В последние годы всё чаще можно услышать вопрос: есть ли риски при покупке квартиры с торгов? Обычно речь идёт о продаже имущества в рамках банкротства должника или реализации залоговой недвижимости — например, если собственник перестал платить ипотеку, и объект выставили на торги.
У многих покупателей возникает логичная мысль: если имущество продаётся официально, через установленную законом процедуру, значит, объект уже прошёл проверки и считается юридически чистым. Кажется, что государственная или судебная процедура сама по себе является гарантией безопасности.
Однако здесь важно понимать ключевую вещь: торги — это способ продажи, а не гарантия юридической чистоты.
Процедура направлена на реализацию имущества должника и расчёты с кредиторами. Она не ставит своей задачей защиту интересов будущего покупателя на вторичном рынке.
Какие риски могут сохраняться
Даже после проведения торгов сделка может быть оспорена, если в процедуре были допущены нарушения:
– ошибки в публикациях;
– нарушение сроков извещения;
– некорректная информация об объекте;
– нарушения при допуске участников;
– ошибки в протоколах;
– отсутствие обязательных условий в договоре.
Если такие нарушения выявляются, это может повлечь признание торгов недействительными, а вместе с ними — и сделки купли-продажи.
Кроме того, договор по итогам торгов обязан содержать определённые условия: точное описание объекта, цену, порядок оплаты, сведения об обременениях, порядок передачи. Их отсутствие создаёт правовые риски.
Практика вторичного рынка
Сразу скажу, что я не сопровождаю процедуру торгов, а работаю именно с безопасностью сделок на вторичном рынке.
Но на практике сталкивался с квартирами, которые уже были куплены на торгах и затем перепродаются как обычная «вторичка». Именно на этом этапе и возникает иллюзия: «Раз объект был продан банком — значит всё чисто».
Но это не всегда так.
В моей работе были случаи, когда квартира позиционировалась как «чистая - от банка». Однако при детальном анализе выяснялось:
– у продавца нет необходимых документов;
– процедура банкротства не анализировалась;
– объект фактически не освобождён от жильцов;
– сохраняются сложности с выпиской проживающих лиц.
То есть формально объект продан через официальную процедуру, но фактически покупатель принимает на себя дополнительные риски.
Это не означает, что квартиры с торгов опаснее обычных. Риски есть в любой сделке. Но при истории торгов добавляется процедурный слой, который необходимо анализировать отдельно.
Когда нужно быть особенно внимательным
Первая ситуация — если вы покупаете квартиру у человека, который сам недавно приобрёл её на торгах. Тогда проверять нужно не только текущую сделку, но и предыдущую процедуру.
Вторая — если объект куплен на торгах и сразу перепродаётся. В этом случае важно понять причину продажи. Вполне могут пересматриваться торги или процедуры банкротства. А может сам нынешний собственник в предбанкротном состоянии.
Преимущество торгов
Торги — это легальный способ приобрести объект по существенно сниженной цене.
В отличие от покупки квартиры у физического лица на вторичном рынке, здесь нет риска, что заниженная цена станет основанием для оспаривания сделки.
При частной сделке с физлицом на вторичном рынке слишком низкая стоимость может послужить триггером для признания договора кабальным либо стать доказательством недобросовестности покупателя — например, в случаях, когда выявляются признаки мошенничества, недееспособности одной из сторон, вывод объекта из конкурсной массы при банкротстве и др.
На торгах же механизм формирования цены прозрачен и регламентирован, поэтому подобные риски исключены
Цена на торгах формируется по установленной законом процедуре. Если объект не продан, запускается стадия публичного предложения, и цена поэтапно снижается. Это законный механизм, позволяющий приобрести объект ниже рыночной стоимости.
Но сниженная цена — это компенсация за дополнительные процедурные риски.
Поэтому при покупке квартиры с историей торгов необходимо проверять не только сам объект, но и порядок его продажи: публикации, полномочия организатора, корректность протоколов, условия договора и фактическое освобождение квартиры.
Если вы рассматриваете квартиру с историей торгов и хотите понимать, что именно дополнительно проверять — я подготовил пост.
По ссылке вы найдёте перечень ключевых документов и вопросов, которые нужно задать до внесения аванса.
Выбирайте удобную площадку:
В Telegram https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE/1237
В МАКС https://max.ru/join/D1n9nRN-BF_LEZM8E5vaC6p8x4tx8uYU8e2mXiNipbQ
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.