Решение Банка России 13 февраля снизить ключевую ставку до 15,5% стало главным драйвером инфоповестки, но участники рынка не ждут быстрого эффекта. Девелоперы и инвестиционные консультанты отмечают, что при таких уровнях заимствований экономика проектов по‑прежнему «на грани», а ощутимое оживление первичного рынка возможно лишь при спуске к однозначным значениям — ближе к 10%. На практике снижение сейчас скорее поддержит ожидания и отдельные подготовительные этапы («разморозку») проектов, чем массовый запуск нового строительства. Аналитики также не видят резкого разворота в инвестиционных стратегиях: для активизации «длинных» сделок по доходным объектам требуется более глубокое смягчение ДКП.
При этом операционные метрики начала года выглядят контрастно. По данным Dataflat, в январе 2026 года продажи новостроек по стране выросли на 75% к январю 2025-го, а выручка девелоперов — до 498,3 млрд руб. Рост подкрепляли пиковые ожидания перед корректировкой параметров семейной ипотеки и смещение спроса в «лимитные» форматы. Номинальная средняя цена «квадрата» составила 199,2 тыс. руб. (–1,1% к январю-2025), что отражает сокращение средних площадей приобретаемых лотов.
В Москве Росреестр зафиксировал в январе 7,55 тыс. зарегистрированных договоров долевого участия по всем типам первичной недвижимости (–18,4% г/г), но в жилье снижение куда мягче (–8,9%), тогда как основная просадка пришлась на нежилые помещения (–36%). Это подтверждает, что покупательская активность концентрируется вокруг жилого сегмента, где поддержка спроса все еще обеспечивается программами господдержки и таргетированными банковскими продуктами. На ценовой карте столичного «массового» сегмента лидером января стало Солнцево (+7,4% м/м), заметный прирост также в Тропарево‑Никулино и Люблино (по +6%), что указывает на влияние точечных запусков корпусов с улучшенным потребительским набором.
На верхнем ценовом этаже поляризация усиливается: спрос на ультрадорогие первичные лоты продолжил расти — в 2025 году в Москве заключено 22 сделки от 1 млрд руб., что в 2,75 раза больше, чем годом ранее; совокупная стоимость таких сделок оценена в 42 млрд руб. Этот поток капвложений в элитные метры контрастирует с осторожностью в среднеценовом сегменте и подтверждает тезис о «ринке двух скоростей».
Регуляторная повестка также была насыщенной. Росреестр опубликовал проект приказа об увеличении платы для юрлиц за электронную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости на 17% — до 1,64 тыс. руб., что может умеренно поднять транзакционные издержки due diligence и потоковой проверки активов. Одновременно глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила, что ставки по рыночной ипотеке к концу 2025 года опустились ниже 20%, но это «все еще высокий уровень»; при обсуждении идеи обязательного безналичного расчета по сделкам с жильем она предупредила о риске ухода части цены «в тень» при жестком запрете наличных. Для рынка это сигнал: смягчение ставок идет, но регулятор опасается побочных эффектов от избыточных ограничений в механике расчетов.
На региональном уровне участники подтверждают: текущее снижение «ключа» поддержит прежде всего семейную ипотеку и поможет сгладить провалы в выдачах, но для перезапуска широкого предложения и новых очередей в проектах необходимо дальнейшее удешевление проектного финансирования. В Краснодарском крае девелоперы ориентируются на возможный спуск ключевой ставки к 12–13% к концу года, подчеркивая, что устойчивый баланс спроса и предложения достижим при ставках ближе к 10%. В Москве власти и надзор фокусируются на доведении проблемных объектов: по домам Seven Suns озвучены ориентиры завершения до марта 2028 года, что снижает социальные риски и упорядочивает ожидания дольщиков.
Наконец, в контуре девелоперских сделок заметны сообщения о возможном участии бывшего главы ГК «Самолет» Антона Елистратова в крупном курортном проекте Sea Breeze в Азербайджане: локальная активность инвесторов продолжается не только внутри страны, но и в прикаспийских локациях, где формируются массивы курортной недвижимости. Это указывает на поиск доходности в проектах с длинным циклом и высокой курортной монетизацией на фоне осторожного отношения к офисно‑ретейловым активам внутри РФ.
По материалам: РБК Недвижимость, Коммерсантъ, РИА Недвижимость.
