Если убрать маркетинг и эмоции, картина по доходности выглядит довольно приземлённо. Рынок всё уже посчитал.
▫️ Жилая аренда (квартиры)
Москва — один из самых слабых вариантов с точки зрения доходности.
Фактические цифры:
доходность — менее 4% годовых,
окупаемость — 25–27 лет и больше,
высокая амортизация (квартиры убивают, требуется регулярный ремонт)
Рост ставок аренды был, но его съела цена входа. Квартиры стали активом «для сохранения», а не для заработка.
▫️Стрит-ритейл
Уличная коммерция в 2026 году — один из самых сбалансированных сегментов.
доходность — 8–9% годовых,
понятный арендный поток,
отсутствие амортизации (компенсируется арендными каникулами),
доступнее по чеку, чем склады, офисы, вход от 15 млн.рублей.
▫️Офисы
Рынок неоднородный.
Крупные офисы — отдельная история, а вот качественные небольшие офисы до 40 м² стали дефицитом. В топ-локациях ставки выросли кратно, но вход туда дорогой, а ликвидность точечная.
Подходит скорее опытным инвесторам, чем массовому рынку.
Из минусов, офис без отделки не представляет интерес для аренды. Стоимость подготовки офиса для сдачи в аренду от 40-60 тыс. рублей за м2.
▫️Склады
Сегмент, который уже прошёл пик.
Цены и ставки высокие, доходность сжалась. В 2026 году это уже не драйвер роста, а скорее история «на удержание». Новых возможностей мало, вход дорогой.
▫️Новостройки
Имеют смысл как инвестиция через рассрочку и с горизонтом 3–4 года.
Важно понимать: при вводе дома цена часто корректируется до уровня вторичного рынка района. Это инструмент стратегии, а не мгновенной доходности.
▫️Итог по рынку
Если коротко:
квартира — низкий доход, высокая цена входа;
стрит-ритейл — оптимальный баланс дохода и стабильности;
офисы — выборочно, при понимании локации;
склады — пик пройден;
▫️Вывод MalinaProperty
В 2026 году зарабатывает не «тип недвижимости», а правильно выбранный формат.
Но если смотреть сухо по цифрам, именно стрит-ритейл сегодня даёт максимально понятную и честную доходность без лишней экзотики и участия арендодателя.
Выбирайте варианты на www.malinaproperty.ru