Сегодня пятница, а значит снова обсудим с вами московскую архитектуру.
На одном и том же клочке земли у Третьяковки сегодня спокойно уживаются три эпохи столичного жилья: сталинский Дом писателей, лужковский монолит конца 90‑х и ультрасовременный элитный комплекс «Лаврушинский» от Sminex. Это редкий случай, когда в радиусе пары минут пешком можно увидеть весь эволюционный путь московского «премиума» - от номенклатурной сталинки до пентхаусов с бассейнами и видами на Кремль.
Сталинка «для своих» - Дом писателей в Лаврушинском, 17с2.
Лаврушинский, 17с2 - тот самый Дом писателей, в котором в 30‑е годы селили «надёжных» литераторов буквально под боком у Третьяковской галереи. Дом построен в 1935 году, кирпичный, девятиэтажный, с высотой потолков около 3,2 м. По меркам центра это классическая «сталинка» для элиты, с запасом воздуха и пространства.
Район: Якиманка, ЦАО, 3–5 минут пешком до метро «Третьяковская».
Год постройки: 1935.
Материал: кирпич, перекрытия частично деревянные.
Этажность: 9 этажей, 6 подъездов, 1 пассажирский лифт.
Всего квартир: 98, плюс 11 нежилых помещений на первых этажах.
Квартиры, площади, планировки.
Типичная картина сталинского дома для номенклатуры: крупные многокомнатные квартиры с огромными по тем временам кухнями и длинными анфиладами.
Основной пул: 2–4‑комнатные квартиры.
Площади: ориентировочно от 50–60 кв.м для «двушек» до 90–110 кв.м и выше для «трешек» и «четырешек».
Планировки: потолки около 3,2 м, отдельные комнаты, просторные холлы, большие окна, часть квартир с видами на Лаврушинский и крыши Замоскворечья.
По ценам это стабильный премиальный центр: экспозиция небольшая, в открытых источниках обычно одновременно висит 1–2 лота. Для понимания порядка: в этом куске Якиманки сталинки с видами на Третьяковку и старую Москву торгуются на уровне верхнего ценового сегмента бизнес‑/премиум‑класса новостроек внутри Садового - здесь платят не только за метры, но и за статус адреса.
Атмосфера и «фишки» дома.
Исторический статус: Дом писателей - это не просто «сталинка», а часть литературной карты Москвы, фигурирующая в справочниках и краеведческих текстах.
Локация: тихий Лаврушинский переулок с одной стороны и оживлённая туристическая Третьяковка с другой - редкое сочетание камерности и сверхцентричности.
Быт: есть мусоропровод, лифт, нежилые помещения на первых этажах заняты офисами и сервисами; для сталинки этого периода дом выглядит довольно «обжитым» и функциональным.
Это та сталинка, куда обычно не «переезжают», а целенаправленно «охотятся» годами: предложения появляются редко, а покупатель чаще всего уже заранее знает, зачем ему именно этот дом, а не условный новый ЖК в соседнем квартале.
Лужковка на вырост: монолит 1998 года, Б. Толмачёвский, 4с1.
В двух шагах от Дома писателей, на Большом Толмачёвском, 4с1 стоит типичный представитель «лужковской» эпохи - монолитный дом конца 90‑х, когда город только учился строить бизнес‑класс, но уже позволял себе высокие потолки и малоэтажность в центре.
Район: Якиманка, ЦАО.
Ближайшее метро: «Третьяковская» - примерно 130 метров.
Год постройки: 1998.
Тип дома: монолит, перекрытия железобетонные.
Этажность: 8 этажей, 2 подъезда.
Всего квартир: 34.
Высота этажа: от 3,2 до 3,3 м.
По сути - камерный дом бизнес‑уровня, где на подъезд приходится совсем немного квартир, а ощущение «клубности» создаётся уже просто конструкцией дома, без необходимости продавать маркетинговые легенды.
Площади и планировки.
По информации по дому и средней конфигурации тех лет можно выделить несколько типичных сценариев: крупные «двушки» и «трешки» с кухнями 10–15 кв.м, нормальными холлами и возможностью гибкой перепланировки благодаря монолитному каркасу.
Площади: совокупная площадь дома – 6 155 кв.м, жилая – 2 416 кв.м, что при 34 квартирах даёт средний объём существенно выше стандартных панелек. Оно и понятно – статус обязывает.
Планировки: монолитный каркас позволяет объединять помещения и играть с пространством, поэтому в реальности многие квартиры уже прошли через одну‑две волны перепланировок.
Учитывая местоположение, цены на квартиры в этом доме, как правило, сопоставимы с качественным современным бизнес‑классом в ЦАО: платят за малоэтажность, высокие потолки, небольшое количество соседей и шаговую доступность до Кремля.
Чем дом берёт покупателя?
