В общественной дискуссии рынок недвижимости в Москве часто сводят к ипотеке: ставкам, льготам, ключевой ставке ЦБ.
Однако вторичный рынок столицы всегда имел важную особенность - значительную долю сделок без использования ипотечного кредитования.
Понимание того, как менялось соотношение ипотечных и неипотечных сделок за последние годы, позволяет точнее оценить реальное состояние спроса, глубину «отложенного спроса» и перспективы рынка в 2026 году.
1. Общая динамика сделок на вторичном рынке Москвы
По данным Росреестра по Москве, количество зарегистрированных переходов прав на вторичном рынке за последние пять лет находилось в достаточно узком диапазоне, за исключением стрессового 2022 года.
2021 год - около 171 тыс. сделок. Это был высокий, «здоровый» рынок с активным спросом.
2022 год - падение до примерно 133 тыс. сделок, на фоне резкого роста ставок и общей неопределённости.
2023 год - восстановление и рекорд: около 175 тыс. сделок, максимум за последние годы.
2024 год - коррекция активности до примерно 146 тыс. сделок.
2025 год - 140,6 тыс. - объёмы сделок близки к 2024 году, без резкого обвала.
Ключевой вывод
Несмотря на колебания ставок и экономических условий, общее количество сделок на вторичном рынке Москвы остаётся относительно стабильным, без признаков структурного обрушения спроса.
2. Ипотека как драйвер и как ограничитель
Одновременно Росреестр фиксирует количество зарегистрированных ипотечных договоров:
2021 - около 128 тыс. ипотечных сделок
2022 - около 108 тыс.
2023 - рекордные 136 тыс.
2024 - снижение до около 121 тыс.
2025 - 118,2 тыс. договоров - уровень ниже пиков 2023 года, но без резкого провала по сравнению с 2024 годом.
Доля ипотечных сделок в разные годы составляла примерно от 75% до 83% всех сделок на рынке жилья.
Это означает, что ипотека:
- в хорошие годы резко увеличивает обороты рынка;
- в периоды высоких ставок столь же резко сдерживает активность.
3. Сделки без ипотеки: «тихий» фундамент рынка
Если вычесть ипотечные сделки из общего количества переходов прав, становится очевидно, что:
- в 2021 году сделок без ипотеки было порядка 40-45 тыс.;
- в 2022-2024 годах - 25-40 тыс. в год;
- даже в период высоких ставок этот сегмент не исчезает.
Сделки без ипотеки - это:
- покупатели с накоплениями;
- альтернативные сделки (продажа + покупка);
- инвесторы;
- покупатели, не готовые брать кредит по высоким ставкам.
Этот сегмент формирует устойчивое «дно» рынка, позволяя вторичке функционировать даже тогда, когда ипотека становится дорогой или недоступной.
4. Почему при схожем количестве сделок структура меняется
Если общее количество сделок остаётся близким от года к году, а ипотека временно слабеет, происходит логичный процесс:
- ипотечные покупатели уходят в отложенный спрос;
- доля сделок без ипотеки относительно увеличивается;
- рынок продолжает работать за счёт наличных и альтернативных сделок.
Именно это наблюдалось:
- в 2022 году;
- в 2024-2025 годах.
Это не рост «богатых покупателей», а перераспределение структуры спроса.
5. Отложенный ипотечный спрос: он существует
Опыт 2023 года показал:
как только ипотека становится доступнее (льготные программы, снижение ставок), отложенный спрос возвращается очень быстро.
Люди, которые сейчас не покупают, не отказываются от покупки жилья навсегда - они:
- ждут приемлемых условий;
- снимают жильё;
- откладывают решение.
Это означает, что:
- текущая слабость ипотеки - временное явление;
- значительная часть потенциальных покупателей готова вернуться на рынок.
6. Перспективы на 2026 год: что будет с количеством сделок
Неипотечные сделки
С высокой вероятностью:
- количество сделок без ипотеки в 2026 году будет примерно на уровне 2024-2025 годов;
- возможен умеренный рост, если инвестиционный спрос усилится;
- резкого снижения не ожидается - этот сегмент стабилен.
Ипотечные сделки
При снижении ключевой ставки:
- ипотечные сделки будут расти быстрее, чем неипотечные;
- часть отложенного спроса реализуется;
- общее количество сделок на вторичном рынке увеличится.
Итог по рынку
Наиболее вероятный сценарий 2026 года:
- рост общего числа сделок;
- рост доли ипотечных покупок;
- сохранение стабильного объёма сделок без ипотеки.
7. Что это значит для рынка в целом
Вторичный рынок Москвы не «умирает» без ипотеки - он адаптируется. Неипотечные сделки - фундамент стабильности, а не маргинальный сегмент. Ипотека - усилитель, который при улучшении условий быстро возвращает рынок к росту. В 2026 году вероятно расширение круга покупателей, а не замена одних другими.
Вывод
Статистика последних пяти лет показывает: вторичный рынок жилья Москвы обладает высокой устойчивостью. Даже при дорогой ипотеке сделки продолжаются, а при снижении ставок рынок быстро набирает обороты за счёт отложенного спроса.
👉 В 2026 году можно ожидать:
- сохранения объёма неипотечных сделок;
- роста ипотечных покупок;
- увеличения общего числа сделок на вторичном рынке.
Это создаёт предпосылки не для стагнации, а для постепенного оживления рынка, особенно в наиболее ликвидных сегментах.
______________________________________________________________
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞 WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630