Выгодно ли в 2026 году покупать квартиру для сдачи в аренду. Сравнение с фондовым рынком

Покупка квартиры для последующей сдачи ее в аренду, это один из любимых способов сбережения своих средств у россиян. Поклонники такого вида инвестиций считают, что несмотря ни на какие экономические колебания, они в любом случае останутся хотя бы со стенами. Правы ли они, или ошибаются, мы попробуем разобраться в данной публикации.

Предлагаем сравнить доход от вложений квартиру в 2026 году с покупкой акций известных эмитентов на ММВБ.

Расчет будет проведен на примере города Москва. За основу мы возьмем комфортную квартиру на вторичном рынке стоимостью 17 млн. руб.

Предположим, что наша квартира ежегодно будет дорожать на 8% в течение 6 лет.

На сегодняшний день стоимость долгосрочной аренды на московском рынке составляет 70 тыс. руб. В итоге за год мы сможем заработать 840 тыс. руб. Предполагается, что стоимость арены будет дорожать в пределах от 5 до 8%. Необходимо учитывать, что чем дешевле ипотека, тем меньше спрос на аренду. А Банк России приступил к циклу снижения ключевой ставки, то есть риск именно снижения спроса на аренду. Возьмем среднее исторические данные роста аренды в 7%.

При получении прибыли от аренды необходимо учитывать расходы на текущий ремонт, замену мебели и др. расходы. По нынешним расценкам рыночная стоимость ремонта обойдется в 1,2 млн руб. С учетом индексации на 10% эта сумма в течение 15 лет составит около 5 млн. руб. Ежегодная амортизация — 330 тыс. руб. в среднем.

А теперь давайте рассчитаем чистую прибыль, которую мы сможем получить от сдачи нашей квартиры в аренду.

Из дохода 840 тыс. руб. вычитаем расходы на ремонт 330 тыс. руб и получаем доход 510 тыс. руб.

Сюда можно прибавить предполагаемое подорожание квартиры в течение года в размере 1 360 000 рублей. В сумме бумажной прибыли и дохода от аренды мы получим 1 870 000 рублей.

Теперь делим затраты на покупку квартиры на вашу прибыль и получаем 9 FWD P/E. В итоге получим темпы роста в год, равные 7-8%.

Если сравнить эти результаты с акциями Сбербанка, который является бенчмарк российского рынка, имеющий 4 FWD P/E. В среднем эти акции за год дорожают на 10-12%. 7 FWD P/E и среднегодовые темпы роста ЧП в 22%. X5 хорошо впитывает в себя инфляцию, а темпы роста акций гораздо выше того, как дорожает недвижимость.

В итоге мы видим, что инвестиции в покупку квартиры для аренды проигрывают по своей доходности акциям топовых российских компаний.

Еще надо учитывать, что выбранный пример учитывает ситуацию в столице. В регионах спрос на аренду еще ниже, и стоимость аренды меньше. То есть покупка квартиры для сдачи в аренду будет еще менее доходным предприятием.

Данные расчеты условны, и каждая ситуация в своем роде уникальная. В любом случае, что делать со своими сбережениями, каждый принимает решение самостоятельно…