Министерство финансов России вновь заявило о необходимости кардинального изменения структуры ипотечного рынка. В ведомстве считают, что текущая модель, при которой программы с господдержкой занимают до 90% выдач на первичном рынке, не соответствует принципам рыночной экономики и создает избыточную нагрузку на бюджет. Целевым ориентиром на долгосрочную перспективу названа доля в 25-30%.
На конференции Alfa Talk «ЦФА: новая архитектура рынка» заместитель министра финансов РФ Иван Чебесков озвучил ключевой тезис ведомства относительно будущего жилищного кредитования. По его словам, в настоящее время льготные программы занимают около 90% всего объема ипотечного рынка, что является аномально высоким показателем.
«Льготные ипотеки не должны занимать 90% всего рынка ипотеки, как это сейчас. Мы, конечно, исходим из того, что этот процент должен постепенно снижаться. Минфин всегда такую позицию занимал. Здесь нет ничего нового. В долгосрочной перспективе, в нормальных рыночных условиях и при нормальной долгосрочной ключевой ставке мы видим долю в районе 25-30%», – цитирует ТАСС Ивана Чебескова.
При этом замминистра подчеркнул, что даже этот ориентир является достаточно высокой долей государственного участия. Снижение объемов субсидируемого кредитования возможно исключительно при нормализации макроэкономической ситуации и стабилизации ключевой ставки Центрального банка.
Масштаб огосударствления: цифры и факты
Заявления Минфина опираются на статистику, демонстрирующую беспрецедентную зависимость рынка от бюджетных вливаний. Выступая на Domclick Digital Forum в ноябре 2025 года, Иван Чебесков привел следующие данные: общий портфель льготных ипотечных кредитов, выданных с момента запуска программ господдержки, превысил 16 триллионов рублей.
Согласно обзору банковского сектора Банка России, по итогам четвертого квартала 2024 года доля льготных программ в общем объеме выдач достигла 74%. При этом рыночный сегмент сокращался опережающими темпами: общие выдачи упали на 16%, тогда как ипотека с господдержкой – всего на 6% .
Данные Объединенного Кредитного Бюро (ОКБ) уточняют картину 2024 года. Всего за указанный период было оформлено 647 230 льготных кредитов на 3,47 триллиона рублей. В долевом выражении это составило 56% от общего количества и 70% от общего объема выданных ипотечных ссуд.
Безусловным драйвером рынка остается «Семейная ипотека». В четвертом квартале 2024 года на нее пришлось порядка 560 миллиардов рублей, что эквивалентно 80% всей ипотеки с господдержкой. Именно этот инструмент продолжает поддерживать спрос на первичном рынке, где доля льготных выдач традиционно превышает 90% .
Региональная проекция и трансформация спроса
Интересно, что структура спроса на льготные программы существенно варьируется в зависимости от размера населенного пункта. Аналитики «Домклик» провели исследование рынка в городах с населением до 50 тысяч человек. Результаты показывают, что в малых городах доля льготной ипотеки в 2025 году выросла до 71,6%, хотя годом ранее составляла лишь 48,6%.
В малых населенных пунктах «Семейная ипотека» заняла более 80% в структуре всех льготных выдач. Второй по популярности стала «Дальневосточная и арктическая ипотека» (17,7%), замыкает тройку IT-ипотека (2%). При этом эксперты отмечают структурный сдвиг: если в 2024 году в малых городах чаще всего кредитовали покупку загородной недвижимости (42,1%), то в 2025 году на первое место вышли новостройки, доля которых удвоилась и достигла 44% .
Риски «перегрева» и реакция регулятора
Высокая доля субсидируемых программ создает не только бюджетные обязательства, но и структурные риски для банковской системы. В Центральном банке обращают внимание, что в конце 2024 года кредитные организации столкнулись с резким снижением маржинальности льготной ипотеки из-за роста стоимости фондирования в условиях конкуренции за клиентские средства.
