Публикую текстовую версию записки от 20.02.2026 г. Посмотреть видеоверсию Вы можете здесь:
ВНИМАНИЕ!!!!
В видеоверсии есть ссылка на реквизиты судебного акта Верховного Суда РФ, а также мои комментарии к этому делу.
Организация на праве постоянного бессрочного пользования владела земельным участком сельскохозяйственного назначения. В администрацию было подано заявление о выкупе этого участка в собственность без проведения торгов.
Между сторонами возник спор о выкупной стоимости земельного участка, который был рассмотрен арбитражным судом. Суд установил размер выкупной стоимости, а также указал, что покупатель должен перечислить деньги продавцу в течение 20 дней с момента подписания договора.
Однако в установленный срок, организация перечислила администрации только незначительную часть от выкупной цены. Остальную сумму по договору покупатель не уплатил и не обратился за государственной регистрацией перехода к нему права собственности на участок.
По истечении 8 лет, администрация направила в организацию претензию. В претензии было указано, что за это время земельный участок был включен в границы населенного пункта и его стоимость существенно выросла. Покупатель допустил существенную просрочку платежа в связи с чем, продавец утратил интерес в исполнении сделки. Поэтому покупателю было предложено подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи.
Соглашение о расторжении договора не было подписано. Вместо него, покупатель перечислил продавцу остаток выкупной стоимости земли, а также неустойку за нарушение срока оплаты.
В связи с этим администрация обратилась с иском о расторжении договора. Иск основывался на следующих доводах.
Покупатель существенно нарушил условия договора в части срока перечисления в бюджет выкупной стоимости участка; внесение покупателем оплаты по договору купли-продажи спустя восемь лет с момента его заключения, не может считаться разумным сроком для исполнения обязательства; просрочка исполнения обязательства является существенной и
свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Общества; разница в
цене земельного участка, возникшая по причине изменения категории
земельного участка и значительного увеличения его кадастровой стоимости, влечет убытки для бюджета и не может быть соразмерно компенсирована даже с учетом уплаченной штрафной санкции (неустойки).
Суд первой инстанции, отказал в удовлетворении иска.
Суд посчитал, что нарушения, допущенные покупателем, не являются
существенными, поскольку покупатель исполнил договор и внес плату, то есть до подачи иска в суд и принятия иска к производству; администрация более восьми лет не принимала меры по получению от покупателя платы, поэтому не вправе заявлять требование о расторжении договора, условия которого определены вступившим в законную силу судебным актом.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело, указал следующее.
1. Невнесение покупателем в нарушение условий договора установленной платы является существенным нарушением договора и влечет возникновение у продавца права на расторжение договора в судебном порядке;
2. В связи с изменением категории земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» кадастровая стоимость участка значительно увеличилась;
3. Поведение покупателя, не исполнявшего договор в течение восьми лет и осуществившего оплату только после заявления продавца о расторжении договора и в размере, который в настоящий момент является несопоставимым с реальной стоимостью земельного участка, является очевидно недобросовестным.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции было отменено и иск удовлетворен.
Суд кассационной инстанции, отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции. Было указано следующее.
Выкупная стоимость спорного земельного участка определена в размере его кадастровой стоимости на дату рассмотрения обращения покупателя к продавцу с заявлением о выкупе. Следовательно, именно на данную сумму продавец мог рассчитывать при заключении договора купли-продажи в судебном порядке. На иную кадастровую стоимость, определенную в последующие периоды, продавец рассчитывать не вправе, даже с учетом просрочки покупателем платежа, поскольку установление иной
кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка в связи с его
переводом в иную категорию (земли населенных пунктов) не имеет правового
значения для целей выкупа земельного участка по цене, уже установленной
вступившим в законную силу судебным актом.
Организация внесла не только выкупную стоимость земельного участка, но
и уплатило неустойку за нарушение на восемь лет срока платежа; денежные
средства ответчику не возвращены; требование о расторжении договора не
подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения,
послужившие основанием для обращения с иском в арбитражный суд.
