С 10 февраля 2026 года вступили в силу значимые изменения в Земельный кодекс РФ (статьи 39.28 и 39.29), утвержденные Федеральным законом от 30.01.2026 № 12-ФЗ. Реформа существенно упрощает порядок изменения границ между государственными и частными землями, в целях устранения недостатков, препятствующих рациональному использованию земель.
В редакции Федерального закона от 30.01.2026 N 12-ФЗ, перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса, согласно которой образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным Кодексом, другими федеральными законами, осуществляется однократно.
До вступления в силу ФЗ от 30.01.2026 N 12-ФЗ, согласно Земельному кодексу РФ, перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, в случаях чересполосицы, вклинивания, изломанности границ и т.д. допускалось только в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории. Без этого документа перераспределение земельных участков было невозможно. При этом минимальные затраты на разработку проекта межевания территории составляют порядка 350-500 тыс. руб.
Закон снял этот барьер и упростил для представителей бизнес-сообщества, особенно владельцев небольших магазинов и промышленных предприятий, порядок образования земельных участков путем перераспределения. Они, как и обычные граждане, смогут провести данную процедуру на основании схемы расположения земельного участка или участков на кадастровом плане территории.
Изменения также позволят исключить случаи злоупотребления, когда в обход процедуры торгов предприниматели проводят многократное перераспределение земельных участков, чтобы увеличить площадь участка, находящегося в частной собственности без проведения торгов. Законом установлена однократная возможность перераспределения таких участков.
Также при перераспределении в соответствии со статьей 39.28 Земельного кодекса земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается уменьшение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, при условии соблюдения требований к образуемым земельным участкам.
Законом предусмотрено, что расчет размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться на основании кадастровой стоимости исходного или образуемого земельного участка пропорционально увеличению площади земельного участка, находящегося в частной собственности. Кроме того, предусматривается, что уполномоченные органы смогут определить льготные категории граждан, с которых не будет взиматься плата за увеличение площади земельных участков в результате перераспределения. Речь идет об участках, находящихся в частной собственности и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, индивидуального жилищного строительства.
Расширен перечень оснований для принятия решения об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков. Основными причинами отказа являются:
- Нарушение принципа однократности: теперь перераспределение участка с землями государственной или муниципальной собственности допускается только один раз. Если процедура уже проводилась ранее в отношении этого участка, в новой заявке откажут.
- Несоответствие градостроительным нормам: отказ последует, если в результате перераспределения площадь нового участка не будет соответствовать предельным минимальным или максимальным размерам, установленным правилами землепользования и застройки в конкретном населенном пункте.
- Наличие обременений или изъятий: если участок зарезервирован для государственных нужд или на него наложены ограничения, препятствующие перераспределению, заявитель получит отказ.
- Ошибки в документах: предоставление недостоверных сведений или неполного пакета документов (например, отсутствие схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории).
- Отсутствие смежности: перераспределение возможно только между смежными участками, имеющими общую границу.
Реализация новых положений поспособствует упрощению порядка образования земельных участков путем перераспределения земель, в том числе используемых в предпринимательских целях, в случаях, когда имеются вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица, невозможность размещения объектов недвижимости или другие препятствующие рациональному использованию земель недостатки. Теперь сложнее «прирезать» куски земли просто для увеличения площади земельного участка, если это не обосновано исправлением границ или приведением участка в соответствие с регламентами.
Анжела Промыслова, кадастровый инженер