Камерность: всего 34 квартиры, на этажах немного соседей, два подъезда.
Высокие потолки (3,3 м) при «современной» инженерии: железобетонные перекрытия, монолитная коробка - это всё‑таки не старый фонд.
Нежилые площади: 13 отдельных объектов, что создаёт в доме микс из жилья и бизнеса - от офисов до небольших сервисов.
Если «сталинка» в Лаврушинском - про историю и статус, то эта «лужковка» - про комфортный центр для тех, кому важны планируемость пространства и более предсказуемые коммуникации конца 90‑х.
«Лаврушинский»: элитный квартал с видами на Кремль.
Жилой комплекс «Лаврушинский» в Большом Толмачёвском переулке, 5 - это уже чистая «новая Москва» элитного уровня: три корпуса, виллы, приватный двор‑парк и панорамные виды на Кремль и исторический центр. Проект Sminex аккуратно встроен в старую ткань района, но по сути живёт по другим законам - это закрытый город в городе для очень узкой аудитории.
Адрес: Москва, ЦАО, район Якиманка, Большой Толмачёвский переулок, 5.
Девелопер: Sminex.
Формат: три жилых здания (8‑этажный «Центральный» и два 14‑этажных корпуса «Восточный» и «Западный»), плюс шесть вилл и два здания ритейла.
Класс: элит.
Тип конструкций: кирпично‑монолитные корпуса.
Квартир всего: порядка 156–165 квартир, плюс виллы.
Этажность: от 8 до 14 этажей.
Квартиры, площади, планировки.
Здесь уже другая лига по метражам и разнообразию планировок: от вполне «компактных» элитных двушек до пентхаусов с бассейнами и каминами.
Диапазон площадей: примерно 64–67 до 459–475 кв.м в корпусах, виллы - от 133 до 660 кв.м.
Квартирография: 1–5‑комнатные квартиры, High level‑лоты на предпоследнем этаже с каминами и потолками до 4 м, одноуровневые и двухуровневые пентхаусы с собственными бассейнами и террасами.
Потолки: от 3,35 м до 8,25 м, в отдельных помещениях - высотные пространства до 8 м.
Планировок: около 101–109 вариантов планировочных решений.
Цены - верхний эшелон московского элитного рынка: лоты в открытой продаже идут от 200+ млн, а пентхаусы и виллы спокойно выходят за рамки миллиарда рублей. Это продукт для покупателя, который выбирает не только метры, но и «картинку жизни» - вид на Кремль из спальни и спуск лифтом в собственный SPA и подземный паркинг.
Фишки комплекса.
Виды: из большинства квартир, открываются панорамные виды на Кремль, храм Христа Спасителя, собор Василия Блаженного и исторический центр.
Двор‑парк 1,4 га: закрытый озеленённый двор без машин, с зонами для спорта, детскими площадками по стандарту KID'S LAB и тихими зонами отдыха.
Инженерия: приточно‑вытяжная вентиляция, индивидуальные системы увлажнения и кондиционирования, очистка воды, собственное горячее водоснабжение, продвинутая звукоизоляция.
Инфраструктура: фитнес‑клуб по стандарту FIT LAB с 25‑метровым бассейном, SPA‑зона, подземный паркинг на 279 машиномест и 135 келлеров.
Архитектура: фасады из светлого камня, моллированное стекло, ризалиты и радиусное остекление, проект архбюро SPEECH.
Это тот случай, когда «собянинка» в хорошем смысле слова - про сформированный элитный квартал, где город становится фоном к частной жизни, а не наоборот.
Как Сталинка, Лужковка и Собянинка ужились на одном пятачке?
Если смотреть на этот маленький участок Якиманки глазами риелтора, получается учебник по эволюции московского жилья премиум‑сегмента. На одном маленьком пятачке земли мы имеем сразу три стратегии для покупателя:
- Для любителей истории и «того самого» старого фонда - Дом писателей, где каждая сделка больше похожа на передачу эстафеты, чем на обычную покупку.
- Для тех, кто хочет центр, но без экстремальной старины, - камерная лужковская монолитка конца 90‑х с понятной инженерией и привычными планировками.
- Для тех, кто выбирает максимальный комфорт и закрытый мир внутри центра, - «Лаврушинский» с видами, двором‑парком и собственным SPA‑клубом.
Данные по трем домам свела для удобства в сравнительную таблицу – разместила в телеграмм. Там же вчера было голосование - кому, какой дом больше по душе.
В следующую пятницу полюбопытствуем, где в Москве предпочитали/ет жить родоначальники сегодняшних домов – где жили Сталин, Лужков и живет Собянин.
Напишите, пожалуйста, в комментариях – интересна вам вообще эта информация, стоит дальше ее публиковать?
Подписывайтесь на мой канал в телеграмме. Там оперативные новости и «будни свободного риэлтора» без прикрас.