Задумываетесь о покупке нового жилья? Тогда наверняка перед вами встал непростой выбор: вторичное жилье или новостройка? В этой статье мы совместно с заместителем руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяной Решетниковой разберем плюсы и минусы каждого варианта.
А чтобы всегда оставаться в курсе всех новостей из мира недвижимости и ипотеки, подписывайтесь на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO | Этaжи.
Чем отличается новостройка от вторичного жилья
Новостройка – это квартира в недавно сданном в эксплуатацию доме. У нее еще не было ни одного владельца. Зачастую первый владелец приобретает такой вариант недвижимости на этапе котлована – то есть даже сам дом пока существует только на чертежах.
Вторичка – это квартира в уже сданных домах, обычно в старом жилом фонде. Дом как минимум какое-то время находился в эксплуатации, а у квартиры могло смениться несколько владельцев.
Разница в ценах: сколько стоит квадрат в новостройке и на вторичке
Статистика компании «Этажи» представлена в таблицах ниже.
Плюсы новостроек
Современное поколение все чаще приобретает недвижимость в новостройках. Конечно, у этого варианта есть множество плюсов.
Современная планировка и материалы
Застройщики учитывают все тенденции в планировках и используют современные материалы.
Появились даже новые термины для обозначения определенных зон в квартире. Например, мастер-спальня. Это практически квартира в квартире – отдельное пространство для семейной пары со своей спальней, санузлом и гардеробом.
Отсутствие юридических рисков
При оформлении сделки нужны учитывать массу юридических моментов. А относительно вторичного жилья их еще больше. Имеет значение каждый прописанный человек.
Программы господдержки и рассрочка
Застройщики часто предлагают различные акции – например, сниженный первоначальный взнос, рассрочку платежа (например, траншевая ипотека), бонус в виде парковочного места или скидку на квартиру при покупке в определенный момент. За акциями и скидками можно следить на сайте самого застройщика, который вас интересует.
Конечно, на новостройки действуют и льготные государственные программы. Например, Семейная или IT-ипотека. Более подробно обо всех программах мы писали здесь.
Татьяна Решетникова: «Если семья подходит под льготную программу, то, конечно, эту возможность надо учесть при покупке или строительстве жилья. Но не в каждом случае этот вариант подходит – объекты под программу могут отсутствовать или быть значительно дороже остального рынка, даже стандартная покупка обойдется дешевле при том же первом взносе. Рассрочку могут предоставить и продавцы на вторичном рынке, а строительство хозспособом (своими силами) может быть дешевле привлечения подрядчика, работающего с эскроу-счетом и аккредитованного в банках».
Новые коммуникации и инфраструктура дома
Один из главных плюсов нового дома и квартиры – современная инфраструктура дома (дворовое благоустройство, шлагбаум или закрытый двор, видеонаблюдение, умный дом, современный дизайн) и недавно установленные коммуникации. Это означает, что беспокоиться о замене труб или батарей скорее всего не придется еще долгое время.
Еще один плюс – наличие паркинга, возможность приобрести парковочные места и места для хранения (кладовые) с оформлением права собственности.
Минусы новостроек
Но при всех достоинствах новостроек, разумеется, не обходится и без недостатков.
Длительное ожидание и риски сроков сдачи
Наверное, один из самых некомфортных минусов – придется долго ждать, когда дом будет достроен и введен в эксплуатацию. С этим может быть связано много рисков – например, застройщик может не укладываться в срок.
Татьяна Решетникова: «Если застройщик не укладывается по сдаче дома вовремя, то обязан выплатить компенсацию. Временно на данный штраф накладывали мораторий, так как ситуация с задержкой строительства часто связана с экономическими процессами, которые не могли учесть застройщики на начальной стадии строительства и массовое возмещение покупателям могло бы привести к банкротству. С начала 2026 года защита дольщика работает в нормальном режиме».
Необходимость делать ремонт
Этот пункт может быть как плюсом, так и минусом. Если вы всегда мечтали получить квартиру с чистовой отделкой и полностью сделать ремонт по своим пожеланиям – новостройка идеально подходит. Вам не придется сначала демонтировать старые стены, пол и потолки, сантехнику и многое другое, вместо этого можно сразу заняться реализацией своих планов на ремонт.
Однако бывает так, что после покупки жилья уже не хватает средств на полноценный и качественный ремонт. Тогда квартира, в которую можно сразу въехать и жить всей семьей – отличный вариант. А ремонтом можно заняться уже позднее, когда появится такая возможность.
