Последнее время я опять начинаю наблюдать отказы покупки по доверенности.
Причем ещё год назад такая продажа в основном воспринималась совершенно спокойно. Люди задавали вопросы, просили дополнительные подтверждения, проводили проверки — но категоричного «по доверенности не покупаем» практически не было.
А сейчас я всё чаще слышу жёсткую установку: «Только личное присутствие собственника. По доверенности покупать не будем».
Причём это не результат анализа конкретной ситуации. А такой вот эмоциональный отголосок "казуса Долиной".
Дальше я расскажу о том, как правильно действовать, если выбранная вами квартира или дом продаются по доверенности. Но чтобы не было излишнего скептицизма, мол как действовать, отказываться и точка, я немного отступлю от прикладных аспектов в сторону психологии рынка недвижимости. А так же приведу живой пример того, как плохо принимать решения из-за иррационального страха.
И затем мы уже поговорим про прикладные аспекты.
Итак, поехали.
Откуда снова появилась боязнь доверенностей?
Появилась она, как я и писал выше из-за "казуса Долиной". Истерика, которая была поднята в СМИ и Телеграм-каналах с их существенными искажениями ситуации (вспомните про эти 5-7-10 тысяч случаев, о которых везде писали, и которых реально было порядка 300 штук), привела к тому, что у людей возникла путаница.
Продавцы под влиянием слились с людьми, не осознающими значение своих действий, а дальше любой риск стал рассматриваться через призму таких ситуаций с добавлением эмоциональной составляющей: "Любой продавец, может сказать, что не понимал что делает, и оспорить сделку, даже через 5 лет".
Что, конечно же, не соответствует действительности. Но чтобы понять это, нужно разбираться в ситуации, смотреть решения судов и т.п. А СМИ и Телеграм-каналы ведь не для этого сейчас существуют. На трезвом расчете хайповать не получится, и, значит, он не принесет много просмотров и денег от рекламы. А вот на страхе людей - вполне.
Вот и пугали людей сначала долинцами, теперь вот другими байками.
А ведь если вернуться в совсем недавнее прошлое, и вспомнить 23-й и 24-й год, то никаких серьёзных опасений доверенности у людей не вызывали. Покупали спокойно, часто даже не проводя элементарных проверочных мероприятий (тогда в целом люди часто пренебрегали проверкой и зря..).
Но в эти годы продавцы «под влиянием» уже были! Это не история, которая появилась внезапно вместе с делом Долиной. Я ещё в апреле 2023 года записывал видео, которое назвал "новое мошенничество на рынке недвижимости" - про продавцов под влиянием.
И не было никаких проблем. Были продавцы под влиянием, были сделки по доверенностями. Люди не боялись ни того, ни другого.
А теперь резко начали бояться и первого, и почему-то второго. Хотя я не помню, ни одного случая, когда продавец под влиянием действовал бы по доверенности.
То есть, если честно посмотреть на практику, она вообще никак не изменилась. Механика сделок не изменилась. Юридические конструкции не изменились. Антирисковые мероприятия не изменились.
А что изменилось? Изменился эмоциональный фон.
Если бы не этот громкий скандал, сделки по доверенности продолжали бы спокойно сосуществовать с историей продавцов под влиянием, как это и было в 2023–2024 годах. И никто бы не воспринимал доверенность как самостоятельный «красный флаг».
Причем уверяю вас, пройдет год и о Долиной все забудут. Более, того, новые покупатели, которые начнут интересоваться рынком через некоторое время, и которые до этого за ним даже не следили, возможно и знать не будут даже о том, что "долина" была...
И доверенности снова станут "безопасной" покупкой. Если не случится новая громкая история.
А сегодня, на фоне исключительно эмоциональной составляющей, люди отказываются от выгодных вариантов, которые могли бы сэкономить им приличную сумму денег.
Вот вам свежий пример.
Как упустить выгодный вариант и НЕ сэкономить 400 тысяч.
Мы продавали квартиру. Цена — 19 500 000. Собственник находится за границей. Сделка по доверенности. Причем доверенность выдана в России, что по моей градации (об этом дальше) самая низкая зона риска.
Находятся покупатели и говорят: «Квартира нас устраивает, но мы хотим покупать только с личным присутствием собственника. По доверенности не будем».
А мы с собственником проговаривали уже эту возможность ещё в начале работы и он нам предложил такую схему. Если лично присутствие, то торговаться не будет. А если человек по доверенности купит, то он готов сбросить 400 тысяч: 300 цена билетов и 100 тысяч - за то, что он напрягаться не будет.
Ну, мы и озвучили эту схему. Говорим, мол давайте 19,100 и по доверенности. Всё что надо организуем: видеосвязь, доп. документы и т.п. Хотите сделку проведем удаленное, через подписание договора купли-продажи гос.ключём. В общем, всё на ваш выбор, так как через полмира с пересадками лететь, прям вообще не хочется нашему клиенту.
Покупатели взяли паузу.
Затем строго в отказ: "Нет, мы сделки по доверенности вообще не рассматриваем, готовы давать 19,5 млн, только дайте нам личное присутствие".
А любой, кто находится в поиске квартиры сейчас, понимает, какой рынок сегодня. Если квартира стоит по рыночной цене, то продается довольно быстро.
В итоге за эти три дня, что покупатели размышляли брать по доверенности квартиру или не брать, нашёлся другой человек. Он сказал, что умеет работать с доверенностями, выкатил нам свой список (вполне замечу адекватный) требований, которые мы легко выполнили. И купил квартиру.
Причем мало того, что он купил её на 400 тысяч дешевле. Так и главное, что он её купил, в отличие от первых покупателей. Которые на сегодняшнем рынке будут пытаться найти себе квартиру по нормальной, а не завышенной (как в большом количестве объявлений) цене.
Теперь — к практике.
Градация доверенностей по уровню риска
Я для себя условно делю доверенности на следующие уровни риска.
Российская нотариальная доверенность - это в целом самая понятная конструкция. Она отражается в реестре доверенностей, если был отзыв, то он так же отражается в этом реестре. Мы понимаем, что нотариус уточнял (по крайней ней мере обязан это сделать) у доверителя, понимает ли он на что именно дает доверенность.
Консульская доверенность — близка по логике к российской. Так же проверяется через реестр доверенностей. Но всё же консул, не нотариус. Поэтому относим к немного большей степени риска.
Доверенность с апостилем — здесь уже больше нюансов. Начиная с первого, мы не понимаем реально ли нотариус давал доверенность или она была подделана. Т.е. возможно понадобятся дополнительные проверочные мероприятия. Так же мы не не понимаем, как действует нотариус в конкретной стране. Насколько они вольно относятся к проверке понимания сути доверенности доверителем. Плюс отзыв доверенности может быть оформлен в другой юрисдикции и мы не можем проверить его отсутствие.
Есть еще две отдельные категории доверенностей. Это некоторые страны СНГ, где есть открытый реестр доверенностей. По которым можно делать проверку выдачи доверенности.
И доверенности из США. Доверенность из Штатов можно смело "выбрасывать". Так как там всего в двух (или трех?) штатах выдают доверенность, по которой Росреестр (по крайней мере в Москве, но думаю, что в других регионах тоже) готов проводить регистрацию. Суть в том, что в большинстве штатов США нотариус удостоверяет только подпись под доверенностью, но не удостоверяет, что человек, который её дал, понимает суть документа.
Проблемы реестра
Несмотря на приведенную градацию доверенностей, нельзя говорить, что доверенность, удостоверенная нашим нотариусом, полностью без риска.
Несмотря на реестр доверенностей, который позволяет узнать выдавалась ли доверенность и не была ли она отозвана, есть критично важный момент.
Мы из реестра не знаем ни содержание документа, ни кому она была выдана. Знаем только то, что он был. Т.е. теоретически можно предположить, что доверенность была выдана на одно действие, и она пробивается по реестру. Но затем её подделали и изменили действие на продажу квартиры или дома.
В итоге, независимо от вида доверенности, нам требуется подтверждение некоего факта, от лица, которое эту доверенность выдало.
Или подтвердить наличие полномочий, или сам факт выдачи, или факт понимания сути документа. Или всё озвученное сразу.
И универсальным и идеальным способом это сделать является видео подтверждение, сделанное доверителем.
Кстати, в нашей доверенности есть момент, можно сразу сделать доверенность в электронном виде, с цифровой подписью нотариуса. Она снимает вопросы по содержанию документа и доверенному лицу. Но всё равно, я рекомендую делать всё, что описываю ниже.
Как правильно проводить видео подтверждение
Видео с доверителем - это универсальная антирисковая мера. Но проводить её нужно грамотно.
Я не рекомендую соглашаться на готовое видео от доверителя. Банально, чтобы снять напряжение от того, что видео может быть подделано.
Поэтому лучший вариант - это организовать видеосвязь через мессенджер, яндексмост, зум, гуглмит и т.п., и сделать запись вашего разговора.
О чем мы говорим и что просим показать:
- Просим представиться, назвать дату рождения
- Показать паспорт крупно и пролистать на камеру страницы с печатями
- Подтвердить текущую дату. Лучший способ заранее купленная газета, заголовок которой (с датой) крупно демонстрируется в кадре.
- Подтвердить, что доверенность на продажу выдавалась
- Назвать адрес объекта
- Назвать ФИО доверенного лица и кем он приходится, если не родственник, объяснить почему доверенность выдана не родственнику
- Подтвердить, что доверитель согласен с ценой продажи
- Подтвердить, что доверенность не отозвана;
- Согласие со схемой взаиморасчетов и сделки
Причем желательно задавать уточняющие вопросы, а не получать односложные «да».
