-счёта. Остальные 4 млн ₽ вернуть почти невозможно.
2. Договор инвестирования. Вместо ДДУ и эскроу-счёта предлагают стать «соинвестором». Никаких банковских гарантий и защиты закона. По факту выходит, что покупатель — просто партнёр по бизнесу, которому не повезло.
3. Вексель от застройщика. Клиент покупает ценную бумагу на крупную сумму, которую потом якобы обменяют на квартиру. Но стройка замораживается до того, как подходит срок предъявить этот вексель и что-то потребовать с застройщика.
4. Предварительный договор купли-продажи. Этот документ иногда выдаётся за настоящий ДКП. Юридически он лишь подтверждает намерение заключить сделку в будущем. Покупателя этот документ не защищает.
Вывод: Только реальный эскроу-счёт гарантирует, что покупатель точно получит если не квартиру, то свои деньги. А эскроу-счёт открывается только на основании правоустанавливающих документов. В случае со стройками на этапе «котлован» это ДДУ. Любые другие документы — признак серых схем, даже если в офисе продаж уверяют, что всё законно и тысячи довольных покупателей не жаловались.
Но и с эскроу-счётом нужно быть бдительными. Если вносите на него сумму, то это должна быть полная стоимость, которая указана в ДДУ. Если вам предлагают как-то частично это обойти — выходите из сделки.
Чек-лист: 6 шагов безопасной сделки на этапе «котлован»
Чтобы покупка на этапе котлована была надёжной, придерживайтесь этого алгоритма:
1. Проверьте застройщика. Вбейте ИНН компании в картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru): свежие иски от подрядчиков или властей на крупные суммы часто сигнализируют о дефиците денег раньше, чем об этом узнают дольщики.
2. Подпишите ДДУ. Только договор долевого участия даёт правовую защиту и основание открыть эскроу-счёт на имя дольщика. В нём прописаны сумма, источник денег, сроки ограничения, ответственность сторон и другие детали.
3. Дождитесь регистрации. Сначала договор должен пройти регистрацию в Росреестре (появится соответствующая отметка).
4. Убедитесь, что есть эскроу-счёт. Вы лично подаёте документы и заявление на открытие счёта в банк-агент застройщика. Выбрать какой-то другой банк нельзя, но можно взять ипотеку в любом банке и перевести деньги на счёт агента эскроу.
5. Внесите деньги на счёт. Только после регистрации вы перечисляете полную сумму на эскроу-счёт. Деньги могут быть как свои, так и ипотечные.
Государство страхует эскроу-счета на случай банкротства банка с лимитом в 10 млн ₽.
6. Ждите окончания строительства. Банк замораживает деньги на счёте. Без разрыва ДДУ деньгами не может воспользоваться ни покупатель, ни застройщик.
Девелопер вводит дом в эксплуатацию, направляет в банк соответствующее разрешение и только после этого получает деньги покупателя.
Чем хороша покупка квартиры на этапе «котлован»
- Экономия. На этапе котлована цена на 15–30% ниже, чем в готовом доме.
- Выбор. На старте продаж доступны лучшие планировки: видовые квартиры, варианты с террасами, каминами, саунами или панорамными окнами. К моменту сдачи дома обычно остаются только самые дорогие или специфические лоты.
- Условия. Девелоперы часто предлагают специальные программы: рассрочки, сниженные ставки по ипотеке и дополнительные скидки.
Например, компания ЛСР даёт скидку от 8% на старте продаж жилого комплекса «Бульвар Грина» на Васильевском острове Петербурга. Это намывные территории — локация, которая быстро развивается. Квартира здесь дорожает не только за счёт роста этажей, но и за счёт развития самого района: дорог, школ и набережных. Поэтому покупка на этапе застройки ещё больше сэкономит бюджет.
Жилой комплекс в прибрежной зоне с квартирами от 8,7 млн ₽
Кому особенно подходит покупка квартиры в строящемся доме
С выгодой понятно, но всё же для многих странно платить немалые деньги за то, что невозможно увидеть, пощупать и уже сейчас платить ипотеку. В случае, если квартира нужна срочно, это не подходит. Но есть ситуации, когда ожидание того стоит.
Когда вы — инвестор в недвижимость
Елена зарабатывает на покупке-продаже квартир. Недвижимость, которую она приобретала 5 лет назад, продаёт сейчас в 2–2,5 раза дороже. Особенно выгодно вкладывать в м² на этапе строительства в районе, который активно развивается.
Пока квартал строится, жильё успеет подорожать, а район — обрасти инфраструктурой, что добавит ещё больше стоимости. Квартиру можно будет сразу продавать с хорошей наценкой, либо сначала сдавать в аренду.
Когда вы — будущий родитель
Максим и Ирина недавно поженились и задумываются о детях. Пока живут в студии, но понимают, что с ребёнком им здесь будет тесно. Купить сейчас готовую «двушку» не очень целесообразно, ведь пока ребёнка нет, она им не нужна.
В итоге пара покупает квартиру в строящемся квартале «Бульвар Грина», чтобы сэкономить и на сниженных ценах, и на будущем подорожании недвижимости. Ещё так проще получить вариант с самой удобной планировкой. Максим с Ириной взяли двухкомнатную квартиру с кухней на 20 м² и мастер-спальней, где у них будут свои гардеробная и санузел.
Через пару лет у них появится малыш и семья заедет в квартиру в только что сданном доме с детским садом на первом этаже. Чтобы отвести ребёнка в ясли, даже не придётся выходить на улицу.
👉 Узнайте больше о проектах, доступных квартирах и актуальных условиях покупки на сайте ЛСР и по телефону: 8 800 350 65 47.