В земле есть особый вид самообмана.
Он очень необычный и почти профессиональный.
Человек открывает документы, видит знакомые аббревиатуры, пролистывает ПЗЗ, проверяет ВРИ, находит участок на карте зон с особыми условиями использования территории - и внутри появляется ощущение: «Я всё учёл».
На самом деле он просто посмотрел на несколько слоёв.
А земля - это всегда многослойная и многомерная конструкция.
Она никогда не живёт в одной системе координат и в одной плоскости.
Она существует на пересечении режимов, которые между собой не обязаны быть удобными для инвестора(покупателя).
Градостроительный регламент может разрешать строительство.
Водное законодательство - ограничивать.
Лесное - накладывать требования по расстояниям.
Противопожарные нормы - менять допустимую конфигурацию объекта.
Экологические нормы - стопорят проект.
Культурологические изыскания- накладывают ограничения на внешний вид и т.д.
Каждый из этих режимов по отдельности может выглядеть «проходимым».
Но их сочетание способно полностью изменить инвестиционную картину участка и его привлекательность.
И вот здесь проходит граница между "проверить участок" и расчётом профи.
Покупатель обычно ищет подтверждение возможности.
Он хочет услышать: «Да, строить можно».
Этого достаточно, чтобы успокоиться.
Инвестор ищет не разрешение, а неопровержимые доказательства и уязвимости проекта.
Он задаёт вопрос иначе: «При каких условиях этот проект может рассыпаться?»
Если таких условий нет - тогда можно начать расчет проекта и считать доходность.
Если есть такие условия - тогда экономика уже вторична.
Пример:
Один участок выглядел почти как рекламный баннер.
Первая линия у воды.
Лесной массив за спиной.
Подъезд сформирован с асфальта.
Вид разрешённого использования подходит под задачу.
ЛЭП рядом, точнее идет через край участка.
Идеальная картинка для проекта под продажу, редкий формат для локации, понятный спрос, красивая маржа.
Соседние объекты уже построены и логика обывателей:
«Раз строились - значит, и здесь можно».
Документы были в порядке.
Уведомление о строительстве получено.
Согласование с профильными органами пройдено.
Проект двигался спокойно до момента, пока не перешли к выбору материалов строительства.
И вот тогда на объект посмотрели не как на стройку, а как на риск.
И что не проверил покупатель, но на что обратил внимание "земельщик-профи".
Он сопоставил расстояние до лесного фонда, требования по противопожарным разрывам, режим водоохранной зоны, конструктив здания и категорию прилегающего леса.
И возник вопрос, на который не оказалось доказательного ответа:
соблюдён ли противопожарный разрыв с учётом всех характеристик?
Запрета на строительство не было.
Незаконности - тоже.
Но появилась неопределённость.
А для профи неопределённость - это риск.
Для инвестора - снижение ликвидности.
Для сделки - повод ее не проводить.
Так чаще всего и происходит.
Земля становиться "неликвидом", не из-за одного грубого нарушения, а из-за совокупности факторов, которые не были сведены в единую систему.
В этой работе важно не просто знать нормы.
Важно уметь видеть, как они накладываются друг на друга.
Пока вы проверяете документы по отдельности - вы анализируете бумагу.
Когда вы начинаете видеть их пересечение - вы анализируете риски.
А земля - это всегда про управление риском, а не про красивые характеристики участка.
И именно с этой точки начинается профессиональный уровень.
Всем добра и всех благ, становитесь профи. "Да прибудет с вами сила"