Неразвитая инфраструктура района
Сейчас застройщики планируют строительство целыми кварталами. Концепция 15-минутного города набирает все большую популярность. Людям удобно, чтобы в шаговой доступности были все необходимые локации – от парка до поликлиники, от фитнес-центра до детского садика.
Но в контексте недавно сданного в эксплуатацию дома могут быть и трудности с тем, что любимые пункты выдачи заказов или супермаркеты еще не открылись поблизости. Или ребенку-школьнику придется ездить в школу на транспорте из-за того что ближайшая школа еще достраивается.
Более высокая стоимость квадратного метра
Татьяна Решетникова: «Ценообразование на первичном и вторичном рынке действительно отличается – разница может быть в 20-30% и даже больше. Очень важно учесть и будущую стоимость жилья, так как покупка недвижимости – это тоже инвестирование. Квартиры в старых домах могут перестать расти в цене, становятся менее популярными из-за несовременных планировок и изношенности сетей».
Плюсы вторичного жилья
Вторичное жилье тоже имеет свои плюсы и минусы. Рассмотрим основные из них, чтобы помочь вам с выбором.
Возможность заселиться сразу
Когда есть задача вселиться как можно скорее, вторичка, конечно, выигрывает. Например, в базе компании «Этажи» сейчас имеются тысячи вариантов квартир в старом жилом фонде, которые вполне подходят для жизни – там есть косметический ремонт, свежая мебель и техника.
Развитая инфраструктура
В старых районах, как правило, уже давно есть все необходимое. Так что вам не придется месяцами (а иногда и годами) ждать открытия развивающего детского центра или, например, пекарни.
Часто есть готовый ремонт
Как мы уже говорили, квартир с хорошим ремонтом достаточно и на вторичном рынке. Тут стоит обращаться к профессиональным риелторам и озвучивать пожелания к будущей недвижимости. Например, косметический ремонт, наличие балкона и т.д.
Более низкая цена за квадратный метр
Цена вторичного жилья даже в одном городе и районе может значительно отличаться в зависимости от года постройки дома, планировки и внутренней отделки помещения, качества обслуживания дома и даже от проживающих рядом соседей.
Минусы вторичного жилья
Но при выборе вторичной недвижимости стоит учитывать и ее недостатки.
Высокие ставки по ипотеке
Действительно приобрести в ипотеку новостройку может быть ощутимо выгоднее.
Татьяна Решетникова: «Очень важно учитывать дальнейшие возможности по снижению переплаты по кредиту. Рыночную ставку можно снизить рефинансированием, а платежи и переплату сокращать досрочным погашением. В то время как большой льготный кредит на новостройку состоит в основном из долга, досрочное погашение мало заметно, а рефинансировать уже не получится, так как ставка в договоре ниже рыночной. Очень важен индивидуальный расчет с учетом планов на жилье, возможностей оплаты и пожеланиям по сроку кредитования (длительные долги могут быть морально неприятны)».
Кстати, с 1 января 2026 года был обновлен список городов для покупки вторички по льготным программам. Почитать об этом подробнее можно здесь.
Изношенные коммуникации
Мало кому хочется сталкиваться с проблемами, касающимися коммуникаций (например, труб). Поэтому фактор многолетнего износа стоит учитывать при выборе квартиры.
Юридические риски
Обязательно изучайте полную историю квартиры и ее владельцев. В этом поможет опытный риелтор, который уже неоднократно занимался документами по вторичке.
Татьяна Решетникова: «Опасно думать, что покупка на первичном рынке не имеет юридических рисков. На вторичном рынке их больше – часто сложно обладать полной информацией о истории квартиры и собственниках. Также могут выявляться новые обстоятельства. Важна юридическая проверка на стадии сделки, которая бы подтвердила достаточную осмотрительность и добросовестность покупателя, а также юридическая защита в суде права собственности. А в случае признания судом договора купли-продажи недействительным, компенсировать стоимость может ежегодное страхование титула. Юридические услуги при оформлении и защита после сделки могут обойтись дорого, а можно все это получить, став клиентом компании "Этажи". Сертификат гарантии безопасности сделки предоставляется не во всех городах, с условиями можно ознакомиться на примере города Тюмень».
Устаревшая планировка
Большинство квартир в старом фонде имеют типичную планировку. Это не всегда плохо, но могут быть разные моменты – например, вы бы хотели раздельную ванну и санузел, а во вторичке он часто общий.
Финансовое сравнение: что выгоднее
Специалисты компании «Этажи» готовы помочь вам найти ту самую квартиру мечты, будь она в новостройке или в старом фонде. Обращайтесь за бесплатной консультацией на сайт etagi.com.