Долгое время считалось аксиомой: главная опасность при сделке с недвижимостью исходит только от продавца. Мошенник с поддельными документами, двойные продажи, скрытые наследники, лица с правом "вечного" проживания - про это написаны тонны инструкций. Все дружно проверяют продавца, заказывают выписки, смотрят историю перехода прав.
А потом приходят комментарии от тех, кто уже обжегся, и говорят: "Ребята, вы не туда смотрите...смотрите шире"
Не стоит забывать, что покупатель недвижимости тоже может быть источником рисков. И иногда даже самый чистый продавец оказывается заложником ситуации, когда сделка летит в пропасть.
Давайте разберемся, какие именно риски могут исходить от покупателя, что у него проверять и где искать подвох, пока не стало поздно.
🎭Риск первый: покупатель - не тот, за кого себя выдает
Звучит как шпионский детектив но на практике встречается. Утерянные, украденные, просроченные, замененные паспорта - все это может стать оружием в руках мошенников.
Что делать: Проверить паспорт покупателя можно онлайн на сайте МВД или через портал "Госуслуги". Вбиваете серию, номер, фамилию - система выдает статус. Если статус "недействителен" - сделка отменяется. Без вариантов.
🏦Риск второй: покупатель - банкрот или должник
Как может быть: Покупатель рассчитывается с вами, а через месяц его признают банкротом, кредиторы через суд могут попытаться вернуть деньги в конкурсную массу, если заподозрят, что сделка была умышленной. Вас, может и оставят в покое, если докажете добросовестность, но нервы потреплют знатно.
Что делать: Проверяйте покупателя в Едином реестре банкротств (ЕФРСБ). Вбиваете ФИО - система показывает, есть ли в производстве дело о банкротстве. Также загляните на сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП) - там видно, есть ли у человека долги и исполнительные производства по ним.
📝Риск третий: покупатель в "черных списках"
Росфинмониторинг ведет официальный перечень лиц, причастных к экстремизму или терроризму. Если вы попытаетесь продать квартиру такому человеку, сделку заморозят, а ваши деньги и счета могут заблокировать. Время разбирательств может затянуться на месяцы. Хуже того - вас могут заподозрить в пособничестве (ст.205.1 УК РФ)
Что делать: Зайдите на сайт Росфинмониторинга в раздел "Перечень организаций и физических лиц". Там есть поиск, если данные совпадают - сделка невозможна. Проверка поможет избежать участия в сомнительных сделках по отмыванию доходов
📃Риск четвертый: покупатель - юридическое лицо
Да, продавать свою недвижимость можно и юридическим лицам. Но компания может быть в стади ликвидации или банкротства. Директор может действовать без полномочий или без согласованности с учредителями.
Что делать: Проверьте компанию на сайте ФНС (ЕГРЮЛ), посмотрите, нет ли признаков недостоверности. Проверить на банкротство. При крупной сделке просите решение совета директоров
💍Риск пятый: дополнительные факторы
Брак. Если квартира покупается в браке, она автоматически становится совместно нажитым имуществом. Если супруг не давал согласия, а деньги ушли из семьи, то могут быть суды.
Иногда этой схемой могут пользоваться недобросовестные покупатели, которым разонравилась квартира.
Что делать: Спросите о семейном положении, супруг знает о покупке. Хорошо бы получить нотариальное согласие на покупку.
🔎Где проверять: мини шпаргалка
- Паспорт и розыск - "Госуслуги", сайт МВД
- Банкротство - Единый реестр банкротств (ЕФРСБ)
- Долги - сайт ФССП
- Судебные дела - картотека арбитражных дел и суды общей юрисдикции
- Компании - сайт ФНС (прозрачный бизнес) и ЕФРСБ
- Доверенность (если действует представитель) - сайт Федеральной нотариальной палаты
- Причастность к экстремизму и терроризму - сайт Росфинмониторинга
⚖️Важный момент про законность
Все эти проверки - по открытым базам данных, которые государство само сделало общедоступными. Это не вмешательство в личную жизнь, а элементарная безопасность. Вы имеете полное право знать, с кем имеете дело на сотни тысяч или миллионы рублей.
При сделках с недвижимостью должна быть обоюдная проверка. Продавец проверяет покупателя, покупатель - продавца. Это не недоверие, это разумная предосторожность. Чистого человека проверка не пугает - он сам заинтересован в прозрачной сделке.
А у вас был опыт, когда покупатель вызывал подозрения? Считаете ли вы проверку предосторожностью или все таки вмешательством в личную жизнь? Делитесь в комментариях - какие риски со стороны покупателя вы бы добавили?