Некоторые банки были вынуждены либо полностью останавливать выдачи, либо прибегать к практикам, вызывающим вопросы регулятора. Речь идет о взимании комиссий с заемщиков для формального соблюдения требования о первоначальном взносе в 20%. Для обеспечения бесперебойности процесса Минфин временно увеличил размер субсидии, чтобы гарантировать банкам доходность на уровне ключевая ставка плюс 3% (для квартир) и плюс 3,5% (для домов ИЖС).
В Национальном рейтинговом агентстве (НРА) прогнозируют, что объем выдач по итогам 2025 года составит 3,8-4,2 триллиона рублей, что сопоставимо с показателями 2020 года. При этом льготная ипотека сохранит доминирование (около 2,5 триллиона рублей), однако общий размер ипотечного портфеля может начать сокращаться впервые за долгие годы.
«В таких жестких условиях либо заемщики будут стараться сократить ежемесячный платеж за счет увеличения сроков ипотеки (что не всегда возможно и увеличивает риски как для заемщика, так и для банка), либо большую часть вторичного рынка составят сделки, связанные с продажей существующего жилья для приобретения квартир большей площади со сравнительно небольшой доплатой», – цитирует Frank Media управляющего директора рейтинговой службы НРА Сергея Гришунина.
Уроки зарубежных рынков: поиск баланса
Ситуация, при которой более 70-80% ипотечных выдач приходится на госпрограммы, является уникальной для крупных экономик. В международной практике инструменты субсидирования обычно играют роль точечных стимулов, а не фундамента рыночной системы.
В США основным инструментом поддержки является не прямое субсидирование ставки, а система квазигосударственных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, которые выкупают кредиты у банков и предоставляют гарантии, стандартизируя рынок. Доля кредитов с прямой господдержкой там не превышает 5-7% от общего объема.
В странах Европейского союза, например во Франции и Германии, социальная ипотека существует параллельно с мощным рынком арендного жилья. Государство часто субсидирует не ставку по кредиту, а непосредственно платежи заемщика или предоставляет налоговые вычеты. Доля госучастия там редко превышает 20-25%.
Таким образом, целевой ориентир Минфина в 25-30% фактически соответствует «плановому» уровню присутствия государства в развитых экономиках. Однако ключевая разница заключается в том, что на Западе этот уровень формировался десятилетиями в условиях низких и стабильных ставок, тогда как России предстоит достичь его в период высокой ключевой ставки и охлаждения спроса.
Перспективы нормализации
В Минфине осознают, что моментальный отказ от массовых программ невозможен. Завершение общей льготной ипотеки на новостройки под 8% в июле 2024 года стало первым, но далеко не единственным шагом. Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, эффект от этого решения оказался неоднозначным: выдачи в июле рухнули на 55%, но уже к осени рынок частично стабилизировался за счет перетока спроса в «Семейную ипотеку».
По словам Ивана Чебескова, уже сейчас после небольшого снижения ключевой ставки наблюдается рост выдач рыночных кредитов.
«Затраты бюджета на льготные программы значительные. Мы прогнозируем их снижение с учетом изменения ключевой ставки. Также важно не наращивать портфель слишком быстро», – подчеркнул замминистра .
От сверхконцентрации к структурной устойчивости
Рынок ипотечного кредитования в России вступает в фазу длительной трансформации. Обозначенный Минфином ориентир в 25-30% – это не просто плановая цифра, а декларация о намерении вернуть рынку рыночную природу.
Нынешняя ситуация, при которой каждый потраченный на жилье рубль на 70-90 копеек обеспечен прямыми бюджетными субсидиями, несет в себе риски «пузыря» и завышения цен. Как только доля господдержки начнет сокращаться, застройщикам придется адаптироваться к новой реальности: искать способы снижения себестоимости, развивать инструменты рассрочки и совместного финансирования.
Ожидается, что процесс нормализации структуры рынка займет не один год и будет синхронизирован с циклом снижения ключевой ставки. При сохранении адресной поддержки социально значимых категорий (семьи с детьми, жители Дальнего Востока и Арктики) рынок постепенно вернется к состоянию, где решение о покупке жилья будет продиктовано реальными доходами и сбережениями, а не исключительно доступностью субсидированного кредита.
© ДОМ.NEWS