В последнее время на рынке недвижимости Москвы сложилась интересная ситуация. В городе вводится огромное количество квадратных метров, и все чаще звучит вопрос: кому нужно столько жилья и кто будет его покупать? Ключевая деталь, которую многие упускают: главным девелопером Москвы сегодня является не ПИК и не «Самолет», а Фонд реновации. Он строит колоссальные объемы жилья и уже опережает всех коммерческих игроков по вводу. Более того, у Фонда утверждены масштабные планы строительства как минимум до 2030 года. На этом фоне коммерческие девелоперы, наоборот, снижают объемы. Причина простая: продавать нужно дорого, а спрос падает, поэтому запуск новых проектов сокращается.
Если обратиться к данным ЕРЗ.РФ за первое полугодие 2025 года, становится видно, что Фонд реновации занял почти четверть рынка. Один девелопер массового жилья контролирует такой объем. При этом Фонд не только строит дома для переселенцев, но и активно продает квартиры — через аукционы и без них. Более того, начали появляться дома без переселенцев вообще и даже проекты без отделки. Ранее многих отпугивала покупка квартир по реновации из-за стереотипов о соседях и «неблагополучных» подъездах. Считалось, что переселенцы будут вечно недовольны, а социальный состав дома окажется проблемным.
Однако здесь есть важный нюанс. Фонд реновации — это город, но строят дома все те же известные девелоперы: КРОСТ, БЭСТКОН, ФСК, Capital Group, Level Group, ПИК и другие. Девелоперы никуда не делись — они просто строят по городским тендерам, а уже город реализует эти квартиры через свои механизмы. В прошлом году появился сайт «Московский квартал» — по сути, агрегатор домов по реновации. На платформе представлены десятки проектов, готовых и строящихся. Здесь можно посмотреть информацию по дому, сроки, поучаствовать в аукционе или записаться на тур.
Но самое интересное — цены. Например, Новая Москва, район Саларьево. Однокомнатная квартира площадью 50 м² стоит около 12,5 млн ₽. Да, продажа через аукцион, но это готовый дом с чистовой отделкой. Для сравнения: в соседнем проекте ПИКа в Саларьево Парк однушка 35–36 м² стоит около 16 млн ₽. Без аукциона, но с ключами в конце 2028 года. С учетом того, как ПИК иногда сдвигает сроки, реальная сдача может уйти и на 2029 год.
Возникает логичный вопрос: зачем идти к коммерческому застройщику, если можно через аукцион получить квартиру большей площади — 50 м² вместо 35 м² — и даже при росте цены на торгах до 15 млн ₽ итог все равно выглядит выгоднее? Коммерческий застройщик несет риски, особенно на фоне новостей о проблемах у «Самолета». У города и государства таких рисков нет. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, ответит на вопрос, стоит ли покупать жилье в этих домах.
Стоит ли покупать квартиры в домах по реновации?
Далее имеет смысл разобрать цены — речь о квартирах, которые подходят под семейную ипотеку. В продаже есть варианты как с отделкой, так и без нее.
Если открыть карточку объекта, можно увидеть классическую однокомнатную квартиру 39–40 м² без отделки. Цена — около 350 тыс. ₽ за м². Квартира на пятом этаже площадью 40 м² стоит примерно 14 млн ₽, без аукциона. Для молодой семьи это стандартная схема: 3 млн ₽ — первоначальный взнос и 11–12 млн ₽ — ипотека. Ключевой плюс — покупка без аукциона, минус — отсутствие отделки.
Если рассматривать большую площадь, например квартиру за 19 млн ₽, цена за метр уже около 300 тыс. ₽. Классическая логика: чем больше метраж, тем дешевле квадрат. За 19 млн ₽ можно получить около 66 м² — уже нормальный семейный формат.
