Взять ипотеку на строительство дома и узнать, что дом построили на земле соседа ситуация крайне неприятная. Часть 1.
Ко мне поступил очередной увлекательный кейс, которым просто не могу не поделиться с вами! Чтобы вы никогда не оказались в такой запутанной ситуации, а если уж случилось — точно знали, как быстро и уверенно привести свои документы на недвижимость в полный порядок. Вперед — разберём всё по шагам!
Описываю общую ситуацию и вводные.
К нам обратился гражданин «А», владелец загородного участка с построенным на нём жилым домом, и рассказал потрясающую историю: его дом, возведённый строительной компанией, частично «заполз» на соседний участок гражданина «Б»! При детальном разборе выяснилось, что дом официально оформлен на «А» и аккуратно отображён на публичной кадастровой карте — по документам его контуры не выходят за пределы участка. Более того, дом взят в ипотеку, и вместе с землёй находится в залоге у банка. Получается, что гражданин «А» получил жилой дом на ипотечный кредит, который формально оформлен безупречно, но в реальности — частично стоит на чужой земле! Такая ситуация заставляет задуматься: как же так могло случиться?
Что насторожило кадастрового инженера.
Первое, что сразу бросилось в глаза — дом стоял ближе трёх метров к границе участка, хотя норма строго требует не менее трёх. Очевидно, что и застройщик, и собственник даже не удосужились изучить ГПЗУ. А дом-то зарегистрирован по упрощённой схеме — по Дачной амнистии!
Второе — на публичной кадастровой карте значилось не один, а целых два дома! И второй находился уже на соседнем участке гражданина «Б». Разговор-то был про один дом, а на деле — два. Тут явно что-то не так, подозрение на хитрости с документами. Застройщик построил, оформил, передал гражданину «А», а как тот может проверить правильность оформления? Только по внешнему виду!
Третье — как же строители делали разбивку осей фундамента? Видимо, всё на глазок, ориентируясь по забору. А ведь забор — не всегда граница кадастра! Отступы должны соблюдаться, иначе собственник рискует получить проблемы с регистрацией и разборки с соседями.
Четвёртое — что же стало окончательно ясно:
- фактические границы участков могут не совпадать с кадастровыми, и это никто не проверял;
- возможно, что дом на самом деле один, а оформлено почему-то два;
- дома регистрировались по Дачной амнистии с нарушением отступов;
- банк не проверил правильность оформления объекта залога;
- у гражданина «А» в собственности оказался дом, частично на чужом участке — и теперь срочно нужно приводить документы в порядок!
Вот такие хитросплетения вскрылись у кадастрового инженера — и их нельзя просто так оставить без внимания!
С чего же мы начали действовать?
Первым и самым важным шагом стало понимание необходимости вызова геодезиста. Этот специалист должен точно обмерить границы земельных участков и тщательно зафиксировать все строения, расположенные на них. Только на основе этих полевых измерений и кадастровых данных станет ясно — есть ли ошибки в установке забора, а также где именно стоят дом и другие постройки. В итоге выяснится, сколько домов на участке — один или два. Ведь иногда собственники пытаются скрыть детали, но у кадастрового инженера есть неоспоримый девиз: «Расскажите всё как есть — всё равно мы узнаем, но уже сами».
Далее гражданину «А» предстоит сделать непростой, но очень важный шаг — обратиться к соседу, гражданину «Б», и откровенно сообщить о возникшей проблеме. Главное — нацелиться на мирное решение. Дом, конечно, не перенести, но изменить границы участков вполне возможно — через официальную кадастровую процедуру перераспределения земель.
И наконец, третий шаг — подготовка и обращение в банк, который подскажет, как правильно привести документы на землю и дом в полный порядок. Это поможет уверенно шагать дальше и решить все вопросы юридически грамотно!
Если сосед и банк дадут согласие.
Ключевое здесь — одобрение банка, ведь именно он держит недвижимость в залоге. При проведении кадастровых работ по перераспределению земельных участков возникают два новых участка с новыми кадастровыми номерами. Это значит, что ипотечный договор придется либо перезаключить заново, либо подписать дополнительное соглашение.
Если сосед и банк откажутся давать согласие.
Ситуация становится действительно сложной. Внести изменения в ЕГРН и привести документы в порядок обычным способом не получится, а это значит — недвижимость останется неправильно оформленной и превратится в серьёзный риск для будущих сделок. С соседом ещё есть шанс найти общий язык и договориться, но вот юристы банка, скорее всего, будут непреклонны. Они уже одобрили объект как залог и теперь не захотят признавать свою ошибку, что только усложняет ситуацию.
Как обстоят дела сейчас и что будем делать дальше?.
Гражданин «А» уже сделал первый решительный шаг — договорился с соседом о корректировке границ земельных участков! Теперь дом будет стоять идеально, с соблюдением всех отступов и правил. Это не просто формальность, а ключ к порядку в документах на недвижимость!
Дальше нас ждут геодезические измерения — важный этап, без которого никак. После них кадастровый инженер создаст точный и профессиональный чертёж с предложением изменений границ. В этом документе будет ясно и убедительно показана необходимость этих работ — всё ради того, чтобы привести документы на дом в идеальный порядок и сделать залоговое имущество максимально ликвидным и привлекательным. Банк должен оценить это и пойти навстречу заёмщику!
Конечно, ситуация не из простых. Возможно, придётся обращаться в суд, если банк откажется идти на контакт и давать согласие. Как только у меня появится вторая партия практики по этому кейсу, я обязательно напишу продолжение статьи — чтобы предостеречь тех, кто только планирует строить загородный дом, и поделиться полезными советами, как избежать подобных проблем.
А вы как думаете: можно ли привлечь застройщика к ответственности за то, что он построил дом с нарушениями? Хотелось бы услышать ваше мнение!
💡Совет: пригласите геодезиста, чтобы он правильно расположил дом относительно границы земельного участка согласно данным ЕГРН, а не относительно забора.
📘 Гайды, советы, кейсы и новости от экспертов по оформлению недвижимости в моём МАХ и Телеграм-канале. Подписывайтесь!
📝 Скачайте инструкцию и/или закажите услугу "Подготовка и согласование Уведомления о планируемом строительстве дома на земельном участке".
@ Марьян Будич основатель и руководитель кадастровой компании полного цикла "ВИТА-ХАУЗ"
Прочитать ещё:
Смотрите мои подкасты: