Автор: Вячеслав, эксперт портала Новостройкино
Мой приятель Дима — ему 43 — в марте этого года сидел на кухне с калькулятором и таблицей из тридцати строк. Жена Лена заваривала уже четвёртый чайник. Дети спали. На экране ноутбука — сайты пяти застройщиков. Задача казалась простой: купить квартиру в новостройке. Бюджет — 9–12 миллионов. Москва, ближнее Подмосковье.
«Слав, объясни мне как человеку, — позвонил он в час ночи. — Студия за 6 миллионов и сдавать. Или однушка за 9 — и дочке через пять лет отдадим. Или двушка за 12 — и самим переехать. Что выгоднее? Я уже неделю считаю и каждый вечер прихожу к разному ответу».
Знакомо? Если вам за сорок и вы выбираете квартиру в новостройке — неважно, для себя, для ребёнка или как инвестицию — вы наверняка стоите перед этим же вопросом. Студия, однушка или двушка? Что выгоднее купить прямо сейчас, в 2026 году?
Ниже — никаких «всё зависит от ваших целей» без конкретики. Только цифры, реальные кейсы, сравнительные таблицы и честные расчёты. Для взрослых людей, которые умеют считать деньги.
Что вообще сейчас происходит с ценами? Расклад на 2026
Прежде чем сравнивать студию, однушку и двушку — давайте зафиксируем, в какой реальности мы находимся. Потому что рынок новостроек в 2026 году — это совсем не тот рынок, который был два года назад.
Ипотека. Рыночная ставка — 21–23%. Семейная ипотека — до 6-8%, но с ограничениями по лимиту (6 млн в регионах, 12 млн в Москве и Петербурге). IT-ипотека — практически свёрнута. Субсидированные программы от застройщиков — есть, но не везде и не для всех.
Цены. В Москве средняя цена квадратного метра в новостройке — около 320–370 тысяч рублей (массовый сегмент). В Петербурге — 240–280 тысяч. В городах-миллионниках — 130–200 тысяч. Рост за последний год — 8–14% в зависимости от локации.
Спрос. Сместился в сторону компактных форматов. Студии и малогабаритные однушки — лидеры по количеству сделок. Но не по выгоде. И вот тут начинается самое интересное.
Главный парадокс 2026 года: то, что дешевле купить — не всегда выгоднее иметь. Студия в новостройке стоит меньше всего на входе. Но что с ней будет через пять лет? И сколько она реально приносит, если сдавать? Сейчас разберём по полочкам.
Студия в новостройке: дёшево на входе — а дальше?
Начнём с самого популярного формата последних лет. Студия в новостройке — это 22–28 квадратных метров, одно пространство «всё в одном», санузел, балкон (если повезёт). Цены в Москве — от 5,5 до 8 миллионов. В Подмосковье — от 3,5 до 6 миллионов. В регионах — от 2 до 4 миллионов.
Плюсы — очевидные:
Низкий порог входа. Первоначальный взнос по семейной ипотеке — от 600 тысяч до 1,5 миллиона. Ежемесячный платёж — адекватный даже при одном работающем в семье. Для тех, кто покупает квартиру в новостройке ребёнку-студенту или «на перспективу сдавать» — на первый взгляд идеально.
Быстрая окупаемость при сдаче. Студию в Москве можно сдать за 35–50 тысяч в месяц. Ежемесячный платёж по ипотеке (семейная, 6%) — примерно 40–55 тысяч. То есть арендатор почти полностью «закрывает» ипотеку. Звучит как мечта, да?
Минусы — неочевидные:
А вот тут — внимание. Потому что именно на студиях люди чаще всего ошибаются.
Первое: цена квадратного метра в студии — самая высокая. Парадокс. Студия стоит 6 миллионов за 24 метра — то есть 250 тысяч за метр. Однушка в том же ЖК — 9 миллионов за 38 метров — то есть 237 тысяч за метр. Двушка — 12 миллионов за 55 метров — 218 тысяч за метр. Чем меньше квартира в новостройке — тем дороже каждый её метр. Вы платите премию за «дешевизну».
Второе: ликвидность студий падает. В 2020–2022 годах студии разлетались как горячие пирожки. Сейчас рынок насыщен. В некоторых ЖК до 40% квартир — студии. Когда вы захотите продать через 5–7 лет — будете конкурировать с сотнями таких же. Цена растёт медленнее, чем у однушек и двушек.
Третье: жить в студии семье — невозможно. Если вы покупаете для себя — студия для семьи с детьми не вариант вообще. Даже для пары 45+ без детей — 24 метра через полгода начнут давить. Это не квартира, это ночлежка. Без обид.