Есть и двухкомнатные варианты около 55 м² без отделки. С учетом возможной скидки 4–5% итоговая цена может составить около 15 млн ₽, что также укладывается в семейную ипотеку. Планировки классические: без европланировок, небольшая кухня, отдельные комнаты. Балкон — технический, под кондиционеры. Потолки невысокие, встроенную мебель разместить сложно. Санузел раздельный, стандартного «пиковского» формата. В целом — обычная, понятная квартира. С отделкой такие варианты выглядели бы еще привлекательнее, и они в продаже тоже есть. Интерфейс сайта «Московские кварталы» устроен как у крупных девелоперов: можно забронировать квартиру, выбрать вариант без аукциона. Как правило, без аукциона продаются квартиры без отделки. Стоимость бронирования — 10 тыс. ₽, срок — всего 2 дня. Сразу нужно указать способ покупки. Ранее Фонд реновации нередко требовал первоначальный взнос 50%. То есть схема 3 + 12 млн ₽ могла не работать — требовалось, условно, 8 млн ₽ взноса и 8 млн ₽ ипотеки. Возможно, условия изменились, но этот риск стоит учитывать.
Квартира без отделки — не стоп-фактор. Ремонт сложен и дорог, но есть проверенные подрядчики. К примеру, компания Smarent работает со специалистами, которые на деле доказали, что им можно доверить ремонт квартиры без опасений. Можно купить объект, дождаться ключей, за это время накопить средства и сделать ремонт под себя — как для жизни, так и для сдачи. Подрядчики Smarent грамотно выполнят ремонт, а позже специалисты проведут меблировку для любых целей.
Реновация — это продукт для решения жилищного вопроса: для семей с семейной ипотекой, для тех, кто хочет остаться в своем районе и купить квартиру на 20–30% дешевле, чем у ПИКа, без спекуляций. Если смотреть готовые дома, например объект на Клинской улице в Ховрино, дом визуально удачный, уже введен в эксплуатацию. Основной минус — транспортная доступность: до метро далеко. Цены без аукциона — около 16 млн ₽ за однушку и 22 млн ₽ за двушку, что дороговато. Тем не менее квартиры активно покупают — потому что дом готовый и вопрос можно решить сразу. Но как инвестиция это выглядит сомнительно.
Гораздо интереснее строящиеся объекты, например проект на Дмитровском шоссе. Хорошее расположение, рядом метро и парк, без промзон. Ввод заявлен на 2027 год. Однушка 50 м² с чистовой отделкой стоит около 20 млн ₽ — 420 тыс. ₽ за м², без аукциона. Планировка классическая, без евроформата. В доме нет студий, много двушек — продукт похож на ПИК, но с меньшей долей малых форматов.
Если смотреть варианты со скидками 10–15%, можно найти двушку с отделкой по 350 тыс. ₽ за м². Для жизни — хорошее предложение, для инвестиций — спорное. Купить за 22 млн ₽ и продать за 30 млн ₽ вряд ли получится. А вот решить жилищный вопрос — вполне. Есть и трехкомнатные варианты: кухня около 11 м², три комнаты, два санузла, чистовая отделка. Цена — 313–330 тыс. ₽ за м² со скидкой. Это хороший продукт для жизни и сохранения капитала, но не для спекуляций. Для сравнения: у коммерческих застройщиков в этом же районе цены сопоставимы или выше, а ключи — на 1,5–2 года позже. Планировки у ПИКа часто лучше, но локации — не всегда. При этом сравнивать реновацию с проектами Level, MR Group или Seliger City некорректно — это разные продукты и разная аудитория.
Если говорить про инвестиции, логичнее смотреть районы, где рядом есть коммерческая застройка. Например, Люблинский парк, где ПИК строит и свои дома, и дома по реновации. Здесь можно корректно сравнить продукт одного застройщика. У ПИКа в этом районе: однушки — около 14 млн ₽, двушки — 17 млн ₽, цена за метр — в среднем 370–400 тыс. ₽. В реновации можно найти варианты дешевле, особенно на аукционах. Например, 46 м² по 275 тыс. ₽ за м² или 90 м² по 250 тыс. ₽ за м². Здесь и появляется интерес — но и риск.
Основная ошибка — ориентироваться только на цены застройщика. Нужно смотреть вторичный рынок. В Люблинском парке однушки на вторичке стоят около 13 млн ₽, двушки — в среднем 300 тыс. ₽ за м². Купить на аукционе квартиру 90 м² за 25 млн ₽ и продать за 30 млн ₽ крайне сложно: покупатель за кэш найдется с трудом.
