Офис продаж на окраине опустел к двум часам дня. Менеджер Светлана листает телефон — за утро ни одного звонка, хотя год назад к обеду успевала показать три квартиры и оформить задаток. На мониторе компьютера цветная планировка студии за 8 миллионов, которая в прошлом январе стоила 6,2. Рядом на столе график встреч — пустой на неделю вперёд.
В Петербурге за двенадцать месяцев количество сделок с квартирами в новостройках сократилось на 24 процента. Город попал в тройку антилидеров среди крупных регионов, пропустив вперёд только Ивановскую область и Ханты-Мансийский округ. Парадокс ситуации в том, что одновременно с падением спроса цены за год подскочили на 25 процентов — до 533 тысяч рублей за квадратный метр в сегменте бизнес-класса.
Покупателей стало меньше почти на четверть, а платить за квадратные метры приходится больше на четверть. Как так вышло?
Ожидания и реальность
Ещё зимой 2024-го очереди в офисах продаж растягивались до вечера. Семьи приезжали смотреть квартиры целыми поколениями — молодожёны с родителями, бабушки с внуками. Ипотечные программы работали, ставки казались терпимыми, выбор планировок радовал. К весне картинка начала меняться. Сначала незаметно — консультации затягивались, клиенты чаще уходили «подумать». Потом резко: к лету поток иссяк.
«Раньше человек приходил, смотрел три варианта и на третьем говорил: беру, — рассказывает риелтор Анна, работающая на первичном рынке шесть лет. — Теперь смотрят, кивают, записывают телефон и пропадают. Звонишь через неделю — а они уже передумали вообще что-то покупать».
Главная причина — ипотека стала недоступной роскошью для большинства. Ключевая ставка выросла настолько, что рыночные кредиты превратились в математическую абстракцию: переплата за двадцать лет может втрое(и более) превысить стоимость квартиры. Льготные программы сократились.
А цены между тем росли. Застройщики объясняют это удорожанием материалов, логистики, кредитов на строительство. Логика железная, но для покупателя она выглядит так себе: хотеть квартиру стали не меньше, возможностей купить — заметно меньше, а ценники — выше.
Кто всё-таки покупает
За последние два года тысячи жителей Петербурга приобрёли жильё в новостройке. Звучит внушительно, но статистика коварна — большая часть сделок пришлась на 2024 год, когда рынок ещё жил в режиме ажиотажа. В 2025-м активность схлопнулась.
Самыми упорными покупателями остались люди от 25 до 34 лет. Молодые семьи, которые собирают на первоначальный взнос годами, берут в долг у родителей, продают машины и дачи. Для них квартира — не инвестиция, а жизненная необходимость: съезжаться, рожать детей, начинать самостоятельную жизнь. Отложить покупку на пару лет — значит отложить саму жизнь.
«Мы с мужем копили три года, — говорит Мария, 29 лет, купившая однушку в Московском районе. — Когда начинали, квадрат стоил 180 тысяч. К моменту покупки — уже 270. Ещё год подождём — будет 350, и тогда вообще никогда не купим. Пришлось брать сейчас, хотя ипотека съедает половину дохода семьи».
Интересно, сколько таких Марий просто сдались и перестали мониторить объявления?
География парадоксов
В Петербурге ситуация выглядит особенно контрастно. Город традиционно входит в пятёрку лидеров по объёмам жилищного строительства, но именно на крупнейших рынках спрос просел сильнее всего. Доля пяти крупнейших регионов по количеству продаж новостроек снизилась с 45 до 40 процентов за год. Зато в Тульской области продажи выросли в два раза — с 7,7 тысяч сделок до 15,7 тысяч. Курская область показала рост на 99 процентов, Забайкальский край — почти на половину.
Секрет прост: в регионах с менее раскрученным рынком цены ниже, конкуренция меньше, а люди активнее пользуются региональными программами поддержки. В Петербурге обычная мелкая квартира в среднем стоит больше 10 миллионов(Мурино - не Петербург). В Туле за те же деньги можно купить трёшку с евроремонтом и машину в придачу.
«У нас клиенты часто смотрят квартиры как в музее, — признаётся менеджер по продажам Дмитрий. — Приходят, восхищаются планировкой, видом, инфраструктурой, а потом выдыхают и говорят: красиво, но нереально. И уходят искать что-то на вторичке за Кольцом».
