Иногда покупка залоговой квартиры - это выгодно. Продавцы часто делают скидку 5-10%, а то и больше, лишь бы быстрее продать. Но проводить такую сделку нужно строго по правилам. Давайте разберемся как не попасть в ловушку и что делать, если беда уже приключилась.
Почему квартира вообще оказалась в залоге?
Когда человек берет ипотеку, квартира автоматически становится обеспечением кредита. Это называется обременением или залогом в пользу банка. Собственник вроде как владеет и пользуется жильем, но продать, подарить или обменять его без согласия банка не может.
Вот тут и начинаются проблемы. Некоторые недобросовестные продавцы:
- умалчивают о наличии ипотеки
- обещают погасить кредит деньгами покупателя, но не делают этого
- находятся на грани банкротства, и банк вот-вот заберет квартиру
И если покупатель не проверил историю и юридическую чистоту объекта, а также самого собственника, он рискует остаться и без денег, и без жилья.
Кстати, залог - это не обязательно ипотека. Можно взять кредит под залог недвижимости. Тут также накладывается обременение до полного погашения
💡Как купить квартиру с обременением (ипотека) и не потерять деньги
Через банк (самый безопасный вариант)
Продавец получает согласие банка на продажу. Покупатель переводит деньги на специальный счет (аккредитив). После погашения кредита банк снимает обременение, и стороны регистрируют сделку. Расчеты - только через банк, никаких наличных.
Покупатель берет ипотеку в том же банке
Если квартира уже в залоге, новый покупатель может оформить ипотеку в том же банке. Тогда банк сам переводит деньги, закроет долг продавца и наложит новое обременение уже на покупателя. Риски минимальны.
Предварительный договор с обеспечительным платежом
Если продавец просит задаток для погашения ипотеки, лучше оформить как обеспечительный платеж. Тогда в случае срыва сделки деньги гарантированно вернутся.
Чего делать НЕЛЬЗЯ:
- переводить деньги напрямую продавцу
- отдавать наличные под расписку
- верить обещаниям "я погашу после сделки"
Что делать, если квартиру уже купили, а она в залоге
Да да, к сожалению и такая ситуация может возникнуть. Если вы не провели должную проверку недвижимости и собственника, и обнаружили обременение (ипотека) уже после покупки, есть несколько вариантов
Вариант 1. Продавец просто не снял обременение после погашения кредита. Банк обязан сам подать сведения в Росреестр, но иногда этого не происходит. Тогда:
- Берите в банке справку о полном погашении кредита
- Подайте заявление в Росреестр (лично или через МФЦ)
- Обременение снимают через 3-10 рабочих дня
Вариант 2. Продавец обманул и не платил ипотеку.
Здесь сложнее. Если деньги уже переданы, а продавец не закрыл кредит, нужно обращаться в суд. Подать иск признании права собственности и привлекать банк как третье лицо. Но гарантий нет. Если банк докажет, что он добросовестный залогодержатель, квартиру могут забрать. Тогда вы останетесь с правом требовать деньги с продавца - и хорошо, если они у него есть.
Вариант 3. Банкротство продавца
Если в отношении продавца введена процедура банкротства, сделку могут оспорить. Это большая и сложная тема, здесь без суда и хорошего юриста не обойтись.
Важно: Не пытайтесь решить вопрос "полюбовно" с продавцом, который вас уже обманул. Не соглашайтесь на мировую, если вам предлагают вернуть часть денег "замять дело". Не подписывайте никаких бумаг, не посоветовавшись с юристом или адвокатом. Мошенники часто пользуются доверчивостью и страхом людей остаться без жилья.
Так как же не попасть в ловушку?
Есть всего один действенный способ - уделить должное внимание проверке недвижимости и собственника. Вы можете выполнять проверку самостоятельно, обратиться за помощью к юристу или воспользоваться услугами специализированного сервиса проверки на риски.
Короткая памятка для тех, кто покупает квартиру
- Проверьте документы собственников и правоустанавливающие документы на недвижимость
- Закажите свежую выписку ЕГРН
- Проверьте продавца на банкротство
- Проверьте наличие исполнительных производств (ФССП)
- Проверьте не осталось ли прописанных
- Если были доли детям - запросите разрешение опеки
- Согласие супруга на продажу
- Справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и капремонту
- Используйте безопасный способ расчетов. Например, аккредитив.
А вы сталкивались с покупкой залоговой недвижимости? Или может быть, сами продавали ипотечное жилье? Расскажите в комментариях - сталкивались ли вы с трудностями или все прошло гладко и быстро?