Четвёртое: арендный доход не так прекрасен, как кажется. Считаем честно. Сдаёте за 45 000 в месяц = 540 000 в год. Минус налог (6% по УСН или 13% НДФЛ), минус простой (в среднем месяц в году — поиск арендатора, ремонт между жильцами), минус мелкий ремонт и амортизация. Чистыми — 420 000–460 000 в год. Доходность от вложенных 6 миллионов — около 7–7,5%. Неплохо, но и не «золотая жила».
Однушка в новостройке: «золотая середина» или маркетинговый миф?
Теперь — однушка. Средний формат: 33–42 квадратных метра. Отдельная кухня (или кухня-гостиная) и отдельная комната. Санузел, часто раздельный. Балкон или лоджия. Цена в Москве — от 8 до 13 миллионов. В Подмосковье — от 5 до 9 миллионов.
Однушку в новостройке называют «золотой серединой». И в целом — не врут. Но давайте разберёмся, для кого она реально золотая, а для кого — позолоченная.
Для инвестиций — однушка лучше студии. И вот почему.
Цена метра — ниже. Ликвидность — выше (однушки быстрее продаются на вторичке). Рост стоимости за 5 лет — стабильно на 2–4% в год выше инфляции. Арендная ставка — 50–70 тысяч в месяц в Москве, при стоимости квартиры 9–10 миллионов. Доходность — около 6,5–7,5%. Почти как у студии, но с меньшими рисками.
Для ребёнка — идеальный формат. Дочка или сын заканчивают институт, начинают работать, хотят жить отдельно. Однушка в новостройке — это нормальное жильё для одного-двух человек на первые 5–10 лет взрослой жизни. Не стыдно. Не тесно. С перспективой.
Для себя (пара 40+ без детей или пустое гнездо) — тоже рабочий вариант. Если дети выросли и разъехались, многие пары задумываются: а зачем нам трёшка? Продать старую квартиру, купить однушку в новостройке в хорошей локации, разницу — на счёт. Так делают чаще, чем вы думаете.
Но есть нюанс. Однушка — это компромисс. Для семьи с ребёнком — тесно. Для двоих взрослых, которые работают из дома — тесно. Для тех, кто привык к простору — психологически сложно. А в 2025 году, когда удалёнка стала нормой, потребность в «ещё одной комнате» для рабочего места — это не каприз, а необходимость.
[КАРТИНКА 4] Описание: Планировка однушки в новостройке 38 м². Вид сверху. Выделены зоны: кухня-гостиная (18 м²), спальня (12 м²), санузел, прихожая, балкон. Рядом — та же планировка, но с расставленной мебелью: в гостиной диван + обеденный стол, в спальне кровать + шкаф. Чтобы читатель видел: «вот сколько реально помещается».
Двушка в новостройке: дорого, но есть момент, который все упускают
Двушка. Заветная мечта семьи. 48–62 квадратных метра. Две комнаты, кухня, санузел (часто раздельный), лоджия. Цена в Москве — от 11 до 18 миллионов. В Подмосковье — от 7 до 12 миллионов. Первоначальный взнос, ежемесячный платёж — всё кусается. Поэтому многие даже не рассматривают.
И зря.
Вот момент, который почти все упускают: стоимость квадратного метра в двушке — самая низкая среди всех форматов в одном и том же ЖК. Давайте ещё раз посмотрим на цифры.
ФорматПлощадьЦенаЦена за м²Студия24 м²6 000 000 ₽250 000 ₽Однушка38 м²9 000 000 ₽237 000 ₽Двушка55 м²12 000 000 ₽218 000 ₽
Разница между студией и двушкой — 32 000 рублей на каждом метре. На 55 метрах — это 1 760 000 рублей «экономии» по сравнению со студийной ценой за метр. Купить двушку в новостройке — это объективно выгоднее с точки зрения «что вы получаете за рубль».
А теперь — про перспективу на 5–10 лет.
Семья за сорок — это, как правило, стабильные люди. Дети растут. Потребности растут. Сегодня ребёнку 12, ему хватает уголка в родительской комнате. Через три года ему 15 — и ему нужна своя комната. Закон жизни.
Если вы покупаете однушку «пока», чтобы через пять лет «разменять на двушку» — вы заплатите комиссию риелтору (2–3% от сделки), налоги, потеряете время и нервы. А если бы сразу взяли двушку в новостройке — прожили бы в ней 10–15 лет спокойно.
Двушка как инвестиция — тоже работает. Арендная ставка для двушки в Москве — 65–90 тысяч в месяц. Стоимость — 12 миллионов. Доходность — 6,5–9%. При этом ликвидность двушек стабильно высокая: семьи — самый большой сегмент арендаторов.
Большое сравнение: студия vs однушка vs двушка (таблица, которую стоит сохранить)
Хватит слов — давайте сведём всё в одну таблицу. Условия: Москва, новостройка массового сегмента, 2026 год, семейная ипотека 6%, первоначальный взнос 20%, срок — 25 лет.
Обратите внимание на строку «рост цены». Двушки и однушки в новостройках стабильно дорожают быстрее студий. Причина простая: студий строят много (они заполняют «квоту» по количеству квартир в ЖК), а спрос на вторичке — в основном на однушки и двушки. Поэтому купить двушку в новостройке сейчас — это часто более выгодная инвестиция на горизонте 5–10 лет.
История Дмитрия и Лены: как они считали — и что в итоге выбрали
Помните Диму с калькулятором из начала статьи? Расскажу, чем закончилось.
После недели подсчётов они сели и честно ответили на три вопроса. Не «что дешевле», а «что нам нужно через 5 лет».
Вопрос первый: для чего квартира? Ответ: и для жизни, и как актив. Дочке 16, через два года — институт. Хотят, чтобы к тому моменту у семьи было две квартиры: одна — основная (старая трёшка), вторая — для дочери или сдавать.
Вопрос второй: какой бюджет реально тянем? Ответ: первоначальный взнос — до 2,5 миллионов. Ежемесячный платёж — до 55 тысяч (больше — начинает напрягать семейный бюджет).
Вопрос третий: готовы ли мы продавать эту квартиру через 3–5 лет? Ответ: нет. Хотим купить и не думать. Или дочь живёт, или сдаём.
Результат: однушка в новостройке, 40 м², кухня-гостиная + спальня. Цена — 9,8 миллиона. Первоначальный взнос — 2 миллиона. Ежемесячный платёж по семейной ипотеке — 50 тысяч. Пока дочь учится — сдают за 58 тысяч. Ипотека почти полностью «закрывается». Через два года дочь заезжает жить.
«Мы рассматривали студию, — рассказала потом Лена. — Но я представила, как моя дочь живёт в 23 квадратных метрах. Готовит на расстоянии вытянутой руки от кровати. Принимает гостей — а сесть негде. Нет. Нет. Нет. Мы лучше взяли однушку побольше и чуть дороже. Но я спокойна».
А если бюджет — только на студию? Три стратегии, чтобы не застрять
Окей, а что если денег реально хватает только на студию в новостройке? Не все могут позволить себе однушку за 9–10 миллионов. Это нормально. Это не повод расстраиваться — это повод посчитать стратегически.
Стратегия 1: «Ступенька». Покупаете студию в новостройке на этапе котлована. Через 2–3 года дом сдаётся — квартира дорожает на 15–25%. Вы продаёте, добавляете накопления за эти годы — и покупаете однушку. Работает? Работает. Но есть риски: стройку могут задержать, рынок может просесть, и вы «зависнете» в студии дольше, чем планировали.
Стратегия 2: «Инвестиционная студия + аренда для жизни». Покупаете студию — сдаёте. Сами живёте в арендной квартире побольше. Доход от студии частично покрывает вашу аренду. Через 5–7 лет — продаёте студию, добавляете материнский капитал или накопления, покупаете то, что нужно. Стратегия для терпеливых.
Стратегия 3: «Регион или пригород». За те же 6 миллионов, за которые в Москве вы получите студию 24 м² — в Подмосковье можно взять однушку 38 м². А в регионах — полноценную двушку. Если работа позволяет (удалёнка, гибрид) — подумайте. Квартира в новостройке в Казани, Екатеринбурге, Новосибирске или Краснодаре — это совершенно другое соотношение цены и метража.
Три ошибки, которые совершают покупатели за 40 (и теряют миллионы)
За десять лет работы с покупателями новостроек я видел одни и те же ошибки десятки раз. Вот три главные.
Ошибка первая: «Куплю самое дешёвое — потом разберусь». Студия за 4 миллиона в далёком Подмосковье. Ехать до метро — 40 минут на автобусе. Инфраструктуры нет. Школы нет. Поликлиники нет. Сдать — сложно (кому туда ехать?). Продать — ещё сложнее (таких квартир тысячи). Купить квартиру в новостройке «по цене» — не значит купить выгодно. Локация решает 80% будущей стоимости.
Ошибка вторая: «Не считаю скрытые расходы». Купили студию за 5,5 миллионов. Ура, дёшево! Но: отделка — 500 тысяч. Мебель (встройка, потому что в студию стандартная не влезает) — 400 тысяч. Коммуналка в новостройке — 6 000–8 000 в месяц. Кладовка (потому что в студии хранить вещи негде) — 3 000–5 000 в месяц. Парковка — 3 000–5 000 в месяц. Набежало ещё 1,2 миллиона. Студия превратилась в 6,7 миллионов. А за эти деньги можно было взять однушку в новостройке попроще, но с нормальной площадью.
Ошибка третья: «Выбираю форматом, а не локацией». Двушка в плохом месте — хуже, чем однушка в хорошем. Это аксиома. Близость метро, школы, поликлиники, парка, магазинов — всё это влияет на стоимость и ликвидность квартиры сильнее, чем лишние 10 метров площади. Если выбор — между двушкой 55 м² у МКАДа и однушкой 40 м² в 10 минутах от метро — берите однушку. Через пять лет скажете спасибо.
История Сергея: как он потерял 1,5 миллиона на «выгодной» студии
Сергей, 51 год. Предприниматель. Купил в 2022 году студию в новостройке в Новой Москве — «как инвестицию». Цена — 4,8 миллиона. Рассуждал просто: «Дом сдадут, квартира подорожает, продам за 6–7 миллионов, куплю что-то нормальное».
Дом сдали с задержкой в 8 месяцев. Студия подорожала — но не до 6–7, а до 5,6 миллиона. Потому что район так себе, метро далеко, а студий в этом ЖК — 350 штук. Конкуренция при продаже — бешеная.
Сергей решил сдавать. Нашёл арендатора за 30 тысяч в месяц (район не позволяет больше). Ипотечный платёж — 35 тысяч. Каждый месяц — минус 5 тысяч из кармана. Плюс коммуналка. Плюс налог.
Через полтора года он продал студию за 5,4 миллиона. Минус комиссия риелтора (150 тысяч), минус потери на аренде (90 тысяч за 18 месяцев), минус переплата по ипотеке. Итого: минус 1,5 миллиона.
«Если бы я тогда добавил 4 миллиона и взял нормальную однушку ближе к метро — сейчас бы она стоила на 2 миллиона дороже, чем я заплатил. И сдавалась бы за 60 тысяч. Но я пожадничал на входе — и заплатил за жадность».
Что же выгоднее в 2026 году — финальный расклад
Хорошо. Вы дочитали до конца — значит, вам действительно нужен ответ. Вот он.
Если покупаете для жизни семьи — двушка в новостройке. Да, дороже на входе. Да, ипотечный платёж выше. Но вы покупаете один раз и живёте 10–15 лет без необходимости менять. Самый низкий метр в цене. Самый высокий рост стоимости. Самый комфортный формат для семьи с детьми.
Если покупаете ребёнку или как первый актив — однушка. Лучший баланс цены, площади и перспективы. Не тесная, как студия. Не такая дорогая, как двушка. Хорошо сдаётся, легко продаётся, стабильно дорожает.
Если покупаете чисто как инвестицию и готовы к рискам — студия. Но только в хорошей локации (метро рядом, инфраструктура), только у надёжного застройщика, и только если понимаете, что через 5 лет, возможно, придётся продать дешевле, чем рассчитывали. Студия в новостройке — самый рискованный и наименее предсказуемый формат.
Золотое правило: покупайте максимум площади, на который хватает бюджета, в лучшей доступной локации. Метры в хорошем месте — это актив, который работает на вас годами. Метры в плохом месте — это расход, за который вы будете платить ипотеку двадцать лет.
Если вы сейчас выбираете между студией, однушкой и двушкой — зайдите на Новостройкино и сравните варианты в нашем каталоге. Там можно отфильтровать по формату, бюджету, локации и застройщику — и увидеть реальные цены, а не маркетинговые «от 3,9 млн» (которые обычно означают кладовку на цокольном этаже).
А теперь — вопрос к вам, и мне правда важно услышать:
Что вы выбрали (или выбираете)? Студию, однушку, двушку? Почему? Может, у вас есть своя история — удачная покупка или ошибка? Напишите в комментариях. Каждая реальная история помогает тем, кто сейчас сидит вечером с калькулятором и не может решиться. Как Дима. Как я когда-то. Как, возможно, вы прямо сейчас. 😊
Подписывайтесь на канал «Новостройкино» — здесь мы разбираем покупку квартир в новостройках без воды и рекламных лозунгов. Только цифры, кейсы и здравый смысл для тех, кто считает деньги.