Отмена рассрочек. Почему девелоперам они невыгодны?
В 2026 году многие девелоперы будут постепенно отказываться от рассрочек в своих проектах. Причина простая: рассрочка стала массовым инструментом продаж в период высокой ключевой ставки, когда ипотека фактически встала. Но как инструмент для девелопера она изначально не выгодна.
Рассрочка не закрывает эскроу-счёт на 100%. А значит, условия проектного финансирования для застройщика становятся хуже: выше ставка, жестче требования банка.
На фоне снижения ключевой ставки до 16% девелоперам выгоднее субсидировать 5–6%, чтобы банк выдал ипотеку под 10%.
Для девелопера это плюс, т.к. ипотека — это сразу 100% оплаты и моментальное наполнение эскроу.
Для покупателя — это платеж в 150 тыс. ₽ по ипотеке, вместо 600 тыс. ₽ по рассрочке.
Если тренд на снижение ключевой ставки сохранится, субсидированные ипотеки станут основным драйвером продаж на первичном рынке.
Что происходит с семейной ипотекой?
Я хочу отдельно проговорить изменения по семейной ипотеке.
Ключевые моменты:
- В сделке должны участвовать оба супруга.
- Обязательный документ — СНИЛС ребёнка. Использовать один и тот же СНИЛС повторно нельзя.
- Если родители в разводе, право на участие в программе есть только у одного из них — того, кто зарегистрирован по одному адресу с ребёнком.
- Если родитель никогда не состоял в браке, на сделку требуется справка об отсутствии брака.
Плюс ко всему, Президент дал поручение Правительству до 1 июня проработать дифференцированные ставки по семейной ипотеке. Сейчас ставка единая — 6%, но, скорее всего, модель станет такой:
- 10% — семья с одним ребёнком
- 6% — при рождении второго
- 4% — при третьем и последующих детях
У семей с одним ребёнком почти нет выбора. Либо покупать сейчас под 6%, либо позже — уже под 10%. Поэтому мы снова можем увидеть эффект «последнего вагона».
Строительное казино. Почему даже топы сдают ЖК с проблемами?
Я убеждён, что в 2026 году до 90% девелоперов будут сдавать объекты с заметными проблемами по качеству.
Сегодня принято ругать MOD, Voxhall, Остров 5, Nice Loft и другие проекты. Но во многом это следствие отмены моратория. Девелоперам приходится в спешке закрывать стройку, чтобы не платить неустойки.
Есть ощущение, что с этим же столкнутся и другие проекты: Страна Озёрная, ЗИЛ Гранд, Шагал и т.д.
Что покупать в 2026 году?
— Комфорт класс у коммерческих застройщиков постепенно уходит из Москвы.
— Маленькие лоты в новостройках бизнес и премиум класса перегреты по стоимости.
— Настоящие инвестиции начинаются на чеках от 40 млн ₽.
При этом покупка небольшого лота по семейной ипотеке тоже имеет смысл.
Можно держать 5 млн на депозите и через 3 года получить 7 млн, а можно вложить эти 5 млн как первоначальный взнос и через 3 года получить квартиру.
Квартира — более значимый и устойчивый актив, чем деньги, особенно если вы не планируете продавать её в ближайшие 5 лет. Перегретая цена со временем станет нормой, а вот предложения и доступ к семейной ипотеке могут просто исчезнуть.
Мои мысли
Я вижу, как рынок сужается. Выбирать лот без эксперта становится всё опаснее: люди часто не понимают, какой продукт получат на выходе и с какими рисками столкнутся.
Москва снова поднимает порог входа. Цены растут, сценариев становится меньше, и город всё жёстче делит людей на классы — тех, кто может ошибаться, и тех, для кого ошибка слишком дорога.