Инвестиционный потенциал в реновации ограничен. В однушках он теоретически есть, но при росте цены до 15 млн ₽ за лот маржа исчезает. Однокомнатные квартиры покупают не по цене метра, а по итоговой сумме. Продать дороже рынка не получится — в лучшем случае выход в ноль. Итог простой. У реновации много плюсов: готовые дома, отделка под ключ, жесткие требования к качеству, низкий риск недостроя. Это хороший актив для жизни или аренды. Но перепродажа на вторичке — сложная. Основные покупатели — не инвесторы, а семьи с ипотекой, решающие жилищный вопрос.
К минусам относятся не самые современные планировки и потенциально более низкие арендные ставки. Пример — ЖК «Хедлайнер»: корпуса от КРОСТ и корпуса по реновации в одной локации, но с разной арендной доходностью из-за различий в продукте. Кроме того, аукционы требуют депозита, аналитики и высокой экспертизы. Без глубокого понимания рынка и программы реновации выбрать удачный объект крайне сложно. Это, пожалуй, главный минус.
Выводы
Дома по реновации не подходят для спекулятивных инвестиций. В теории, если удастся «выцепить» очень дешевый лот, на котором никто не участвовал в аукционе, возможно, на этом и получится заработать. Но для массового инвестиционного рынка такие варианты точно не подходят. Это хороший актив для покупки надолго, особенно с использованием льготной ипотеки. И прежде всего, это хороший вариант для личного проживания. Если стоит задача «заякориться» в Москве, нужен готовый объект, при этом район не принципиален или, наоборот, хочется остаться в конкретном районе, где сейчас снимается жилье, — покупка квартиры по реновации может быть очень удачным решением.
Однако важно понимать: этот процесс нельзя полностью делегировать. Найти суперагента, который проведет торги, проанализирует рынок и сделает все за клиента, практически невозможно. Профессионалы не занимаются реновацией, потому что в этом сегменте мало маржинальности и много на этом не заработать. Даже при комиссии в 3% большинство откажутся. А те, кто согласятся, вряд ли окажутся профессионалами, что чревато негативным результатом. В этой истории покупателю придется заниматься всем самостоятельно. Можно найти помощников для участия в аукционе или получения ЦПЭ, но выбор должен оставаться за покупателем. Нужно ходить, общаться с теми, кто строит дом, проситься на стройплощадку, записываться на просмотры. Это та работа, которую никто не сделает за будущего владельца.
Еще один важный вывод: хороших квартир с чистовой отделкой и удобной планировкой пока мало. Идеального продукта на рынке реновации сейчас нет. Возможно, со временем ситуация изменится. Фонд реновации, очевидно, следит за рынком и изучает запросы потребителей. Есть вероятность, что планировки и сам продукт будут эволюционировать. За этим стоит наблюдать. В некоторых моментах проскакивают действительно хорошие объекты, которые даже опровергают тезис о непригодности для инвестиций — отдельные лоты вполне могут подходить для вложений. Сложно рассуждать и о юридической стороне вопроса: насколько город «за» или «против» инвестиций в дома по реновации. Возможно, городу это безразлично, главная задача — реализовать объекты и строить новые.
Главный вывод из всей лекции: раньше люди покупали новостройки, а сейчас инвестор должен покупать изменения города. Реновация — это ставка не на конкретный дом, а на будущий городской сценарий. Если совпадает цена, район и множество других факторов, реновация может стать даже уникальной, «трофейной» недвижимостью. Но базово шансов допустить ошибку здесь намного больше, чем при покупке любой другой новостройки.
Напоминаем, что компания Smarent занимается полным циклом на рынке недвижимости: помогает подобрать объекты, сделать ремонт, меблировку и управляет недвижимостью. Сейчас в управлении компании больше 1 100 объектов в Москве. Это позволяет понимать аренду изнутри и знать, как правильно подобрать объект, чтобы он стал реальным активом, а не пассивом. Если тема недвижимости интересна и есть желание приобрести актив, можно обращаться в компанию Smarent за любой помощью с недвижимостью.