Рынок жилья России: продажи падают, цены растут, господдержка слабеет
Дом.рф представил свежий прогноз: рынок новостроек теряет опору на льготную ипотеку, застройщики готовятся к новому циклу, а цены продолжают расти несмотря на снижение господдержки.
Фотография: Restate.ru
В 2026 году российский рынок жилья оказался на пороге перемен, которые уже невозможно игнорировать. Дом.рф опубликовал обновленный прогноз, где отмечается: прежняя модель, когда почти весь спрос обеспечивался за счет льготных ипотечных программ, уходит в прошлое. В 2024 году 71% всех сделок проходил по субсидированным ставкам, но уже сейчас рыночная ипотека занимает до 30% продаж, а доля господдержки снижается до 45–50%. Это означает, что рынок становится менее зависимым от государственных стимулов, но и более уязвимым к колебаниям ключевой ставки.
Объемы продаж в денежном выражении демонстрируют незначительный рост: 4,7 трлн рублей в 2024 году, 5,2 трлн в 2025-м и до 5,7 трлн в 2026-м. Однако за этими цифрами скрывается стагнация: темпы запуска новых проектов после резкого падения в 2025 году стабилизировались на уровне 41–45 млн кв. м в год. Это свидетельствует о том, что застройщики не спешат наращивать объемы, опасаясь избыточного предложения и снижения спроса.
Важный сигнал - накопление ликвидности у девелоперов. На конец 2025 года в системе числится проданного жилья на 8,7 трлн рублей, из которых 7,4 трлн уже оплачены через эскроу-счета. Это создает финансовую подушку, но не гарантирует устойчивого роста: средняя ставка по проектному финансированию к декабрю 2025 года достигла 10,2%, что увеличивает издержки и риски для компаний.
Цены на первичном рынке продолжают расти, несмотря на замедление темпов строительства. В 2025 году рост составил 10,2%, в 2026-м - 7,7%, а к 2027 году ожидается ускорение до 10%. При этом инфляция остается ниже - 5–5,6%. Такой разрыв между ростом цен и инфляцией указывает на структурные проблемы: ограниченное предложение готового жилья и восстановление спроса после спада.
Смена правил игры: что ждет покупателей и застройщиков
Обеспеченность жильем в России по-прежнему далека от стандартов развитых стран - 29 кв. м на человека против 54 кв. м в Европе и США. Более трети жилого фонда построено до 1995 года, а ипотечный портфель составляет лишь 10% ВВП. Дом.рф подчеркивает: потенциал для роста огромен, но реализовать его мешают высокие ставки и ограниченный доступ к финансированию.
В 2025 году рынок пережил заметную просадку, но госкомпания прогнозирует новый цикл роста уже в 2026–2027 годах. Однако этот оптимизм выглядит спорно на фоне сохраняющихся рисков: ужесточение условий кредитования, рост себестоимости строительства и снижение доступности жилья для населения. Вопрос, совпадет ли снижение ключевой ставки с ожиданиями девелоперов, остается открытым.
Показательно, что даже крупнейшие игроки рынка вынуждены искать новые источники дохода и адаптироваться к изменившимся условиям. Как отмечалось в материале о трансформации стратегии ведущих застройщиков после ипотечного бума, зависимость от льготных программ становится опасной ловушкой, а устойчивость бизнеса требует новых решений.
Цены и спрос: почему жилье дорожает быстрее инфляции
Рост цен на новостройки опережает инфляцию уже третий год подряд. В 2025 году стоимость квадратного метра увеличилась на 10,2%, в 2026-м - на 7,7%, а к 2027 году ожидается новый скачок до 10%. При этом инфляция не превышает 5–5,6%. Такой разрыв объясняется не только восстановлением спроса, но и ограниченным предложением: застройщики не спешат выводить на рынок новые проекты, опасаясь переизбытка и падения маржи.
Снижение доли господдержки и рост рыночной ипотеки делают жилье менее доступным для большинства семей. При этом накопленная ликвидность у девелоперов не всегда приводит к увеличению объемов строительства - напротив, компании предпочитают сохранять финансовую подушку, чтобы пережить возможные потрясения.
В этих условиях покупатели оказываются в сложной ситуации: цены продолжают расти, а доступных программ становится все меньше. Рынок вступает в фазу, когда каждый новый цикл роста сопровождается новыми рисками и неопределенностью.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru