В последнее время на рынке недвижимости Москвы сложилась интересная ситуация. В городе вводится огромное количество квадратных метров, и все чаще звучит вопрос: кому нужно столько жилья и кто будет его покупать? Ключевая деталь, которую многие упускают: главным девелопером Москвы сегодня является не ПИК и не «Самолет», а Фонд реновации. Он строит колоссальные объемы жилья и уже опережает всех коммерческих игроков по вводу. Более того, у Фонда утверждены масштабные планы строительства как минимум до 2030 года. На этом фоне коммерческие девелоперы, наоборот, снижают объемы. Причина простая: продавать нужно дорого, а спрос падает, поэтому запуск новых проектов сокращается.
Если обратиться к данным ЕРЗ.РФ за первое полугодие 2025 года, становится видно, что Фонд реновации занял почти четверть рынка. Один девелопер массового жилья контролирует такой объем. При этом Фонд не только строит дома для переселенцев, но и активно продает квартиры — через аукционы и без них. Более того, начали появляться дома без переселенцев вообще и даже проекты без отделки. Ранее многих отпугивала покупка квартир по реновации из-за стереотипов о соседях и «неблагополучных» подъездах. Считалось, что переселенцы будут вечно недовольны, а социальный состав дома окажется проблемным.
Однако здесь есть важный нюанс. Фонд реновации — это город, но строят дома все те же известные девелоперы: КРОСТ, БЭСТКОН, ФСК, Capital Group, Level Group, ПИК и другие. Девелоперы никуда не делись — они просто строят по городским тендерам, а уже город реализует эти квартиры через свои механизмы. В прошлом году появился сайт «Московский квартал» — по сути, агрегатор домов по реновации. На платформе представлены десятки проектов, готовых и строящихся. Здесь можно посмотреть информацию по дому, сроки, поучаствовать в аукционе или записаться на тур.
Но самое интересное — цены. Например, Новая Москва, район Саларьево. Однокомнатная квартира площадью 50 м² стоит около 12,5 млн ₽. Да, продажа через аукцион, но это готовый дом с чистовой отделкой. Для сравнения: в соседнем проекте ПИКа в Саларьево Парк однушка 35–36 м² стоит около 16 млн ₽. Без аукциона, но с ключами в конце 2028 года. С учетом того, как ПИК иногда сдвигает сроки, реальная сдача может уйти и на 2029 год.
Возникает логичный вопрос: зачем идти к коммерческому застройщику, если можно через аукцион получить квартиру большей площади — 50 м² вместо 35 м² — и даже при росте цены на торгах до 15 млн ₽ итог все равно выглядит выгоднее? Коммерческий застройщик несет риски, особенно на фоне новостей о проблемах у «Самолета». У города и государства таких рисков нет. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет всю правду о новостройках по реновации.
Вся правда про новостройки по реновации
Напоминаем, что информация выражает исключительно мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий. Решение о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию.
Есть Фонд реновации с официальным сайтом, где подробно рассказывают, как миллионы москвичей улучшат жилищные условия, в каких районах появятся новые дома и какими они будут. Поэтому у многих возник логичный вопрос: зачем появился сайт «Московский квартал», если вся информация уже есть у Фонда реновации?
Если открыть карту Фонда, видны масштабы программы. В реновацию включены 5 176 домов — все они будут снесены. Сейчас насчитывается 312 стартовых площадок, на которых реализуются проекты, строится 178 домов, а около 482 уже введены в эксплуатацию. Планов у города действительно много.
На сайте реновации делают акцент на том, что дома строятся по новым технологиям и индивидуальным проектам: разные фасады, подземные паркинги, большие квартиры. Заявляется, что такие дома простоят более 50 лет. Планировки, однако, уступают коммерческим: они проще и менее вариативны. Причина — себестоимость. Город выкупает у застройщиков квадратный метр с отделкой по фиксированной цене — около 160–170 тыс. ₽ за м². Евроформаты требуют дополнительных стояков и затрат, поэтому чаще появляются крупные однушки, а не компактные планировки.
При этом реновация не всегда превращается в «муравейники». Сносятся пятиэтажки без лифтов и коммерции, а на их месте появляются дома 9–11 этажей, которые в целом неплохо вписываются в район. В отличие от 30-этажных «пиковок», такие проекты выглядят более уместно. Фасады современных домов по реновации визуально близки к бизнес-классу от застройщиков вроде Основа или Эталон, но внутри различия заметны: МОПы и входные группы проще и дешевле.
На этом фоне возникает вопрос: стоит ли покупать хрущевку под снос как инвестицию? Ответ — скорее нет. Снос легко может сдвинуться на 5–7 лет, программа идет медленно, а сроки регулярно корректируются. Кроме того, локация будущего переселения может измениться: вместо дома «через дорогу» могут предложить другую часть района. А в недвижимости именно локация формирует цену, а не качество строительства.
Покупка хрущевки — это дорогой вход, низкая аренда, проблемные арендаторы, отсутствие ипотеки и заморозка кэша. Плюс риски старого фонда: коммуникации, износ, юридические истории, которыми активно пользовались флипперы. В итоге стратегия «купить под реновацию» — слабый инвестиционный сценарий.
Реновация как программа понятна, но теперь появился сайт «Московский квартал» — инструмент, через который город начал продавать часть квартир. По факту это комфортные дома от городского застройщика и квартиры в домах по реновации, не задействованные в переселении. Фонд реновации выделил отдельный продукт: избыточные квартиры, которые остаются после расселения. Логика простая: если в снесенном доме было 200 квартир, то в новом может быть 450. Часть уходит переселенцам, а оставшиеся 50–60% нужно продавать. Так и появился «Московский квартал».
В этих домах есть квартиры с отделкой и без нее. Для переселения отделка обязательна, но при коммерческой продаже город уже действует как девелопер, особенно в проектах более высокого класса. В домах предусмотрены стрит-ритейл, паркинги, дворы без барьеров. Отделка — стандартный комфорт: ламинат, обычные радиаторы, потолки около 2,7 м. На сайте анонсируются старты продаж, например проекты в Метрогородке на Сиреневом бульваре. Архитектура становится интереснее: Фонд реновации соблюдает градостроительные требования Москвы, и задача по улучшению облика районов очевидна. Метрогородок — один из самых активных районов реновации на востоке Москвы. Он граничит с Лосиным островом, обладает хорошей экологией, но слабой транспортной доступностью. При грамотной перестройке район может стать качественным жилым массивом. В целом восток Москвы интересен тем, что близок к центру, с готовой инфраструктурой и меньшим числом девелоперов. Важно помнить: реновация реализуется в рамках КРТ, и выбирать такие дома нужно по той же логике, что и обычные новостройки.
Зачем городу активно продвигать «Московский квартал»? Одна из задач — заменить массовый продукт комфорт-класса от девелоперов, тех самых «пиковок». Многие застройщики уходят в комфорт-плюс, а ниша базового комфорта пустеет. Фонд реновации хочет занять это место. С 2027 по 2030 год будет вводиться большое количество домов, значительная часть — не под переселение, а под продажу. Программа должна быть самоокупаемой: часть квартир реализуется, чтобы финансировать дальнейшее строительство.
В Москве остро не хватает доступного жилья комфорт-класса с семейной и льготной ипотекой. Появление таких проектов — плюс для конечного покупателя, а не для инвесторов. Сейчас рынок перекошен: либо старый фонд за кэш, либо дорогие новостройки. Среднего сегмента почти нет. Фонд реновации работает без затрат на рекламу и брокеров, поэтому это другой рынок. Главное преимущество «Московских кварталов» — возможность купить квартиру в ипотеку без аукциона и в разных районах города. Например, на Полярной улице, где кроме ПИКа и Фонда реновации практически никого нет. Широкая география — ключевой плюс. Если человеку важно остаться в своем районе, ему не нужен бизнес-класс, а нужна нормальная квартира с паркингом и инфраструктурой, он будет рассматривать дома по реновации.
Выводы
Дома по реновации не подходят для спекулятивных инвестиций. В теории, если удастся «выцепить» очень дешевый лот, на котором никто не участвовал в аукционе, возможно, на этом и получится заработать. Но для массового инвестиционного рынка такие варианты точно не подходят. Это хороший актив для покупки надолго, особенно с использованием льготной ипотеки. И прежде всего, это хороший вариант для личного проживания. Если стоит задача «заякориться» в Москве, нужен готовый объект, при этом район не принципиален или, наоборот, хочется остаться в конкретном районе, где сейчас снимается жилье, — покупка квартиры по реновации может быть очень удачным решением.
Однако важно понимать: этот процесс нельзя полностью делегировать. Найти суперагента, который проведет торги, проанализирует рынок и сделает все за клиента, практически невозможно. Профессионалы не занимаются реновацией, потому что в этом сегменте мало маржинальности и много на этом не заработать. Даже при комиссии в 3% большинство откажутся. А те, кто согласятся, вряд ли окажутся профессионалами, что чревато негативным результатом. В этой истории покупателю придется заниматься всем самостоятельно. Можно найти помощников для участия в аукционе или получения ЦПЭ, но выбор должен оставаться за покупателем. Нужно ходить, общаться с теми, кто строит дом, проситься на стройплощадку, записываться на просмотры. Это та работа, которую никто не сделает за будущего владельца.
Еще один важный вывод: хороших квартир с чистовой отделкой и удобной планировкой пока мало. Идеального продукта на рынке реновации сейчас нет. Возможно, со временем ситуация изменится. Фонд реновации, очевидно, следит за рынком и изучает запросы потребителей. Есть вероятность, что планировки и сам продукт будут эволюционировать. За этим стоит наблюдать. В некоторых моментах проскакивают действительно хорошие объекты, которые даже опровергают тезис о непригодности для инвестиций — отдельные лоты вполне могут подходить для вложений. Сложно рассуждать и о юридической стороне вопроса: насколько город «за» или «против» инвестиций в дома по реновации. Возможно, городу это безразлично, главная задача — реализовать объекты и строить новые.
Главный вывод из всей лекции: раньше люди покупали новостройки, а сейчас инвестор должен покупать изменения города. Реновация — это ставка не на конкретный дом, а на будущий городской сценарий. Если совпадает цена, район и множество других факторов, реновация может стать даже уникальной, «трофейной» недвижимостью. Но базово шансов допустить ошибку здесь намного больше, чем при покупке любой другой новостройки.
Напоминаем, что компания Smarent занимается полным циклом на рынке недвижимости: помогает подобрать объекты, сделать ремонт, меблировку и управляет недвижимостью. Сейчас в управлении компании больше 1 100 объектов в Москве. Это позволяет понимать аренду изнутри и знать, как правильно подобрать объект, чтобы он стал реальным активом, а не пассивом. Если тема недвижимости интересна и есть желание приобрести актив, можно обращаться в компанию Smarent за любой помощью с недвижимостью.