В 2025 году принят Федеральный закон № 52-ФЗ, который меняет правила отнесения земель к категории сельскохозяйственного назначения и к сельхозугодьям.
«Работать» он начинает уже через два дня, с 1 марта 2026 г.
К сожалению, это не «технические» правки.
На практике все гораздо серьезнее.
Появляется новый «реестр» и новый порядок определения категории участка.
А значит, и новые риски для собственников и покупателей.
Я практикую земельное право в Краснодарском крае, где вопросы сельхозземель особо актуальны, поэтому следил за этим законом еще до момента его принятия, успел разобрать его, что называется, «с карандашом».
Ниже без лишней теории разобрал нововведения.
Как теперь будут определять, что участок имеет категорию сельхозназначения
С 1 марта 2026 года участок признаётся землёй сельскохозяйственного назначения только при одновременном соблюдении двух условий (ч. 9.1. ст. 14 ФЗ № 172):
1. Он входит в границы сельхозземель, которые утверждены решением федерального Минсельхоза России.
2. Эти границы внесены в ЕФИС ЗСН – Единую федеральную информационную систему о землях сельскохозяйственного назначения (ЕФИС ЗСН). Он действует с 2023 года, но теперь её значение становится ключевым.
Если буквально читать закон, то категория «земли сельскохозяйственного назначения» будет определяться не столько сведениями ЕГРН или материалами генерального плана, сколько данными специализированного федерального реестра ЕФИС ЗСН.
Если участок включен в утверждённые границы и внесён в систему, он признаётся сельхозземлей независимо от записей в ЕГРН, градостроительной документации, правоустанавливающих документов.
Это принципиально меняет подход к работе с землей.
Отдельный порядок для сельхозугодий
Сельхозугодья – это не просто земли сельхозназначения. Это их особый вид, который подлежит «повышенной охране». К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения.
С 1 марта 2026 года вводится самостоятельный порядок отнесения участков к сельхозугодьям.
Этим будет заниматься также федеральный Минсельхоз России. Оно будет утверждать и менять границы угодий своими приказами. В таких актах должны быть:
- графическое описание границ;
- координаты характерных точек в системе координат, применяемой для ведения ЕГРН.
Приказы будут формироваться по каждому виду угодий и отдельно по каждому субъекту РФ.
Порядок установления и изменения границ, основания для отказа, требования к заявлениям и иные вопросы закреплены в Постановлении Правительства РФ от 28.11.2025 № 1943 (об этом расскажу в отдельной статье позднее).
То есть теперь есть два самостоятельных механизма: один для земель сельхозназначения в целом, второй для сельхозугодий как «более охраняемого» вида.
Что это меняет для собственников и покупателей
Главное изменение в том, что появляется новый юридически значимый источник информации.
Категория земель сельхозназначения определяется записью в ЕФИС ЗСН, а не сведениями ЕГРН и какими-то иными документами.
На практике это может выглядеть так. В выписке из ЕГРН указано, что участок относится к землям населённых пунктов, например под ИЖС. По документам все «чисто». Но при этом он включён в границы сельхозземель по решению Минсельхоза и внесён в ЕФИС ЗСН.
Возникает вопрос приоритета реестров и правовой квалификации участка.
Ответа в законе нет. Его даст правоприменительная практика. Либо же примут новый закон, по аналогии с лесной амнистией.
Первый риск – сложности с проверкой категории участка
Сейчас нет понятного механизма, который позволял бы любому заинтересованному лицу проверить, включен ли конкретный участок в ЕФИС ЗСН.
Доступ к функционалу системы ограничен. По сути, полноценно работать с ней может правообладатель.
Покупатель ориентируется на ЕГРН. А реальный статус участка может определяться другим реестром. В итоге можно приобрести землю для строительства, которая по федеральной системе относится к сельхозземлям.
Это создает серьезную правовую неопределённость.
Второй риск – конфликт категорий
Возможна ситуация, когда:
- по ЕГРН участок относится к землям населённых пунктов;
- по генплану он находится в границах населенного пункта;
- а в ЕФИС ЗСН он включён в сельхозземли или даже в сельхозугодья.
Тогда возникают вопросы:
- какой реестр имеет приоритет;
- как будут устранять расхождения между реестрами;
- обязаны ли органы уведомлять собственника о включении участка в границы сельхозземель;
- или контроль полностью ложится на владельца.
Ответов на эти вопросы пока нет.
Что делать уже сейчас
Игнорировать изменения нельзя.
Покупателям, инвесторам и девелоперам нужно учитывать данные ЕФИС ЗСН при анализе участка.
Особенно осторожно стоит подходить к пригородным территориям и бывшим сельхозмассивам.
Это касается прежде всего регионов с активным рынком загородной застройки, в том числе Краснодарского края.
Собственникам тоже имеет смысл проверить «историю» своих участков.
Если раньше земля относилась к колхозам, совхозам или сельхозпредприятиям, риск включения в границы сельхозземель выше.
С 1 марта 2026 года юридическая проверка земли становится сложнее.
И это нужно принять как новую реальность.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Канал в Max - https://max.ru/id81600849984_biz