Балконы, потолки и мечты про общежития
В комментариях под новостями о рынке недвижимости всё чаще мелькают ехидные замечания. «Дома в Ручьях и Цветном городе по 25 этажей без единого балкона? В СССР общежития лучше строили», — пишет один из пользователей. Претензии к качеству новостроек растут пропорционально ценникам. Когда квартира стоила 4 миллиона, покупатели закрывали глаза на тонкие стены и отсутствие лоджии. Когда ценник перевалил за 8 — требования ожесточились.
Застройщики экономят на всём, что можно. Высота потолков 2,65 метра вместо прежних 2,8. Окна — стандартные пластиковые. Подъезды без консьержей, дворы без благоустройства. Формально всё по нормативам, но ощущение — будто платишь за премиум, а получаешь эконом.
«Нам показывали квартиру, где кухня-гостиная 18 метров, а спальня 9, — вспоминает Елена, мать двоих детей. — Застройщик называет это студией евроформата. Я называю это неудобной однушкой за деньги двушки. В итоге купили на вторичке».
Онлайн вместо офисов
Единственное, что действительно изменилось к лучшему — цифровизация процесса. Основным каналом поиска и покупки жилья стали онлайн-платформы. Теперь можно посмотреть планировку, виртуально прогуляться по квартире, изучить инфраструктуру района и рассчитать ипотеку, не вставая с дивана. Для застройщиков это экономия на офисах продаж, для покупателей — экономия времени.
Правда, сделок от этого больше не стало. Удобство поиска не решает главную проблему — отсутствие денег на покупку. Можно неделями изучать предложения в приложении, добавлять квартиры в избранное, сравнивать проекты, но на финальном этапе всё упирается в калькулятор ипотеки. Вбиваешь параметры — и понимаешь, что ежемесячный платёж равен двум(или пяти) твоим зарплатам.
Что дальше: ждать ли чуда
Логика подсказывает: если спрос упал на четверть, цены должны следовать за ним. Но рынок недвижимости живёт по своим законам. Застройщики не спешат снижать ценники — им проще заморозить проекты, сократить темпы строительства, дождаться изменения конъюнктуры. Держать недвижимость на балансе накнакладно, но резко ронять цену — значит обрушить всю систему, спровоцировать панику и потерять репутацию.
«Интересно, кому из девелоперов первому надоест содержать непроданное жильё и он начнёт снижать цены», — иронизирует пользователь в комментариях. Вопрос действительно любопытный. Пока крупные игроки держат позиции, мелкие застройщики тихо сворачивают проекты или переходят на индивидуальное жилищное строительство — там маржа ниже, но и риски меньше.
Есть и другой сценарий: рынок насытят новыми покупателями. «Щас вам навезут туда следующую партию азиатских покупателей... или африканских... как пойдёт», — с сарказмом замечает другой комментатор. Доля иностранцев на петербургском рынке действительно растёт, особенно в премиальном сегменте. Для инвесторов из соседних стран недвижимость в Петербурге — способ сохранить капитал и получить вид на жительство.
А могло быть лучше?
Самое циничное оправдание любого падения — могло быть хуже. «А когда в 2026 ещё на 35 процентов упадет, снова скажут, что могло быть и хуже?» — резонно спрашивает читатель. Привычка мерить провалы относительно не самых лучших сценариев выработалась за последние годы крепко. Продажи упали на четверть? Зато не на половину. Цены выросли на 25 процентов? Могли бы на 40.
Для тех, кто мечтал о собственной квартире, такие утешения звучат прямо скажем не очень. Год назад была хоть какая-то надежда накопить, взять ипотеку на приемлемых условиях, успеть до очередного скачка. Теперь горизонт покупки отодвинулся на неопределённый срок. Можно ждать, когда рынок развернётся, ставки снизятся, застройщики смягчатся. А можно смириться с мыслью, что новостройка — это просто не про тебя.
Светлана в опустевшем офисе продаж закрывает ноутбук в четыре часа дня. Звонков так и не было. Завтра, наверное, тоже не будет. Зато цена квадратного метра к весне, говорят, поднимется ещё на пару процентов.
Вы бы стали покупать квартиру сейчас или подождали бы более благоприятного момента?
Пожалуйста, поставьте ваш великолепный лайк ❤
А если нажмёте "Подписаться" - будет супер 🙌