В презентациях по апартам рамка почти всегда одна и та же: «10–18% годовых, всё под управлением, вам только приходят деньги». Но за одинаковыми слайдами стоят разные модели и разная реальность для инвестора.
1. На чём зарабатывает девелопер
В большинстве проектов с множественными собственниками девелопер зарабатывает не на операционной прибыли отеля, а на продаже юнитов. Построил — продал номера/апартаменты инвесторам — ушёл в следующий проект.
👉🏻 В эту модель легко «вшиваются» красивые проценты: в расчёт добавляют высокую загрузку, оптимистичный средний чек и заниженные расходы, а фонд замещения и простой по ремонту часто вообще не учитывают.
2. Что получает инвестор на практике
Даже в известных проектах с понятным брендом конструкция может сильно различаться:
🔹 YE`S (Москва): апарт‑отель, где номера продаются частным инвесторам, а управляет единая управляющая компания — это классический пример, когда инвестор не занимается ни поиском арендаторов, ни эксплуатацией, а получает доход «сверху» от оператора.
🔹 Аквилон Signal (Санкт‑Петербург): часть юнитов под профессиональным оператором, часть — под самостоятельное управление собственников, что даёт разный уровень риска и вовлечённости.
🔹 «Байкал‑Аляска»: коллективная модель, юниты продаются инвесторам и работают в составе единой курортной концепции, завязанной на турпродукт, сезонность и загородную инфраструктуру.
❗️Во всех этих случаях итоговая доходность инвестора зависит от конкретных условий: какой договор, кто управляет, как делится доход, какие расходы лежат на собственнике и насколько реалистична финансовая модель.
Если вы смотрите на апарт‑проект как инвестор или девелопер и хотите, чтобы цифры в модели совпадали с жизнью, мы в BASINN помогаем проверить и донастроить финмодель под реальный спрос: загрузку, средний чек, формат юнитов.