Налоги на недвижимость в Турции 2026: полный гайд для иностранцев

Рынок недвижимости Турции отличается прозрачной налоговой системой и умеренной налоговой нагрузкой по сравнению с европейскими странами. Однако перед приобретением апартаментов в этой стране важно изучить не только стоимость объектов, но и все сопутствующие издержки на содержание.  Компания Profit Real Estate оказывает полное сопровождение сделок и послепродажное обслуживание, включая расчет налогов, оптимизацию расходов и оформление ВНЖ или гражданства. Наши эксперты помогут вам разобраться во всех нюансах налогообложения и выбрать наиболее выгодную стратегию инвестирования.

В этом материале разбираем все налоги на недвижимость в Турции 2026 года — от покупки до продажи — с актуальными ставками, таблицами, примерами расчетов и ссылками на официальные источники.

Налоги при покупке недвижимости в Турции 2026

При покупке недвижимости в Турции иностранные инвесторы сталкиваются с рядом обязательных налогов и сопутствующих расходов. Рассмотрим подробно каждую статью затрат с актуальными данными на 2026 год.

Налог на переход права собственности (Tapu Devir Vergisi)

Налог на переход права собственности — основной обязательный взнос при заключении сделки купли-продажи недвижимости в Турции. Ставка налога составляет 4% от кадастровой стоимости объекта, указанной в свидетельстве о праве собственности TAPU.

Налог уплачивается непосредственно при переоформлении правоустанавливающего документа в Кадастровом департаменте. По турецкому законодательству эта сумма должна делиться поровну между покупателем и продавцом, однако на практике ее полностью оплачивает покупатель.

Есть и дополнительные расходы при покупке, которые следует учитывать:

• Налог на добавленную стоимость (НДС, Katma Değer Vergisi)

Если сделка касается приобретения квартиры на первичном рынке от застройщика, в общую стоимость объекта включается НДС. Ставка НДС в 2026 году определяется характеристиками недвижимости:

• 1–10% — для жилой недвижимости площадью до 150 м².
• 8–20% — для элитных апартаментов большой площади и коммерческих объектов.

Налог на добавленную стоимость возвратный. Условия возврата:

• Покупатель не должен быть налоговым резидентом Турции.
• Необходимо владеть недвижимостью минимум 1 год.
• Для возврата требуется подать заявление с приложением копии загранпаспорта и нотариально заверенного перевода, справки, подтверждающей статус нерезидента.
• Экспертная оценка (для получения гражданства)

Для иностранцев, планирующих получить гражданство Турции за инвестиции в недвижимость, обязательным требованием является проведение экспертной оценки стоимости объекта. Уполномоченный орган —  государственная компания GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. (дочернее предприятие Управления жилищного строительства (TOKI)). Подача заявки на проведение оценки возможна через систему Web Tapu.

В 2026 году стоимость экспертной оценки составляет от 250 до 600 USD в зависимости от характеристик и местоположения объекта.

• Государственная пошлина (Döner Sermaye)

Государственная пошлина Döner Sermaye оплачивается при оформлении TAPU в Кадастровом департаменте. В 2026 году размер пошлины зависит от статусов сторон сделки:

• Турецкий гражданин — Турецкий гражданин: 6 681 TRY.
• Турецкий гражданин — Иностранец: 27 549 TRY.
• Иностранец — Иностранец: 55 098 TRY.
• Страховка DASK (от землетрясений)

Наличие страхового полиса DASK обязательно для всех покупателей недвижимости в Турции. Это страхование от рисков, связанных с землетрясениями, которые являются природной особенностью региона. Стоимость полиса в 2026 году составляет около 1 000 TRY в зависимости от:

• Местоположения объекта и уровня сейсмической опасности региона.
• Характеристик здания (год постройки, материалы, этажность).
• Площади недвижимости.
• Технический паспорт ISKAN

При покупке квартиры от застройщика необходимо оформление технического паспорта ISKAN. Девелоперы берут на себя все организационные вопросы по его получению, а инвестору остается только оплатить финансовую часть. Зачастую Искан уже включен в стоимость объекта. Ценник техпаспорта в 2026 году составляет около 40 000–50 000 TRY.

• Услуги присяжного переводчика

Присутствие присяжного переводчика обязательно при переоформлении TAPU в Кадастровом департаменте для иностранцев, не владеющих турецким языком. Стоимость услуг переводчика в 2026 году варьируется в пределах 100–150 USD.

