Идеальная квартира для личного проживания или аренды должна соблюдать несколько простых правил – от освещения до качества сна. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, обсудил с доктором медицинских наук, сомнологом Романом Вячеславовичем Бузуновым, какие решения действительно повышают ценность жилья и делают его функциональным, ликвидным и удобным для жизни, а не просто формально отремонтированным пространством.
В этой статье:
- Как подготовить квартиру к аренде?
- Идеальная городская квартира
Кто такой Роман Бузунов?
Роман Вячеславович Бузунов – российский врач-сомнолог, доктор медицинских наук, профессор и заслуженный врач Российской Федерации, широко известный как эксперт по нарушениям сна. Он является руководителем Центра медицины сна в Клинике реабилитации в Хамовниках и профессором кафедры семейной медицины и терапии в Центральной государственной медицинской академии Управления делами Президента РФ, а автором более ста научных публикаций и практических пособий по гигиене сна и лечению его нарушений.
Как подготовить квартиру к аренде?
Виктор отмечает, что большинство людей, которые сегодня покупают недвижимость, делают это не только для собственного проживания, но и как инвестицию с последующей сдачей в аренду. И если мысленно представить классическую арендную квартиру в Москве или Подмосковье, у многих сразу возникает вполне определённая ассоциация: устаревший интерьер, ковры на стенах, случайная мебель. В профессиональной среде это даже получило ироничное название «бабушатник». Компания Виктора Зубика Смарент изначально создавалась как структура по управлению недвижимостью. Однако на практике выяснилось, что главная проблема не в управлении как таковом, а в том, что собственники зачастую просто не умеют правильно подготовить квартиру к сдаче.
Типичная история: привезли диван с дачи, поставили старый матрас, найденный на чердаке, и пытаются сдавать жильё по рыночной цене. При этом арендатор, особенно с учётом текущих цен, совершенно не готов жить в таких условиях. И потенциальный покупатель, если собственник решит продать квартиру, тоже не захочет иметь дело с подобным объектом. Классическая логика «не продаётся – сдам, не сдаётся – продам» здесь уже не работает.
Если говорить об арендном жилье, возникает важный вопрос: должно ли оно отличаться от «идеального» жилья, которое человек делает для себя? Для себя люди готовы вкладываться, а в инвестиционную квартиру – уже не так охотно. Но именно здесь и кроется стратегическая ошибка.
Роман Бузунов предлагает рассмотреть сначала краткосрочную аренду как индикатор качества. Он сам, путешествуя, нередко выбирает посуточную аренду вместо гостиницы. И всегда внимательно читает отзывы. Более того, его профессиональная деформация приводит к тому, что он уточняет у хозяев, какой именно матрас установлен. И это не каприз. Существует множество научных исследований в гостиничной сфере: если человек плохо спал, он начинает негативно оценивать всё остальное – шум, воду, сервис, даже мелочи, которые в нормальном состоянии не вызвали бы раздражения. Плохой сон резко снижает общий рейтинг объекта. То же самое работает и в посуточной аренде: если человек не выспался, он напишет отрицательный отзыв, и это напрямую повлияет на доходность квартиры.
Если говорить о долгосрочной аренде, здесь появляется дополнительный нюанс. Многие арендаторы, по словам Романа Бузунова, признаются, что, снимая квартиру надолго, просто привозят свой матрас. Они готовы убрать хозяйский и установить собственный. И это рационально. Если человек собирается жить год, зачем ему целый год спать на неудобном, «убогом» матрасе?
Хороший матрас стоит около 50 тысяч ₽. Если разделить эту сумму на 12 месяцев, получается примерно 4–5 тысяч ₽ в месяц. А если посчитать по дням – 50 000 разделить на 365 – выходит около 137 ₽ в день. Возникает простой вопрос: действительно ли человеку жалко 137 ₽ в день за качественный сон продолжительностью 7–8 часов? Это меньше стоимости половины капучино в приличном кафе. А полноценный обед в ресторане стоит значительно дороже. При этом люди, снимающие жильё в Москве, как правило, не относятся к категории крайне нуждающихся. Просто сон часто не находится в приоритете.
Однако в последние годы, особенно после пандемии, ситуация изменилась. Почти половина взрослых людей столкнулась с проблемами сна, и тема его качества стала осознаваться гораздо серьёзнее. Поэтому если квартира сдаётся в долгосрочную аренду, собственник должен понимать: современный арендатор всё чаще обращает внимание на условия для сна. Если человек приходит и видит узкую кровать или старый диван с сомнительным матрасом, его восприятие всей квартиры мгновенно снижается.
