В прошлой части мы говорили, что в апарт‑проектах основная прибыль девелопера — в модели «построил — продал — ушёл», а не в операционной прибыли отеля.
1️⃣ В РАМКАХ ГОСТИНИЧНЫХ ЮНИТОВ ВОЗМОЖНА ПРОДАЖА
• Классические гостиничные номера — соответствуют нормам классического гостиничного проектирования.
• Номера с кухнями — то, что раньше называли апартаментами.
• Коттеджи и виллы — как отдельные гостиничные юниты. (Этот формат подходит и для загородных проектов)
•Сервисные апартаменты — предназначены для длительного проживания, но без возможности регистрации. Обычно они имеют элементы гостиничного сервиса: уборка, доставка еды, смена белья и т.п. Такие апартаменты разумно размещать в отдельных корпусах или на выделенных этажах, поскольку это принципиально иной формат.
❗️Важно: для сервисных апартаментов нужна отдельная концепция, поскольку их покупатели ожидают не только гостиничную, но и бытовую инфраструктуру: магазины, бытовые сервисы, медицинские учреждения.
Создавать бытовую инфраструктуру внутри вашего проекта проекта не обязательно, но важно понимать насколько далеко находятся подобная инфраструктура от вас. Это сильно влияет на ценность юнитов для инвесторов.
2️⃣ КРОМЕ ЮНИТОВ МОЖНО ПРОДАВАТЬ ПОМЕЩЕНИЯ ОБЩЕСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ:
• рестораны,
• спа‑комплексы,
• ритейл и магазины (особенно актуально в проектах в туристических и проходных локациях).
Для таких помещений важно с самого начала заложить возможность их продажи и автономной эксплуатации. Это должно быть отражено в концепции.
👉🏻 Существуют разные схемы реализации:
• помещение можно продать оператору, который сам будет вести бизнес (например, открыть ресторан);
• либо можно упаковать эти объекты в ЗПИФН или акционерное общество и продавать доли, как коллективные инвестиции в готовый арендный бизнес.
Пример: упаковали помещение ресторана в юридическую оболочку, привлекли инвестиции через продажу долей, затем сдали помещение в аренду оператору, получился готовый арендный бизнес.
📌 Ключевое условие — автономность: отдельные входы, технические зоны, пожарные выходы, склады, кухни.
Если помещение расположено на другом этаже, нужен отдельный лифт. Всё должно функционировать независимо от остального отеля.
Концепция должна быть продумана изначально. Но есть проблема, часто в таких проектах девелоперы в погоне за прибылью создают гостиницы‑монстры которые превращаются в неприбыльный актив.