Про перекосы на рынке жилья хотелось немного рассказать.
Говоря о проблемах в сфере недвижимости почемуто слишком много внимания уделяют проблеме транспорта. Уж точно не на 80% всё зависит на рынке ИЖС от транспорта. Хорошо, если процентов на 25-30.
Я сам не внутри рынка недвижимости просто немного знаю его изнутри, покупал/продавал и квартиры и дома и земельные участки. В общем, неплохо понимаю, как устроен рынок.
Так вот, главная проблема в самом устройстве рынке, в его слишком сильной завязке на административные интересы. Транспорт – лишь следствие.
МКД – это главные кормления как лично региональных администраторов, так и местных бюджетов.
ИЖС же – вольница. От МКД (человейников) администрация получит личный кошт, деньги от продажи (долгосрочной аренды) земли, оброк в виде детсадов, школ, больниц, пожарных депо, перекладки инженерной инфраструктуры, дорог и т.п. (все эти затраты на муниципальный оброк вкладываются в цену новостроек). Налоги на имущество квартир, платные парковки – как пополнение местных бюджетов.
От ИЖС они не получат ничего. Школу и детсад для разросшейся субурбии придётся строить за счёт муниципалитета. От продажи земли получат шиш – деньги уйдут частному владельцу земли. Даже налога на имущество получат на порядок меньше: на 1 га можно уместить 500-700 квартир в человейнике, а на ИЖС – хорошо если 15-20 домовладений.
А транспорт и так уже есть нормальный в большинстве субурбий. Недавно описывал пример окраины Долгопрудного, посёлок Шереметьевский (шесть остановок на электричке до станции метро).
В малых городах от ядер застройки ИЖС до центра поселения можно дойти пешком, в средних регцентрах – за 10 минут на машине.
Проблема транспорта есть, только если вы коттеджный посёлок в 100 км от Москвы или другого города-миллионника забабахаете.
И при всех административных поблажках для МКД (человейников), народ всё равно выбирает ИЖС и «вторичку». Мы слишком сосредоточены на новостройках за счёт медиа-истерии к этому сектору. Но самом деле 80% всех сделок с жильём у нас происходит сейчас в секторах ИЖС и «вторички».
Кстати, если выдернуть костыль льготной ипотеки, то уже 95% придётся на рынок ИЖС и «вторички». МКД сейчас искусственно поддерживается только за счёт льготной семейной ипотеки и маткапитала.
МКД тогда останется только для сегментов премиум и элита (и частично – для бизнес-класса).
(Льготная ипотека раздула огромный «пузырь» на рынке новостроек – разница в цене схожих лотов на «первичке» и «вторичке» достигла 30-60%, тогда как до 2019 года средние цены и динамика пр
Как пример. Какие транспортные проблемы сейчас в Новой Москве? Метро активно продвигается в сторону Калужской области, нормальный наземный общественный транспорт.
Огромный массив пустой земли, бывших колхозных полей.
Кажется, строй и строй ИЖС на этих землях, такое повторение малоэтажной застройки Лондона (в котором мы семьёй пожили, и я хорошо представляю себе устройство лондонской субурбии). Таунхаусы, ИЖС.
Но нет, в этом подбрюшье Москвы, в Новой Москве, всё равно втыкают МКД-человейники. В чистых полях. Понятно, когда в Москве в старых границах появляется «точечная застройка»-МКД. Или на месте снесённых 5-этажек по программе реновации. Но что мешает строить ИЖС в чистом поле???
А в более бедных (на порядок) городах тем более понятна мотивация утыкать чистые поля человейниками – деньги, как в карман местным администраторам, так и в местные бюджеты.
PS. При этом множество соцопросов показывает, что 60-80% россиян хотят жить в частном доме. Другое дело, что им не дают выбора – как отмечал не раз, из-за программы искусственной поддержки девелоперов в виде льготной ипотеки и маткапитала).
Я бы и сам дом построил, но на своей земле, пусть и приобретенной. Но только не по спекулятивным ценам.