Особенно это актуально для студий и однокомнатных квартир евроформата с кухней-гостиной. Роман Бузунов убеждён: даже в небольшой студии правильнее поставить полноценную двуспальную кровать шириной хотя бы 140 см, а не раскладной диван. Да, чаще всего студию арендует один человек. Но, во-первых, он может быть не один. Во-вторых, даже одному человеку нужна качественная спальная поверхность. Это треть жизни. И если в студии человек проводит вечером час-два и утром час, то основное время нахождения в квартире – это сон. Жертвовать восемью часами ради сомнительной «гибкости пространства», чтобы раз в год потанцевать вальс, нерационально.
Таким образом, независимо от того, идёт ли речь о посуточной или долгосрочной аренде, ключевой акцент – это качественный, здоровый сон. Он достигается через несколько базовых факторов:
- полное затемнение (blackout-шторы);
- тишину;
- комфортную температуру;
- адекватную вентиляцию (кондиционирование, приточно-вытяжная система или бризер);
- отсутствие пылесборников;
- широкую удобную кровать с анатомическим матрасом;
- новые комфортные подушки.
Освещение также играет важную роль. Одну яркую потолочную лампу Роман считает устаревшим и неэргономичным подходом. В спальне или зоне сна должны быть прикроватные светильники с направленным, мягким светом. Световая среда напрямую влияет на подготовку ко сну и общее ощущение комфорта.
Роман Бузунов регулярно консультирует отели, проводит аудиты: заселяется в номер на несколько дней и затем по десяткам параметров анализирует, что можно улучшить. Его задача – не оценить «вид на Кремль» или субъективные предпочтения, а проверить базовые принципы качественной жизни и сна: темно, тихо, достаточная влажность воздуха, отсутствие пыли, правильная кровать и матрас, новые подушки.
Применительно к арендному жилью логика та же. Можно не делать идеальную шумоизоляцию потолка, если её нет даже в собственной квартире. Можно не перегружать интерьер декоративными элементами. Цветы, например, по его мнению, в арендной квартире избыточны: они не дают ощутимого «кислорода», но становятся источником пыли и дополнительного ухода.
Идеальная городская квартира
Сон необходим человеку для психического и физического восстановления. Роман Бузунов подчёркивает: плохо проведённая ночь почти гарантирует плохой день. Но и обратное тоже верно: первый шаг к качественному сну делается утром. Если день проходит хаотично, без достаточного движения и естественного света, к вечеру организму сложнее «выключиться». Так формируется замкнутый круг: плохой сон – плохой день – ещё худшая ночь.
Если представить, что бюджет не ограничен и речь идёт об идеальной городской квартире с точки зрения сомнологии, ключевые критерии будут следующими:
1. Тишина снаружи.
Городской шум – один из главных разрушителей сна. Проверить его можно обычным приложением-шумомером: открыть окно, положить телефон на уровне будущей подушки и оценить показатели. Если уровень приближается к 40 дБ и выше, сон будет фрагментироваться. Идеальный вариант – тихий двор без магистралей и постоянного трафика под окнами.
2. Высота этажа.
После 10-го этажа воздух, как правило, заметно чище: меньше пыли, выхлопных газов и уличных запахов. Это снижает нагрузку на дыхательные пути и улучшает качество ночного отдыха.
3. Акустический аудит.
За сравнительно небольшую сумму (в пределах 15–20 тысяч рублей) можно провести профессиональную проверку шумоизоляции стен и перекрытий. Специалисты устанавливают генератор шума в соседних помещениях и измеряют уровень его проникновения. Это инвестиция, которая зачастую дешевле, чем годы конфликтов с соседями и хронический недосып.
4. Ориентация спальни по сторонам света.
Предпочтительно западное или близкое к нему направление – тогда утреннее солнце не будет перегревать комнату и преждевременно прерывать сон. Восточная сторона лучше подходит для гостиной или кухни, где утренний свет помогает мягко проснуться и синхронизировать биологические ритмы.
5. Площадь спальни.
Минимум 15 м², оптимально – около 20 м². Это позволяет разместить полноценную кровать, оставить пространство для воздуха и не создавать ощущения тесноты, которое может усиливать тревожность.
6. Ширина кровати.
Для пары – 180–200 см, а лучше 220 см. Идеальный вариант – две независимые основы или матрасы, чтобы движения одного человека не передавались другому. Микропробуждения из-за толчков партнёра часто остаются незамеченными, но ухудшают восстановление.
В логике Романа Бузунова идеальная квартира – это не столько вопрос статуса, сколько среда, которая помогает высыпаться. А качественный сон – фундамент психической устойчивости, здоровья и продуктивной жизни в городе.