Последние пару лет я все чаще слышу одну и ту же фразу.
«Надо заходить на Алтай. Там все растет».
Причем это говорят и московские девелоперы, и региональные, и частные инвесторы. У кого-то уже есть земля, кто-то ведет переговоры, кто-то просто «смотрит». Но ощущение, что туда сейчас идет почти весь рынок.
И это очень интересная история. Потому что, с одной стороны, в этом есть логика. А с другой - я вижу огромный риск, который пока мало кто осознает.
Начнем с главного. Интерес к Алтаю действительно вырос. Это не хайп из воздуха. После 2022 года люди начали массово открывать для себя внутренний туризм. Те, кто раньше летал в Европу, стали ездить в Сочи, на Кавказ, на Алтай. Многие впервые увидели, что это не «дикая природа», а реально сильное направление с огромным потенциалом.
Но вот что меня удивляет. Если поговорить с инвесторами из Москвы, Питера, других регионов, выясняется странная вещь. Большинство из них про Алтай только слышали. Кто-то видел картинки. Кто-то знает Манжерок. Но реально там были единицы.
Получается парадокс. Деньги уже смотрят в сторону региона, который они ещё толком не понимают. И это, кстати, классическая стадия любого растущего рынка. Сначала туда приезжают туристы. Потом туда приходят девелоперы. А инвестиционная культура появляется только потом.
Сейчас Алтай как раз между второй и третьей стадией. Туристов много. Поток растёт. А вот покупка недвижимости пока идет осторожно.
Я разговаривал с несколькими участниками рынка, и многие говорят примерно одно и то же: интерес есть, заявки есть, но реальные сделки пока слабые.
И это нормально. Люди ещё не понимают, как работает эта модель. Ведь покупка курортной недвижимости — это не про эмоции, а про деньги. Если человек берет апартаменты, он не хочет сам заниматься сдачей. Он хочет доход. Он хочет прозрачность. Он хочет понятную управляющую компанию. А этого на Алтае пока почти нет.
Но самая большая проблема даже не в этом. Самая большая проблема - инфраструктура.
Когда начинаешь глубже погружаться в проекты, выясняется, что электричество - это отдельная история. Газ - тоже. Дороги, сервис, логистика - всё это часто стоит намного дороже, чем планировали. Иногда стоимость подключения съедает экономику проекта. И вот здесь начинается самое интересное.
Связаться со мной в телеграм
Подписаться на мой телеграм-канал
Сейчас многие девелоперы покупают землю, потому что боятся упустить рост. Но далеко не все считают реальную себестоимость. А значит, через несколько лет рынок может столкнуться с перегревом.
Представьте: проектов становится все больше. Поток туристов растет, но не бесконечно. И в какой-то момент спрос просто распределяется между всеми. Тогда падает загрузка, падает доходность, а дальше начинается борьба за клиента.
Это уже было в Сочи. Это было в других странах. Это будет и здесь.
Но это не значит, что Алтай - плохая инвестиция. Наоборот. Просто это длинная история, а не быстрые деньги. На мой взгляд, выиграют те, кто сейчас думает не про квадратные метры, а про продукт.
Сегодня на Алтае катастрофически не хватает качественного сервиса. Мест, где можно не просто жить, а жить красиво. Где есть гастрономия, спорт, медицина, события, атмосфера. Где деньги можно тратить с удовольствием.
Пока многие проекты похожи друг на друга. Апартаменты в горах. Вид. Обещание доходности.
Но рынок будет выбирать сильных.
Манжерок уже стал зимним драйвером. Чемал - летним. Бирюзовая Катунь - инфраструктурным кластером. Вокруг этих точек будет формироваться капитализация.
И, возможно, самое интересное сейчас даже не в продаже недвижимости, а в создании экосистем. Потому что, если Алтай станет федеральным и международным направлением, рост будет огромным.
Но если рынок уйдёт в хаотичную застройку без концепций, без сервиса, без сильных управляющих компаний, многие проекты просто не доживут до зрелости.
И поэтому главный вопрос сегодня не в том, заходить на Алтай или нет.
Главный вопрос — с кем, куда и на какой горизонт.