В 2025 году рынок недвижимости Свердловской области и России в целом столкнулся с множеством изменений и вызовов. Например, в регионе наблюдался активный рост объемов строительства, что, с одной стороны, открыло новые возможности, а с другой – создало риски для участников рынка. При этом уже текущий год может стать для покупателей жилья поворотным в связи с множеством ожидаемых изменений. На круглом столе эксперты подвели итоги 2025 года, выделили отличия уральской столицы от других городов, а также дали прогнозы на 2026 год. Подробности – в материале УралПолит.
Итоги 2025 года Свердловской области и Екатеринбурга
Как рассказал первый замминистра строительства и развития инфраструктуры региона Руслан Гарифуллин, по итогам прошлого года на Среднем Урале при плане в 3 млн квадратных метров в результате было введено 3,153 млн. Так, по объему ввода область вошла в топ-10 субъектов РФ. Из общего количества 1,6 млн – это индивидуальное жилищное строительство, а 1,5 млн – многоквартирные дома.
«Если мы говорим про строительство социальных объектов, которые реализуются за счет средств областного и федерального бюджетов, то 2025год позволил нам ввести в эксплуатацию и построить 12 объектов», – отметил на круглом столе «Коммерсантъ-Урал» Гарифуллин.
Среди них 7 – объекты здравоохранения, два – спорта, два – культуры и один – реконструкция школы. На реализацию всех проектов направили более 10 млрд рублей. В свою очередь, Екатеринбург в прошлом году по объемам строительства вышел на второе место в России, опередив Санкт-Петербург.
«Это очень большой масштаб, который с одной стороны открывает какие-то возможности, а с другой – повышает те риски, которые есть у локального рынка после роста объемов строительства», – пояснил начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Также в прошлом году в городе продали 1,2 млн квадратных метров, что всего в 3,5 раза меньше, чем в Москве, и лишь на 20% меньше, чем в Санкт-Петербурге. При этом заметно больше, чем в Казани и Нижнем Новгороде. Однако наблюдался и другой тренд: в уральской столице в 2025 году стала снижаться площадь проданной квартиры. В среднем она составила 46 квадратных метров, что на 7 «квадратов» больше, чем в Санкт-Петербурге.
Эксперт добавил, что в целом «рынком рулит семейная ипотека с ее лимитами в 6 млн рублей, и поэтому она скорее превратилась в малосемейную ипотеку».
«Еще один показатель – цена. Она в Екатеринбурге далеко не высокая. Средняя цена сделки за весь прошлый год – 160 тысяч рублей. Это близко к Омску, Перми, Новосибирску, ниже, чем в Уфе, и существенно ниже, чем в Нижнем Новгороде и Казани», – подчеркнул Хорьков, отметив, что цены в городе не позволяют увеличивать повышенная конкуренция.
Кроме того, объем предложения в уральской столице вырос за последние пять лет в три раза, и в прошлом году эта тенденция не изменилась. Также сохраняются высокие резервы для дальнейшей ротации. Мало кто ждал, что в 2025 году показатели продаж в городе будут на уровне 2024 года, но в итоге они оказались даже чуть лучше. Рост, как объяснил Хорьков, ажиотажный, и связан с трансформацией семейной ипотеки. В ближайшие же месяцы ожидается спад.
Преимущества и отличия Екатеринбурга
«Преимущества и отличия Екатеринбурга от многих городов – в объеме рынка и в обороте. Рынок очень оборотистый», – сказал Михаил Хорьков.
По его словам, это важно, так как большое количество людей получают опыт переезда в новые квартиры, а их знакомые постепенно меняют свое отношение к старому жилью, начиная строить планы по переезду. Этот важный опыт в Екатеринбурге носит массовый характер – такая оборотистость будет работать на городской рынок недвижимости как минимум следующие 10 лет, поскольку предыдущие 10 лет в уральской столице было построено очень много жилья.
Также среди заметных отличий – разумная цена. По словам аналитика, несмотря на большое количество критики, по сравнению с другими городами жилье в Екатеринбурге не настолько дорогое. Это позволяет привлекать в город новых жителей.
«Екатеринбург, на мой взгляд, один из самых интересных с точки зрения продукта. Я по роду своей деятельности посещаю очень много городов в РФ, и, наверное, только Москва может похвастаться таким хорошим продуктом, который сегодня делают застройщики в Екатеринбурге. И это наша самая главная отличительная черта как девелоперского рынка», – заявил гендиректор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер.