Ну, и по ситуации, иногда разумно делать несколько точек касания: перед авансом, в рамках проверки, в день сделки.
Т.е. перед внесением предоплаты за объект вы делаете короткую встречу, где собственник просто подтверждает, что выдавал доверенность и согласен на цену.
Далее уже в ходе юр.экспертизы поближе к дате сделки делаете полноценную видеосвязь, заодно задаёте вопросы, которые возникли в ходе юр.экспертизы.
И уже на самой сделке делаете ещё одну короткую "встречу" для того, чтобы подтвердить, что доверенность не была отозвана.
Это, в том числе, создаёт временную цепочку видеофиксации. Но, повторюсь, делать такое количество видео-встреч, не всегда нужно. Но один раз её провести нужно обязательно.
А если доверенность отозвана?
Одно из возражений против сделок с доверенностями, которое я слышу - это то, что доверенность может быть отозвана непосредственно перед сделкой.
И если доверенность отозвана - сделка по ней будет оспорена.
Ну, во-первых, нужно четко понимать, что доверенность не просто должна быть отозвана, но об этом отзыве должно быть извещено доверенное лицо. И отзыв должен быть сделан в той же форме, что и доверенность. Т.е. по телефону отозвать не выйдет.
Соответственно, если доверенность удостоверена российским нотариусом, то прям перед подписание договора купли-продажи можно проверить реестр нотариальных доверенностей.
Если это не возможно сделать. Или если всё равно боязно. Делайте то, о чём я писал выше - видеоподтвержение на сделке. Пусть доверитель лично скажет, что не отзывал доверенность.
«Он не осознавал значение своих действий»
А вот это сегодня самое главное возражение. После "долиной" все, кто отказываются от сделки по доверенности, апеллируют именно к этому.
Допуская при этом две значимые ошибки.
Первая ошибка
Это то, о чём я писал выше. Продавец под влиянием и не понимание значений своих действий в момент сделки - это критично разные вещи.
То есть при сделке по доверенности нужно проводить те же самые антирисковые мероприятия от "продавца под влиянием", что и при сделке без доверенности.
И для проведения всех этих мероприятий доверенность не является помехой. Если интересно, то вот видео, в котором я давным-давно рассказал на что нужно обращать внимание и что нужно делать, чтобы не попасть на продавца под влиянием.
Вторая ошибка
Она касается конкретно ситуации, когда продавец не осознавал значение своих действий. И как это не странно, но сделка по доверенности в этом отношении устойчивее, чем сделка без неё. Поясню.
Если мы проводим сделку без доверенности, то в случае оспаривания сделки оценка на понимание значения своих действий проводится в момент самой сделки.
А что такое сделка по доверенности? Это растянутая во времени процедура. Особенно, если у нас всё было сделано правильно. Тогда минимально у нас три точки:
- Дата выдачи доверенности
- Дата видео подтверждения
- Дата получения/распоряжения деньгами (кстати, рекомендую деньги всегда переводить на счет именно собственника, даже если в доверенности есть полномочия на получение денег доверенным лицом, ну и конечно только безнал)
И продавцу нужно будет доказать, что он не в одной конкретной точке не понимал, что делал. А в трёх, да ещё и растянутых во времени.
Причем, если вы ещё добавите "касания" общением с продавцом при внесении предоплаты, подтверждении, что он не отзывал доверенность, то вам ещё пара точек, в которых нужно тоже доказывать, что не было понимания того, что он делает.
Суд ведь смотрит в том числе и контекст. И если есть видео (возможно и не одно) логичные ответы, понятная схема сделки и деньги поступают на счёт собственника, утверждать, что человек ничего не понимал на протяжении всей этой цепочки, будет очень сложно.
Итог
Доверенность — это один из инструментов, который существует уже кучу лет.
Он может быть рискованным. Может быть безопасным. Всё зависит от того, как вы его используете.
Поэтому нужно не бояться доверенность как таковую, а правильно с ней работать.
Тогда вы не упустите свой выгодный вариант покупки недвижимости.
Если хотите разобраться в этом вопросе глубже
Вот видео, где я подробно разбираю эту тему в живом формате. Там есть нюансы, которые сложно передать текстом.
Если нужна помощь в конкретной сделке
Обращайтесь, с удовольствием вам поможем.
Мы умеем продавать, покупать и обменивать квартиры и загородные дома.
И для подписчиков моего канала действует скидка 10% на все риэлторские услуги.
Оставить заявку можно здесь.
А также рекомендую подписать на мой Telegram-канал, там я каждый день публикую разборы реальных кейсов, аналитику рынка и важные новости по недвижимости