Рынок недвижимости переживает период охлаждения. Высокая ключевая ставка, ужесточение условий ипотечных программ и осторожность покупателей снизили активность на рынке. Однако именно такие периоды исторически становились наиболее удачными для входа в недвижимость.
Разберёмся, что происходит на рынке на основе фактов и цифр.
Высокая ставка охладила спрос
Ключевая ставка, устанавливаемая Банк России, сегодня находится на повышенном уровне — около 15,5% на март 2026г.
Это напрямую влияет на рынок недвижимости:
- ипотека становится дороже
- часть покупателей откладывает сделки
- снижается количество новых сделок.
Одновременно были ужесточены условия по льготным ипотечным программам, включая семейную ипотеку.
В результате рынок временно охладился.
Но у этой ситуации есть обратная сторона.
Девелоперам нужно продавать
Несмотря на снижение спроса, строительные проекты продолжают реализовываться.
Девелоперам необходимо поддерживать продажи и наполнять эскроу-счета, поэтому на рынке появляются максимально гибкие условия покупки:
- субсидированные ипотечные программы
- длительные рассрочки
- скидки и акции
- специальные условия на старте продаж.
Исторически именно в периоды охлаждения рынка покупатели получают самые выгодные условия сделки.
Новых проектов становится меньше
Одновременно с охлаждением спроса происходит важный структурный процесс — сокращается запуск новых проектов.
В Санкт-Петербург резко снизилось количество выданных разрешений на строительство (РНС).
То есть всего за два года количество новых проектов сократилось почти в четыре раза.
Параллельно уменьшается и количество действующих разрешений:
Это означает, что через несколько лет на рынок выйдет значительно меньше нового жилья.
Инвестиции в новые проекты резко упали
По данным рынка недвижимости, инвестиции девелоперов в покупку земельных участков под жилищные проекты в 2025 году сократились в несколько раз.
За первое полугодие:
- приобретено около 16,4 га земли
- годом ранее — более 530 га.
Это говорит о том, что девелоперы осторожно подходят к запуску новых проектов из-за дорогого финансирования.
Следовательно, предложение на рынке в будущем будет сокращаться.
Себестоимость строительства продолжает расти
Даже при снижении спроса девелоперы ограничены себестоимостью строительства.
На стоимость квадратного метра влияют:
- рост цен на строительные материалы
- увеличение стоимости рабочей силы
- высокая стоимость банковского финансирования
- налоговая нагрузка
- стоимость земельных участков.
Поэтому новые проекты, которые выходят на рынок позже, как правило имеют более высокую экономику строительства.
Что происходит, когда ставка начинает снижаться
Исторически рынок недвижимости реагирует на снижение ставок очень быстро.
Когда ипотека становится доступнее:
- резко увеличивается количество покупателей
- растёт спрос
- девелоперы постепенно убирают скидки и акции.
В этот момент цены начинают расти быстрее, чем снижается стоимость ипотеки.
Парадокс рынка недвижимости
На рынке недвижимости действует простое правило:
лучшие условия покупки появляются тогда, когда рынок испытывает временные трудности.
Когда покупатели осторожничают:
- больше выбора
- больше скидок
- больше гибкости по условиям сделки.
Когда рынок начинает расти:
- условия становятся жёстче
- скидки исчезают
- цены растут.
Подытожим
Сегодня на рынке одновременно действуют два ключевых фактора:
1️⃣ Снижение спроса из-за высокой ставки
что даёт покупателям лучшие условия покупки.
2️⃣ Сокращение запуска новых проектов
что формирует будущий дефицит предложения.
Именно поэтому многие инвесторы стараются входить в рынок в периоды неопределённости, когда можно:
- зафиксировать цену
- получить лучшие условия
- выбрать объект из большего количества предложений.
Коротко:
Сегодня рынок даёт покупателю максимальные переговорные возможности,
а снижение запуска новых проектов создаёт предпосылки для роста цен в будущем.
Подписывайтесь на канал https://t.me/babich_pis