Он также отметил, что летом в уральскую столицу еженедельно в урбан-туры приезжают девелоперы из других городов, которые впоследствии делятся положительными впечатлениями. Эксперт согласился и с тем, что на рынке недвижимости в Екатеринбурге действительно низкие цены, если смотреть на качество продукта и его потребительские свойства. Однако дешевое жилье несет для застройщиков определенные риски из-за издержек.
«Все растет: налоги, издержки на персонал, стоимость земли, сети. То есть все растет, а цена такими темпами – нет», – рассказал Городенкер.
Изменения 2026 года
«Ни для кого не секрет, что градостроительное законодательство является одним из наиболее меняющихся законодательств вообще по категориям. И эта нестабильность в градостроительстве не позволяет сделать финансовую модель устойчивой, просчитываемой и открытой от начала до конца», – уточнила управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис», член Комитета по административным процедурам Ассоциации «Национальное объединение строителей» Анна Жолобова.
Она подчеркнула, что в 2026 году уже отменили мораторий. Так, сейчас все штрафные санкции снова подлежат применению и начислению. При этом дольщик теперь вправе отказаться от принятия объекта, даже если его недостатки являются несущественными. В России уже отменили правило, когда привлекается обязательный специалист для принятия объекта. Сейчас дольщик также вправе отказаться и требовать уменьшения цены, либо возмещения расходов на устранение недостатков, не обращаясь предварительно к застройщику.
Кроме того, с апреля Минстрой планирует ввести автоматический рейтинг застройщиков: все девелоперы будут включены в единую систему в зависимости от объектов и исполнения обязательств по ним, а также в зависимости от сроков сдачи объектов, кадровой политики и каких-либо взаимодействий с партнерами. Реализация рейтинга планируется на 2026-2027 годы.
Анна Жолобова также добавила, что сейчас в Госдуме рассматривается законопроект по сокращению срока между разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и передачи его дольщику. В связи с этим будут возможны задержки с кадастрированием этих объектов, либо иные дополнительные сложности. И дольщик, по мнению государства, остается в подвешенном и небезопасном состоянии. Этот момент планируют нивелировать и «схлопнуть» в один промежуток времени.
Прогнозы на будущее
В 2026 году целевой показатель по вводу жилья в Свердловской области остался прежним – 3 млн квадратных метров. Такое значение указано в соглашении региона с Минстроем РФ.
«По прогнозам, конечно, я думаю, мы эту цифру перевыполним. Но пока для нас она является ориентиром», – сказал Руслан Гарифуллин.
Владимир Городенкер же уточнил, что сейчас происходит постепенное и плавное снижение ключевой ставки. При этом Центробанк обещает снижать ее и дальше. В связи с этим в перспективе можно будет брать кредит на рыночных условиях, а потом рефинансировать его бесплатно, когда ставка упадет до разумного значения – примерно до 12%. Такая ситуация может сложиться уже через год.
«Соответственно, как мыслит покупатель? "Сейчас я беру рыночную ипотеку, которая в районе 18-20%, через год я ее рефинансирую под 12%. И переплата у меня составит 1-2% от стоимости квартиры"», – отметил Городенкер.
Однако все это будет зависеть от многих факторов, среди которых – возможное окончание спецоперации, действия ЦБ и меры поддержки государства в части семейной ипотеки. На это также будет влиять динамика объема продаж и стоимости.
При этом эксперт подчеркнул, что по стоимости рынок будет расти кратно. Прежде всего это обусловлено большими издержками, которые несут застройщики. Поэтому стратегия многих покупателей – взять квартиру сегодня, рефинансировать ее через год-два и жить уже в хороших условиях.
Директор центра недвижимости «Стройтэк» Татьяна Гузеева, в свою очередь, выделила риски, которые ожидают рынок недвижимости и россиян в этом году. Среди них – влияние ключевой ставки, ужесточение кредитных историй, повышение стоимости строительных материалов, рост сроков принятия решений покупателями, ограниченность ипотечных возможностей и риск изменения приоритетов.
В целом же, эксперты оценили 2026 год так:
По их мнению, год будет интересным, активным, тяжелым, напряженным и турбулентным. Ставку же они сделали на качество и стандарты, цифровизацию, компетенцию, опыт, оптимизм, а также на развитие внутренних процессов компаний.