Продавец длительное время не требовал от Покупателя уплаты согласованной выкупной цены, исполнения судебного решения по существу, надлежащим использованием земельного участка не интересовался, требований
о понуждении к исполнению договора в принудительном порядке (о
возбуждении исполнительного производства), об утрате своего интереса в
продаже участка и отказе от договора не заявлял. В условиях длительной
взаимной пассивности обеих сторон при исполнении заключенного по
результатам судебного решения договора, неисполнения продавцом как
кредитором (продавцом) корреспондирующей обязанности осуществлять
информационное взаимодействие с покупателем как должником не обоснованы выводы суда апелляционной инстанции о наличии злоупотребления правом (ст. 10 Гражданского кодекса) только на стороне покупателя.
Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, указал следующее.
ГК РФ предусмотрено, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов (п.3 ст.486 ГК РФ). Однако, из буквального толкования текста указанной правовой
нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем
переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не
имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп.1
п.2 ст.450 ГК РФ.
Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему
продавцом имущества в согласованные в договоре сроки относится к
существенным нарушениям условий договора купли-продажи, поэтому этот договор может быть расторгнут по требованию продавца.
Арбитражный суд, определяя выкупную стоимость участка по состоянию на дату обращения покупателя с заявлением о выкупе, исходил из добросовестности
сторон и своевременности исполнения сделки, в том числе по внесению
покупателем выкупной стоимости в установленный договором срок. Однако покупатель в установленный срок выплатил лишь незначительную часть суммы.
При этом договором не предусмотрены ни возможность частичной оплаты, ни право покупателя не исполнять в течение длительного времени обязанность по оплате установленной договором купли-продажи цены.
Администрация, заключая договор купли-продажи земельного участка, была вправе рассчитывать на получение соразмерного встречного предоставления, эквивалентного стоимости участка, определенной на дату заявления о выкупе. Просрочка покупателя в восемь лет привела к тому, что встречное предоставление стало несоразмерным стоимости объекта на дату внесения этой цены, что наносит прямой ущерб бюджету.
При этом существенность нарушения договора покупателем заключается
не только в недополучении продавцом (бюджетом) значительной суммы, на
которую он рассчитывал при заключении договора, но и вынужденной
обязанности передать имущество по цене, заниженной в 30 раз по отношению к актуальной, в связи с включением участка в границы населенного пункта и, как следствие, значительном увеличении его кадастровой стоимости, что является, в том числе нарушением публичного интереса в части эффективного
пополнения бюджета.
У судов первой и кассационной инстанций не было правовых оснований для отказа в иске со ссылкой на неисполнение продавцом как кредитором обязанности осуществлять информационное взаимодействие с покупателем и для квалификации ожидания продавцом внесения выкупной стоимости участка в качестве недобросовестного пассивного бездействия.
По условиям договора купли-продажи его реализация и переход к покупателю права собственности целиком зависели от действий последнего: внесение выкупной стоимости и передача документов в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации права собственности. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что продавец создавал покупателю препятствия по исполнению договора и злоупотреблял какими-либо правами.
Последующее внесение покупателем оставшейся части стоимости, не является безусловным основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Поведение покупателя, не исполнявшего договор купли-продажи в течение восьми лет, а после заявления требования о его расторжении и увеличения стоимости участка в связи с его включением в границы населенного пункта, внесшего плату, которая в настоящий момент является несопоставимой с реальной стоимостью участка, свидетельствует о недобросовестном осуществлении покупателем гражданских прав.
На основании изложенного, постановление кассационной инстанции было отменено, а постановление апелляционной инстанции об удовлетворении иска - оставлено в силе.
Чтобы не пропустить интересные новости, рекомендую подписаться на следующие ресурсы:
Подборка записок по земельным спорам
Подборка записок для практикующих юристов
Группа для практикующих юристов