Аренда коммерческой недвижимости довольно серьезно отличается от найма квартир. Эта тема заслуживает отдельного разбора.
Но и аренда коммерческой недвижимости крайне разнообразна, особенности есть у различных типов объектов:
- торговые помещения в жилых домах;
- торговые помещения в нежилых зданиях;
- офисные помещения в бизнес-центрах;
- складские помещения;
- паркинги;
- производственные помещения;
- ну, и так далее.
База договора у всех этих объектов может быть типовая, но в силу ряда особенностей (размещение в жилом доме, наличие или отсутствие входной группы и пр.) каждый объект так или иначе требует индивидуальной проработки.
Давайте сегодня попробуем разобраться в особенностях сдачи в аренду отдельно стоящего здания.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Большой блок вопросов связан с тем, что здание (хочется в это верить) размещено на каком-то земельном участке.
Земельный участок как составляющая предмета аренды
Участок может принадлежать владельцу здания на праве собственности или аренды. Но, передавая здание в аренду, следует учесть передачу в аренду и земельного участка (части этого участка, необходимого для использования здания арендатором по назначению).
Если речь идет про передачу арендатору части земельного участка - четко определите его границы. Сделать это можно и схематично, так, чтобы было однозначно понятно - о какой части идет речь.
Стоимость аренды земельного участка
Стоимость аренды участка может быть включена в стоимость аренды здания. В договоре рекомендуется четко определить как сформирована цена.
Назначение земельного участка
Проверьте варианты разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Если вы сдаете помещение под продуктовый магазин, а ВРИ такой вид деятельности не предполагает, вы попадаете в зону риска. Негативные последствия невозможности использования здания по назначению с большой долей вероятности прилетят к вам.
Ограничения использования земельного участка
Есть ограничения, сервитуты, какие-то обязательства? Не стесняйтесь, открыто сообщите о них арендатору и зафиксируйте в договоре аренды. И вообще, в договоре же аренды рекомендую перечислить все имеющиеся по участку документы и указать, что арендатору они переданы и он с ними ознакомлен.
Возможность использования участка для размещения оборудования арендатора
Зачастую продуктовые (и не только) операторы используют прилегающую территорию для организации дебаркадера, размещения инженерного оборудования. Возможность такого использования лучше сразу отразить в договоре. Ну или оставить подвешенным как дополнительный рычаг при взаимодействии с арендатором.
ЭКСПЛУАТАЦИЯ
Второй блок вопросов связан с особенностями эксплуатации и самого здания, и земельного же участка.
Как правило, жилые дома или офисные здания обслуживает управляющая компания, которая и следит за состоянием общего имущества и сетей и несёт за это определенную ответственность.
Если же вы являетесь счастливым владельцем отдельно стоящего здания, то общего имущества не существует и наличие или отсутствие управляющей компании зависит исключительно от вашей воли. И это накладывает определенный отпечаток на взаимоотношения с арендатором.
Конструктивные элементы здания
Передавая в аренду здание, вы исключаете передачу какого-либо общего имущества, соответственно, передаете арендатору в пользование все составляющие: кровлю, фасад, технические помещения и пр. По общему правилу текущий ремонт и содержание этих элементов является обязанностью арендатора. Но не лишним будет ему об этом в договоре напомнить, а также отразить его обязательства по обслуживанию данных элементов (уборке кровли, покраски фасада) и объемах текущего ремонта (например, где ремонт кровли и фасада перестает быть текущим и становится капитальным). Не исключен вариант перевода капитального ремонта в зону ответственности арендатора, закон этого не запрещает.
Инженерное оборудование
Здание, как правило, имеет независимое инженерное оборудование, например:
- Трансформаторная подстанция или щитовая.
- Индивидуальный тепловой пункт.
- Противопожарные системы здания: сигнализация, пожаротушение, дымоудаление, оповещение.
- Водомерный узел.
- Вентиляция.
- Кондиционирование.
- Котельная.
- Жироуловитель.
- Видеонаблюдение.
Перечень оборудования не полный и всегда индивидуальный.
Что важно учитывать:
- Как правило, в отличие от аренды помещения, при аренде здания вся система инженерного оборудования может быть передана арендатору: не только воздуховоды в помещении, но и вентиляционные машины; не только датчики сигнализации, но и автоматика управления и пр. В связи с этим необходимо определить границы ответственности по всем инжирным системам (кто и за что отвечает) с учетом этих особенностей.
- Передавайте арендаторам границы ответственности по энергоресурсам по аналогу границ ответственности в ваших договорах с поставщиками услуг (так вы минимизирует свою ответственность).
- Помните, исключая передачу какого-либо технического помещения в здании арендатору (ТП, ИТП и пр.), вы автоматически передаете в аренду уже не здание, а помещения в нем. И это определенным образом меняет принцип подписания договора аренды.
- Контролируйте исполнение арендатором обязательств по обслуживанию инженерных систем, ведь угробленная система вентиляции или кондиционирования дорого вам обойдутся. Я уже не говорю про некачественное обслуживание (или вообще его отсутствие) противопожарных систем. Последствия такого подхода могут стоить человеческих жизней.
Уборка территории
Кто отвечает за уборку земельного участка? Кто отвечает за вывоз снега? Кто отвечает за уборку урн? Речь идет про весь земельный участок или какую-то его часть? Эти вопросы желательно сразу отразить в договоре аренды и определить границы ответственности сторон. Продуктовые операторы, например, пытаются снять с себя обязанность по уборке всего участка.
Вывоз ТКО
За кем закреплена обязанность по вывозу мусора? Помимо этого необходимо решить вопрос с регистрацией площадки для размещения контейнера. За кем закреплена обязанность по взаимодействию с административными органами и оператором по вывозу ТКО по этому вопросу?
Подъездные пути
Определите - кто отвечает за состояние подъездных путей и вообще за возможность подъезда к зданию. К чему приведет ограничения проезда со стороны третьих лиц (начисление аренды, ответственность)?
Благоустройство земельного участка
При передаче арендатору земельного участка рекомендую подробно определить границы ответственности сторон за состояние самого участка в целом и элементов благоустройства в частности:
- состояние покрытия (асфальт, плитка, бордюры, разметка и пр.);
- состояние озеленения;
- состояние малых архитектурных форм: скамейки, урны, элементы освещения;
- состояние ограждений, шлагбаумов.
Вывеска, инженерное оборудование
Здесь ситуация выглядит проще, поскольку согласование и размещение вывески (или рекламы), оборудования на фасаде, на кровле, на прилегающей территории не является распоряжением общим имуществом и не затрагивает интересов сособственников (их попросту нет). А ответственность за размещение указанного оборудования с административными органами в любом случае рекомендую сохранить за арендатором.
Такой перечень особенностей сдачи нежилого здания получился у меня. Есть что добавить? Пишите в комментариях, переходите для обсуждения в телеграм.
Для обсуждения проблем арендодателей переходите в чат в MAX
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством Max/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды