Рост цен на первичную недвижимость стабилизировался в ноябре-январе на уровне +1-1,5%. За месяц цена квадратного метра в новостройках увеличилась на 1,2% (до 184,8 тысяч рублей), а в готовом жилье – на 1,1% (121,9 тысяч рублей). Годовой рост составил 8,1% и 8,7%, соответственно. Так, цены в обоих сегментах растут быстрее официальной инфляции.
Ускоренный рост цен на вторичное жилье связан со стремлением продавцов компенсировать отставание, вызванное действием безадресных льготных программ в 2020-2024 годах. Такую возможность открыло для них постепенное снижение рыночных ставок.
Первичный рынок на фоне «вторички»
По данным исследования Домклик и Центра финансовой аналитики, медианная цена квадратного метра в жилье, построенном не больше, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, в январе составила 174,3 тысяч рублей (+12,9% год к году). Этот сегмент продолжает расти быстрее новостроек (+8,1%). Разрыв цен между квадратным метром в новостройках и «вторичкой» последних 10 лет постройки составил 5,7%.
Стоимость готовой недвижимости советской постройки, после снижения в начале прошлого года несколько снизилась и в январе составила 110,8 тысяч рублей за квадратный метр. Однако за год она прибавила 13,4%.
Первичный рынок недвижимости
Согласно данным о заключенных ипотечных сделках «Сбербанка», в январе средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась на 1,2% и составила 184,8 тысяч рублей. Темп роста снизился впервые с сентября.
Лидерами по стоимости строящегося жилья стали Москва (397,2 тысяч рублей за квадратный метр), Санкт-Петербург (258,2 тысяч рублей), Московская область (217,0 тысяч рублей), Республика Татарстан (195,8 тысяч рублей) и Ленинградская область (185,6 тысяч рублей).
Наименьший уровень цен среди крупнейших регионов, 6 месяц подряд наблюдается в Пензенской области, Удмуртской Республике, а также Воронежской и Самарской областях, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в январе стоимость квадратного метра составила 105,1 тысяч рублей, 126,7 тысяч рублей 127,7 тысяч рублей и 137 тысяч рублей соответственно.
При этом в январе различие между ценой квадратного метра в объявлениях и сделках на первичном рынке снизилось с 12% до 9,6%. После снижения в июне 2024 года, этот показатель колеблется в целом в пределах 10-12%.
«Таким образом, наметившийся в ноябре его рост не сформировал тенденции и возвращается к норме, что характерно для ситуации, когда рост стоимости метра замедляется», – отметили аналитики.
Как за месяц изменилась цена первичной недвижимости?
В январе стоимость квадратного метра по РФ возросла на 1,2% до 182,6 тысяч рублей. Цены растут 9 месяц подряд, однако впервые с сентября темп их роста замедлился. Увеличение происходит за счет столичных рынков. Среди 20 крупнейших регионах только в 7 рост цен превысил средний уровень.
Что будет происходить с ценами на «первичке»?
Доля ежемесячных продаж от всего объема стройки снизилась до уровней октября-ноября (2,1%) и, как предполагают аналитики, продолжит снижаться. Разрыв между ценой предложения и ценой сделки также несколько снизился – за счет уменьшения стоимости предложения.
«В ноябре-декабре рост цен сделок происходил на фоне повышения спроса, которое было вызвано обсуждением планов по переформатированию семейной ипотеки. Как мы отмечали в обзоре по итогам декабря, в среднесрочной перспективе пока не видно, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам декабря в новостройках страны остаются нераспроданными 80 млн квадратных метров жилья. Драйвером роста цен остаются столичные агломерации», – подчеркнули аналитики.
Вторичный рынок недвижимости
В январе средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья составила 121,9 тысяч рублей. Наибольшая стоимость готовых квартир зафиксирована в Москве и Санкт-Петербурге: цена за квадратный метр составляет 329,5 и 220,6 тысяч рублей соответственно. В топ-5 также вошли Московская область (155,9 тысяч рублей), Краснодарский край (148,5 тысяч рублей) и Ленинградская область (137,7 тысяч рублей).
Среди крупнейших регионов наименьшие цены были отмечены в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях (81,3, 82,4 и 84,3 тысяч рублей соответственно).
Средняя стоимость предложения в январе снизилась до 135,2 тысяч рублей. В связи с этим соотношение цены предложения к цене сделки уменьшилось до 10,9%. Это самый низкий уровень с января 2022 года.
Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости?
Рост цен на готовое жилье за месяц снова ускорился – до 1,1%. Увеличение цен продолжается с сентября 2024 года, а темпы роста увеличиваются с сентября прошлого года. За 12 месяцев цены возросли на 8,7%, быстрее роста цен на первичном рынке (8,1%).
«В целом цены на готовое жилье продолжают сокращать отставание, вызванное большими объемами сделок по льготным программам в 2020-2024 годы. Прогноз остается прежним: в случае дальнейшего снижения рыночных ставок готовое жилье начнет создавать более серьезную конкуренцию новостройкам», – рассказали эксперты.
Что будет с ценами на «вторичке»?
Разрыв между ценой предложения и сделки резко снизился (до 1,11) , при том, что со второй половины 2023 года этот показатель стабильно находился в коридоре 1,15-1,2, а в 2022 году доходил до 1,3. При этом уменьшилось и количество сделок.
Итоги
В результате продолжающегося роста цен по итогам января на первичном рынке фиксируется незначительное число регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд снижаются цены на жилье. На вторичном рынке уменьшение цен не произошло ни в одном из крупнейших регионов.