Российский рынок жилья вновь оказался в центре экономической дискуссии. Цены ускоряются, спрос неравномерный, а ипотека для большинства семей остаётся тяжёлым финансовым обязательством. В таких условиях особенно важно понимать: что происходит на самом деле — временный всплеск или системная тенденция?
Председатель Центрального Банка России Эльвира Набиуллина дала развёрнутые пояснения, обозначив ключевые факторы, которые формируют сегодняшнюю ситуацию. Картина получилась достаточно жёсткая и, скажем прямо, не слишком комфортная для потенциальных заемщиков.
Почему ипотека остаётся дорогой?
Главный тезис главы Центробанка предельно ясен: масштаб льготного кредитования напрямую влияет на стоимость рыночной ипотеки.
По словам Набиуллиной, объём льготных ипотечных кредитов в 2025 году составил 3,6 триллиона рублей. Это огромная сумма. И чем больше в экономике субсидированных программ, тем выше должны быть ставки по обычным кредитам. Иначе инфляция начнёт ускоряться ещё быстрее.
Логика проста: дешёвые деньги стимулируют спрос. Повышенный спрос — это рост цен. Рост цен — давление на инфляцию. Чтобы удержать баланс, рыночные ставки становятся выше. В результате ипотека без государственной поддержки для большинства семей оказывается фактически неподъёмной.
Декабрьский всплеск ипотечных кредитов: ажиотаж или системный рост?
По данным Объединённого кредитного бюро, в декабре 2025 года было оформлено 162,8 тысячи ипотечных кредитов на сумму 777 млрд рублей. По сравнению с ноябрём рост составил 47% по количеству и 53% по объёму. Цифры внушительные. Но здесь важно понимать структуру спроса.
В Центробанке подчёркивают: практически весь предновогодний всплеск пришёлся именно на льготную ипотеку. Рыночный сегмент заметного оживления не показал.
Зампред Банка России Алексей Заботкин пояснил, что повышенный спрос был связан с ожиданиями изменений условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Люди опасались ужесточения правил и поспешили воспользоваться действующими условиями.
Иначе говоря — это не фундаментальный рост, а реакция на возможные изменения. В Центробанке ожидают, что такой ускоренный спрос носит временный характер.
Цены на жильё: первичный и вторичный рынок — два разных сценария
Ситуация с ценами также требует внимательного анализа. По итогам 2025 года рост цен на первичном рынке составил 8,7%, официальная инфляция по данным Росстат — 5,6%, а на вторичном рынке рост составил лишь 3,9%.
Разница очевидна. Новостройки дорожают быстрее инфляции. Вторичка — заметно медленнее. В Москве прирост цен на вторичное жильё вообще оказался минимальным — около 1,5%.
Набиуллина подчёркивает: на вторичном рынке влияние льготной ипотеки минимально, и именно поэтому там нет существенного перегрева.
На первичном же рынке ситуация иная. Застройщики реагируют на рост спроса повышением цен. Появление в продаже объектов с высокой степенью строительной готовности также влияет на средний ценовой показатель — такие квартиры традиционно стоят дороже.
И здесь работает простое правило рынка: если на одну квартиру находятся два покупателя, выиграет тот, кто предложит большую цену.
Прогноз на 2026 год
Генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко прогнозирует, что в 2026 году рост цен на жильё будет сопоставим с инфляцией — порядка 5–6%.
Прогноз по инфляции — 4,5–5,5% к концу года и 5,1–6,5% в среднем. Ключевая ставка ожидается в диапазоне 13,5–14,5%. Иными словами, рынок должен перейти в более спокойную фазу без новых рекордов.
Мутко подчёркивает: цена определяется балансом спроса и предложения. Декабрьский всплеск был спровоцирован изменениями в льготных программах. Сейчас спрос стабилизируется. А значит, и ценовая динамика должна вернуться к более умеренным темпам.
Вывод
Ситуация выглядит следующим образом. Льготная ипотека стимулирует первичный рынок и поддерживает строительную отрасль. Но одновременно она усиливает давление на цены и косвенно делает рыночную ипотеку дороже.
Вторичный рынок, где влияние субсидий минимально, демонстрирует куда более спокойную динамику.
Центробанк прямо говорит: перегрева по всей системе нет, но ускорение цен на новостройки во многом связано именно с льготными программами, а не со снижением ключевой ставки. Это принципиально важно понимать тем, кто планирует покупку жилья.
На мой взгляд, мы наблюдаем классический пример того, как благие намерения государства приводят к неоднозначным последствиям. Льготы действительно помогают отдельным категориям граждан. Но в масштабах всей экономики они меняют ценовой баланс и создают перекосы.
Главный вопрос сегодня — где проходит граница между поддержкой рынка и его перегревом?
И вот что интересно: если льготная ипотека разгоняет цены на новостройки, не получается ли так, что часть эффекта поддержки в итоге «съедается» самим ростом стоимости жилья?
А как вы считаете — льготная ипотека сегодня больше помогает рынку или уже начинает создавать избыточные риски? Обязательно поделитесь своим мнением в комментариях!
Также подписывайтесь на мой канал, это мотивирует меня чаще писать для вас статьи на разные популярные темы.
Популярное на канале: