Российский рынок новостроек готовится к серьезному испытанию, которое может перевернуть традиционные схемы работы и повлиять на ценообразование. По оценкам экспертов, в обозримой перспективе значительная часть квартир в сданных домах рискует надолго остаться без конечных покупателей, создав новый класс проблемных активов – так называемую «первичную вторичку». Этот феномен, наряду с нарастающей волной продаж квартир заемщиками с просроченной ипотекой, формирует двойное давление на рынок, которое может проявиться уже в текущем году.
Что такое «первичная вторичка» и почему она опасна
Термин «первичная вторичка» обозначает квартиры в многоквартирных домах, которые уже введены в эксплуатацию, но так и не были проданы конечным покупателям. Для девелопера проект формально завершен, ключи получены, однако значительная часть лотов остается на его балансе.
«Нераспроданные лоты внутри новых МКД – это «первичная вторичка». Она не ушла во вторые руки, но для девелопера это уже сданный дом, обычно посчитан KPI и тому подобное, и это то, что мы должны будем реализовывать», — пояснила стратегический консультант в девелопменте Наталья Тимохина в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды», организованной ТАСС.
По ее словам, масштаб проблемы поражает.
«В 2026 году нераспроданными внутри новостроек останутся 40% объектов. По данным «ДОМ.PФ», около 19 млн квадратных метров или 1700 проектов рискуют стать нераспроданными в этом году – одна пятая российского рынка новостроек сейчас в таком состоянии», – заявила эксперт. Эта цифра означает, что из каждых пяти квадратных метров в новых домах один квадратный метр сегодня находится в зоне риска и может превратиться в долгострой на стадии готового объекта.
От высокой распроданности к тревожным 60%
Еще несколько лет назад ситуация была принципиально иной. Как отмечает Тимохина, в 2022-2023 годах к моменту ввода объекта в эксплуатацию средняя распроданность по рынку достигала 87-90%. Девелоперы могли позволить себе придерживать часть ликвидных лотов для продажи по более высокой цене после сдачи дома, когда исчезали риски долгостроя. Однако на протяжении 2025 года эта норма начала стремительно падать.
Сначала допустимым уровнем нераспроданности стали считать 20% (распроданность 80%), затем – 30% (распроданность 70%). Сейчас, согласно актуальной статистике, к моменту сдачи дома девелоперы в среднем распродают лишь около 60% площадей.
«В настоящее время порядка одной пятой всей «полки» нового жилья в РФ находится в критической красной зоне рискованной нераспроданности», – констатировала Тимохина.
Это указывает на системный сдвиг: рынок перестает поглощать предложение в прежних объемах, и стратегия «достройки и последующей распродажи» перестает работать.
Нарастающее давление со стороны вторичного рынка
Проблема «первичной вторички» усугубляется параллельным процессом на вторичном рынке. Банки начинают активнее работать с проблемной задолженностью по ипотечным кредитам, выданным в период низких ставок. Это может привести к увеличению предложения квартир, выставленных на продажу в рамках взыскания залога. Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, на рынке может появиться дополнительное предложение от заемщиков, которые больше не в состоянии обслуживать кредиты, особенно по договорам, оформленным до 2022 года. Такие продажи часто носят вынужденный характер и создают дополнительное ценовое давление, с которым новостройкам в статусе «первичной вторички» будет сложно конкурировать.
Последствия для рынка и участников
Накопление значительного объема нераспроданного нового жилья несет в себе несколько ключевых рисков.
Финансовые потери девелоперов. Квартиры, оставшиеся на балансе, требуют затрат на содержание, охрану, оплату коммунальных ресурсов. Замороженные в них средства не могут быть реинвестированы в новые проекты, что замедляет оборот компаний.
Давление на цены. Чтобы избавиться от «зависшего» жилья, девелоперы будут вынуждены предлагать значительные скидки. Это может спровоцировать общее снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынках в отдельных сегментах, создав эффект домино.
Изменение бизнес-модели. Становится очевидным, что прежняя модель, ориентированная на масштабное строительство и продажи в период возведения, требует пересмотра. Девелоперам придется уделять больше внимания предварительному изучению спроса, точечной работе с клиентами и, возможно, переходу к проектам меньшего масштаба, но с гарантированной распродажей.
Риски для покупателей. С одной стороны, покупатели получат возможность приобрести готовое жилье в новом доме с потенциальной скидкой. С другой, заселение в дом с высокой долей пустующих квартир сопряжено с дискомфортом и возможными сложностями в формировании управляющей организации и налаживании быта.
Кризис перепроизводства или коррекция рынка?
Текущая ситуация напоминает классическую коррекцию после периода активного роста. Рынок новостроек в предыдущие годы демонстрировал высокие темпы ввода, подогреваемые государственными программами льготной ипотеки. Однако изменение макроэкономических условий, включая рост ключевой ставки Банка России и соответствующее удорожание кредитов для бизнеса и населения, привело к охлаждению спроса. Теперь предложение, сформированное в более благоприятных условиях, сталкивается с новой реальностью.
Эксперты сходятся во мнении, что период легких продаж на рынке новостроек завершился. Как отмечается в аналитических материалах РИА «Новости», девелоперам необходимо адаптироваться к более сложным условиям, где ключевыми становятся не объемы строительства, а эффективность продаж и управление ликвидностью. Решение проблемы «первичной вторички» потребует от игроков рынка не только гибкой ценовой политики, но и, возможно, сотрудничества с крупными институциональными инвесторами для оптовых сделок или разработки новых форматов реализации, например, через рентные программы с последующим выкупом. Преодоление этого вызова определит контуры рынка новостроек на ближайшие годы.
© ДОМ.NEWS