• Справка DAB

Подтверждает обмен валюты на турецкие лиры. Цена — от 400 USD (стоимость определяется суммой обмена, курсом валют и тарифами банка, в котором проводится операция).

• Справка из муниципалитета (Emlak beyan değeri)

Для продавцов-турок — 400 TRY, для иностранцев — 5 600 TRY.

Затраты при покупке недвижимости в Турции:

Ежегодный налог на владение недвижимостью в 2026 году

Ежегодный налог на недвижимость Emlak Vergisi — обязательный муниципальный взнос для всех собственников недвижимости в Турции, включая иностранных граждан. Этот налог является аналогом российского налога на имущество физических лиц.

Основные характеристики налога:

• Налоговая база: кадастровая стоимость земли и строения.
• Периодичность оплаты: два раза в год (май и ноябрь) или единовременно со скидкой.
• Регулирование: Закон о налоге на имущество Турции.

Размер налоговой ставки зависит от двух ключевых факторов:

1. Тип недвижимости (жилая, коммерческая, земельный участок).
2. Месторасположение (крупная провинция или другая территория).

Ставки налога Emlak Vergisi:

Примечание: К крупным провинциям относятся Стамбул, Анкара, Анталия, Алания, Мерсин, Измир, Бурса, Адана, Ван, Трабзон, Мугла, Конья и другие крупные муниципалитеты.

Пример расчёта:

Квартира в Алании, кадастровая стоимость 100 000 USD. Годовой налог Emlak Vergisi: 100 000 × 0,2% = 200 USD/год

Налог при продаже недвижимости в Турции 2026

Налоговые обязательства при продаже недвижимости в Турции зависят от срока владения объектом и суммы прибыли.

Физические лица, владеющие недвижимостью более 5 лет, полностью освобождаются от налога на прирост капитала. Не требуется подавать налоговую декларацию и уплачивать какие-либо налоги при продаже. Это одна из ключевых льгот турецкой налоговой системы, делающая долгосрочные инвестиции в недвижимость особенно привлекательными.

Если недвижимость продается ранее 5 лет с момента покупки, собственник обязан уплатить налог на прирост капитала по прогрессивной шкале. Прирост капитала в Турции рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой покупки с учетом вычетов:

Налогооблагаемая база = Цена продажи − (Цена покупки + Вычитаемые расходы)

Вычеты из налоговой базы:

• Расходы на ремонт и амортизацию (при наличии документов).
• Сопутствующие расходы на оформление сделки.

Актуальная прогрессивная шкала налога на прирост капитала, согласно:

Важно: Налог рассчитывается по частям — к каждому диапазону суммы применяется соответствующая ставка.

Согласно актуальным данным на 2026 год, необлагаемый минимум для прироста капитала при продаже недвижимости — 150 000 TRY.

Пример расчёта:

Инвестор купил квартиру в 2023 году за 100 000 EUR и продает в 2026 году (через 3 года) за 150 000 EUR:

• Прибыль: 150 000 − 100 000 = 50 000 EUR.
• Расчет налога (по прогрессивной шкале, при курсе 1 EUR = 50 TRY):
• 50 000 EUR = 2 582 000 TRY.
• 150 000 TRY не облагаются налогом на прибыль.
• На первые 190 000 TRY: 190 000 × 15% = 28 500 TRY.
• На сумму от 190 000 до 400 000 TRY: 210 000 × 20% = 42 000 TRY.
• На сумму от 400 000 до 1 500 000 TRY: 1 100 000 × 27% = 297 000 TRY.
• На остаток (2 582 000 − 1 500 000 = 1 082 000 TRY): 1 082 000 × 35% = 378 700 TRY.

Юридические лица, продающие недвижимость в Турции, платят фиксированную ставку 20% от прибыли независимо от срока владения и размера дохода. Это может быть выгодно для дорогостоящих объектов элитной недвижимости при определенных условиях.

Налог на доход от аренды недвижимости 2026

Доход от сдачи недвижимости в аренду в Турции облагается подоходным налогом Emlak Kira Geliri Vergisi. Налоговые ставки и правила расчета в 2026 году обновлены с учетом экономической ситуации.

Если годовой доход от сдачи жилья в аренду не превышает 58 000 TRY, собственник полностью освобождается от уплаты налога и не обязан подавать налоговую декларацию.

Для дохода, превышающего лимит освобождения, применяется прогрессивная шкала налогообложения от 15% до 40%.

Налог на доход от аренды:

Владельцы недвижимости имеют право уменьшить налогооблагаемый доход на следующие расходы:

• Затраты на ремонт и реновацию объекта.
• Коммунальные платежи (при оплате владельцем).

Законодательство в сфере краткосрочной аренды в Турции меняется, поэтому рекомендуется консультироваться с налоговыми специалистами перед началом деятельности.

Компании, сдающие недвижимость в аренду, платят подоходный налог по фиксированной ставке 20% независимо от размера дохода.

Пример расчёта:

Владелец сдает квартиру в Алании за 1 500 EUR в месяц:

• Годовой доход: 1 500 × 12 = 18 000 EUR = 930 000 TRY

Расчет налога по прогрессивной шкале:

• На доход 58 000–190 000 TRY (132 000 TRY): 132 000 × 15% = 19 800 TRY
• На доход 190 000–400 000 TRY (210 000 TRY): 210 000 × 20% = 42 000 TRY
• На остаток (930 000 – 400 000 = 530 000 TRY): 530 000 × 27% = 143 000 TRY

Налог на элитную недвижимость

Налог на роскошную недвижимость Değerli Emlak Vergisi — специальный вид налога, применяемый к объектам высокой стоимости.

Важное обновление 2026 года: Пороговое значение для применения налога на элитную недвижимость повышено до 17 711 000 TRY.

Налог рассчитывается по прогрессивной шкале и применяется только к части стоимости, превышающей установленный порог.

Налог на элитную недвижимость:

Пример расчёта:

Вилла с кадастровой стоимостью 25 000 000 TRY:

Первый диапазон (17 711 000 – 25 000 000 TRY): (25 000 000 − 17 711 000) × 0,3% = 21 867 TRY

Как видно из примера, даже для дорогостоящей элитной недвижимости налог на роскошь остается относительно небольшим благодаря низким процентным ставкам.

Важно знать! На уплату налога на роскошную недвижимость в Турции действуют некоторые послабления. Так, для владельца, имеющего несколько дорогостоящих объектов, допускается исключение из списка на уплату налога одного с наименьшей кадастровой ценой. Если у объекта несколько собственников, то каждый из них может платить только часть налога, в соответствии с распределением долей.

Налоги на наследование и дарение недвижимости 2026

При передаче недвижимости по наследству или в качестве дара в Турции применяются специальные налоги с прогрессивными ставками.

• Налог на наследование (Miras Vergisi): ставки от 1% до 10%.
• Налог на дарение (Hediye Gayrimenkul Vergisi): ставки от 10% до 30%.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости недвижимости и степени родства между сторонами. Налог рассчитывается по прогрессивной шкале — к каждой части стоимости применяется своя ставка.

Налоги на наследование и дарение:

Пример расчёта:

Квартира передается по наследству, кадастровая стоимость — 6 000 000 TRY:

• На первые 3 000 000 TRY: 3 000 000 × 1% = 17 000 TRY
• На остаток 3 000 000 TRY: 3 000 000 × 3% = 90 000 TRY

От чего зависит размер налога на недвижимость

Налоги на недвижимость в Турции рассчитываются на основе нескольких ключевых факторов:

1. Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — основа для расчета всех налогов на недвижимость. Это официальная оценка стоимости, указанная в свидетельстве TAPU, которая может отличаться от рыночной цены объекта.

2. Тип недвижимости

Налоговые ставки различаются для:

• Жилой недвижимости (минимальные ставки).
• Коммерческой недвижимости (повышенные ставки).
• Земельных участков (ставка зависит от наличия разрешения на строительство).

3. Местоположение

Ключевое значение имеет расположение объекта:

• Крупные провинции (Стамбул, Анкара, Анталия, Алания, Измир и др.) — повышенные ставки.
• Остальные территории — базовые ставки.

Как сэкономить на налогах

Турецкое законодательство предоставляет легальные механизмы оптимизации налоговых расходов для владельцев недвижимости:

1. Документальное подтверждение расходов позволяет вычесть дополнительно:

• Затраты на ремонт и улучшение недвижимости.
• Расходы на оформление сделки.
• Амортизацию объекта.
• Услуги управляющей компании.

2. Для дорогостоящих объектов может быть выгодно оформление на турецкую компанию, благодаря фиксированной ставке налога при продаже. При этом следует учитывать расходы на создание и содержание компании (бухгалтерия, отчетность) и дополнительные налоговые обязательства юридического лица.

Данный способ требует тщательного расчета и консультации с налоговым специалистом для оценки экономической целесообразности.

1. Владение более 5 лет — полное освобождение от налога на прирост капитала независимо от размера прибыли.
2. Использование льгот по НДС для иностранцев при покупке новостроек от застройщика.
3. Соглашения об избежании двойного налогообложения. Турция подписала соглашения об избежании двойного налогообложения с более чем 80 странами, включая Россию, Казахстан, Беларусь, США, Германию, Великобританию, Чехию, ОАЭ. Это означает, что доход от турецкой недвижимости для резидентов этих стран облагается налогами только в Турции, без дополнительного налогообложения в стране резидентства.

Важная рекомендация:

Налоговая оптимизация — сложная задача, требующая профессионального подхода. Обязательно проконсультируйтесь с налоговым экспертом или опытным агентством недвижимости (таким как Profit Real Estate) на этапе выбора объекта и планирования инвестиций.

Как оплатить налоги на недвижимость в Турции: пошаговая инструкция

Для оплаты налогов на недвижимость в Турции иностранным гражданам необходим индивидуальный налоговый номер, который покупатели получают на этапе покупки, и регистрация в цифровой системе Налоговой службы.

Шаг 1: Регистрация на портале Налоговой службы

Официальный портал: https://dijital.gib.gov.tr/ Регистрация на портале позволяет управлять всеми налоговыми вопросами дистанционно, без необходимости личного визита в налоговую службу.

Шаг 2: Способы уплаты налогов

Онлайн-оплата (рекомендуется):

1. Портал Налоговой службы (dijital.gib.gov.tr) — для большинства налогов.
2. Сайт муниципалитета по месту расположения недвижимости — для Emlak Vergisi (ежегодный налог на владение).
3. Мобильное приложение Налоговой службы в AppStore или GooglePlay— удобно для регулярных платежей.
4. Портал e-Devlet — только для зарегистрированных иностранных резидентов.

Офлайн-оплата возможна в отделениях банков и в кассе муниципалитета.

Штрафы за неуплату налогов

Турецкая налоговая система строго следит за своевременностью уплаты налогов и применяет серьезные санкции к нарушителям.

За каждый месяц просрочки платежа начисляется пеня.

Вследствие длительной неуплаты возможны:

1. Блокировка продажи недвижимости. При наличии налоговой задолженности Кадастровый департамент откажет в переоформлении TAPU на нового собственника. Продать недвижимость будет невозможно до полного погашения долга.
2. Судебный иск. Налоговая служба имеет право подать иск в суд для принудительного взыскания задолженности.
3. Принудительное взыскание. По решению суда задолженность может быть взыскана арестом имущества, продажей недвижимости с торгов.
4. Налоговые долги могут стать препятствием для продления вида на жительство и получения гражданства Турции.

Рекомендация: Настройте автоматические напоминания о датах платежей, делегируйте управление налогами юристу или профессиональному агентству недвижимости.

Налоговая система Турции для владельцев недвижимости характеризуется прозрачностью, предсказуемостью и умеренной налоговой нагрузкой. При правильном планировании и использовании доступных льгот общие налоговые расходы остаются комфортными для большинства инвесторов. Ключ к успешному инвестированию — профессиональное сопровождение на всех этапах: от выбора объекта до управления налоговыми обязательствами.

Лицензированное агентство недвижимости Profit Real Estate предоставляет полный спектр услуг по налоговому сопровождению:

• Бесплатное получение налогового номера (Vergi Kimlik).
• Точный расчет всех налогов до покупки.
• Консультации по налоговой оптимизации.
• Помощь в регистрации на портале Налоговой службы.
• Мониторинг сроков платежей и уведомления.
• Сопровождение при получении ВНЖ и гражданства.

Свяжитесь с нами для консультации: наши эксперты ответят на все вопросы о налогообложении недвижимости в Турции, помогут рассчитать ваши реальные расходы и подберут оптимальную стратегию инвестирования с учетом налоговых льгот.

Источник: https://profitrealestate.ru/news_single/nalogi-na-nedvizhimost-v-turcii