Предложение квартир на вторичном рынке Москвы действительно сокращается: часть собственников уходит в выжидание, часть переводит объекты в аренду, а пополнение «свежими» лотами замедляется на фоне дорогой ипотеки и слабого апгрейд‑спроса. Росреестр и профильные аналитики фиксируют снижение активности и сделок на готовом жилье в 2024–2025 годах по сравнению с пиковыми значениями 2023 года. В этом году ситуация идентичная. Эксперты отдельно подчеркивают тренд на сокращение объема экспозиции вторичного фонда в Москве: на рынке все меньше «живых» вариантов по адекватным ценам. Покупатель видит эффект «витрины»: объявлений, вроде, хватает, но реально интересных квартир с живой адекватной ценой - мало. Конкуренция за ликвидные варианты (хорошие локации, планировки, свежие дома) сохраняется, тогда как неликвид с завышенной ценой просто лежит «мертвым грузом». Подписывайтесь на мой канал в телеграмме. Там оперативные новости и «будни свободного риэлтора» без прикрас.
Предложение квартир на вторичном рынке Москвы действительно сокращается: часть собственников уходит в выжидание, часть переводит объекты в аренду, а пополнение «свежими» лотами замедляется на фоне дорогой ипотеки и слабого апгрейд‑спроса.
Что происходит со «вторичкой» сейчас?
Росреестр и профильные аналитики фиксируют снижение активности и сделок на готовом жилье в 2024–2025 годах по сравнению с пиковыми значениями 2023 года. В этом году ситуация идентичная.
Эксперты отдельно подчеркивают тренд на сокращение объема экспозиции вторичного фонда в Москве: на рынке все меньше «живых» вариантов по адекватным ценам.
Ключевые причины падения предложения.
- Стратегия выжидания.
Многие собственники банально перестали спешить с продажей: после сворачивания массовой льготной ипотеки и роста ставок стало сложнее продать квартиру по «вчерашним» ценам, а ипотечный спрос просел.
Логика простая: «если покупателей меньше, и они торгуются, подождем, пока ставки снизятся и рынок оживет». Напомню – многие эксперты говорят о возвращение спроса на вторичный рынок при значении ставки ниже 13%. Я здесь более скептична и «вангую» повышение спроса лишь от значения в 9-11%. Причина – цены. - Переток квартир в аренду.
Часть инвесторов, которые раньше планировали быстро продать новостройку после ввода в эксплуатацию, оставили объекты в аренде, чтобы пересидеть период высокой ставки и не фиксировать, по их мнению, низкую цену.
Плюс аренда в Москве держится на высоких уровнях, что делает удержание объекта экономически оправданным. Хотя и «пик» цен пройден год назад и они корректируются вниз, но не высокие платежи по льготным ипотекам, до сих пор позволяют этой модели «жить» на рынке. - Слабый апгрейд‑спрос.
Классическая схема «продал однушку - добавил ипотеку - купил двушку» работает хуже: ипотека дорогая, а разница между старой и новой квартирой по цене ощутимее, чем несколько лет назад.
В результате владельцы откладывают улучшение жилищных условий и не выводят свои текущие квартиры на рынок. - Медленное пополнение фонда.
Раньше в статистике вторички активно добавлялись «свежие» лоты - только что сданные новостройки, где инвесторы массово выходили в деньги.
Сейчас многие такие собственники не спешат продавать: льготная ипотека уже отыграна в ценах, мгновенной перепродажи «с большим плюсом» нет, а риск остаться с дорогой альтернативой велик.
Психология и ожидания продавцов.
- Завышенные ожидания.
Много объектов до сих пор стоят в рекламе с ценой «как в 2021-2023, плюс еще немного», потому что продавец мысленно считает: «мне же надо на доплату к новой квартире».
Покупатель за такие суммы не готов приобретать, и собственник вместо корректировки цены просто снимает объект с продажи или «забывает» обновлять объявление. - Неопределенность и страх ошибки.
На фоне экономической турбулентности, новостей о ставках и изменениях ипотечных программ часть владельцев предпочитает «переждать годик», а не принимать решение в непонятной точке рынка.
Особенно это видно в старом фонде и семейных объектах, где продажа связана с крупными жизненными решениями (переезд, раздел имущества, смена района).
Как это отражается на покупателе?
Покупатель видит эффект «витрины»: объявлений, вроде, хватает, но реально интересных квартир с живой адекватной ценой - мало.
Конкуренция за ликвидные варианты (хорошие локации, планировки, свежие дома) сохраняется, тогда как неликвид с завышенной ценой просто лежит «мертвым грузом».
Вывод:
- Для продавца: рынок второй год подряд «просеивает» предложение - выигрывают те, кто готов подстраиваться под реальный спрос, а не под свои ожидания.
- Для покупателя: дефицит живых лотов на фоне общей статистики создает ощущение, что «выбрать нечего», поэтому подготовка к сделке, мониторинг и быстрые решения по хорошим вариантам становятся критически важны.
- Общий для рынка: мы реально живем во время большой «турбулентности». Ситуация может поменяться резко и быстро – достаточно выйти какой-нибудь новости или произойти чему-то форс-мажорному и рынок снова «затрясет». Пока ничего критичного не происходит, рынок «вялотекущий» и это тоже не плохо.
Подписывайтесь на мой канал в телеграмме. Там оперативные новости и «будни свободного риэлтора» без прикрас.