Как обрести крышу над головой в нынешних непростых экономических обстоятельствах? Особенно в Москве, где цены на квартиры измеряются восьмизначными числами? Люди вынуждены сначала выбирать между арендой и приобретением своего жилья. И если они предпочитают второй вариант – то между ипотекой и рассрочкой. Давайте присмотримся к проблеме попристальнее.
Свобода передвижения или своя крепость?
Споры между сторонниками аренды и адептами собственности в Москве не утихают никогда. Аргументы «арендаторов» понятны: мобильность, отсутствие привязки к району и возможность снимать жилье бизнес-класса за деньги, которых при покупке хватит лишь на ипотеку в «комфорте» за МКАДом. Однако в долгосрочной перспективе, особенно в условиях турбулентной экономики, покупка своего жилья остается более фундаментальной стратегией.
Даже сторонники съемного жилья понимают, что аренда — это всегда игра по правилам владельца квартиры. Инфляция, рост коммунальных тарифов и просто желание собственника увеличить доход неизбежно ведут к повышению арендной платы. Арендные платежи — это деньги, сжигаемые в топке чужого благополучия. Хотя нельзя не признать, что такой платеж сейчас вдвое, а то и втрое ниже платежа по ипотеке.
Зато платеж по ипотеке или рассрочке конечен и предсказуем, вам не могут поднять его в один прекрасный день. Кроме того, покупая свою квартиру, даже в кредит, человек фиксирует стоимость самого актива. Московский «бетон», несмотря на кризисы, показывает рост на длинных дистанциях. По данным федерального портала «МИР КВАРТИР», за последние 5 лет, с 2021 года, он подорожал на 70%.
Собственный актив впоследствии можно продать, передать детям или использовать как личный пенсионный фонд. Кроме того, современные новостройки — это принципиально иной уровень жизни: закрытые дворы, современные лобби, умные планировки. Жить в собственной квартире, где можно сделать ремонт под себя и не бояться внезапного выселения, — это базовое чувство безопасности, которое сложно оценить в деньгах, но которое напрямую влияет на качество жизни.
Ипотека для москвича: миссия невыполнима?
Если еще пару лет назад ипотека была основным драйвером рынка, то сегодня ситуация кардинально изменилась. После отмены массовой льготной ипотеки под 8% и повышения ключевой ставки ЦБ до рекордных значений рыночная ипотека стала похожа на элитный клуб «не для всех».
На текущий момент ставки по рыночным программам (для «вторички» и новостроек без господдержки) колеблются в районе 19–22% годовых. Хорошим шансом остаются адресные программы:
- Семейная ипотека: если у вас есть ребенок до 6 лет (или двое несовершеннолетних, но с нюансами по регионам), ставка 6% делает покупку посильной. Платеж за ту же квартиру составит около 60–70 тысяч рублей.
- IT-ипотека: сейчас программа продлена, но лимиты сокращены, а условия ужесточены (исключена Москва и Петербург для некоторых категорий, но возможна покупка в области).
Но что делать тем, кто не попадает под льготные программы?
«Согласно прогнозу правительства Москвы, в 2026 году среднемесячная номинальная начисленная зарплата в столице достигнет 196,6 тыс. рублей. При этом прожиточный минимум для трудоспособного населения в мегаполисе составляет 28,9 тыс. рублей. То есть в среднем москвичи могут позволить себе откладывать на первый ипотечный взнос 167,7 тыс. рублей. ежемесячно, – рассуждает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Однокомнатная квартира в новостройках комфорт-класса «старой» Москвы сейчас стоит в среднем 18 млн рублей. Таким образом, для накопления первого взноса 20% (3,6 млн рублей) уйдет не менее полутора лет. Впрочем, более вероятным, даже при соблюдении режима жесткой экономии, выглядит срок в 2-3 года. Во-первых, ограничиваться прожиточным минимумом без дополнительных трат очень затруднительно. Во-вторых, жилая недвижимость в столице, как правило, дорожает быстрее инфляции».
Таким образом, брать рыночную ипотеку сейчас имеет смысл только в двух случаях: у вас есть огромный первоначальный взнос (50–70%) или вы планируете погасить кредит за 1–2 года (например, после продажи старой квартиры). Сейчас и застройщики, и риэлторские компании предлагают такую услугу как трейд-ин – срочную продажу имеющейся квартиры клиента на вторичном рынке для внесения первоначального взноса по ипотеке или рассрочке за новостройку. Это также эффективный инструмент для приобретения жилья на выгодных условиях.
«Следует помнить, что после внесения первого взноса ни один банк не позволит тратить на ипотеку весь доход, за исключением прожитого минимума, – напоминает Руслан Сырцов. – Финансовые организации зачастую ограничивают долговую нагрузку клиентов по жилищным кредитам 50-60% от официальных доходов».
Рассрочка от застройщика: спасательный круг или ловушка?
Понимая, что ипотека «умерла» для массового покупателя, московские девелоперы вынуждены проявлять чудеса изобретательности. В 2024–2025 годах именно рассрочки стали главным инструментом продаж новостроек. Какие схемы предлагают девелоперы?
1. Беспроцентная рассрочка до конца строительства
Самый прозрачный вариант. Вы вносите первоначальный взнос (обычно 20–30%), а остаток выплачиваете равными (или квартальными) платежами до момента ввода дома в эксплуатацию.
- Плюс: нет переплаты по процентам банку.
- Минус: ежемесячный платеж очень высок, так как срок выплаты короткий (2–3 года). Подходит тем, у кого высокий доход, но нет всей суммы сразу.
«Рыночные ипотечные ставки, вероятно, останутся заградительными для большинства покупателей до 2027 года. Но большая часть девелоперов до сих пор предлагает выгодные рассрочки, в том числе беспроцентные, с возможностью перехода на ипотеку после ввода дома в эксплуатацию. Не исключено, что в ближайшие 1-2 года застройщики начнут отказываться от подобных программ под давлением Центробанка, – прогнозирует Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент». – Так что клиентам точно не следует откладывать приобретение квартиры, особенно первичного жилья. Единственными препятствиями для покупателей, как правило, становятся высокий первый взнос по подобным схемам, а также отсутствие дисконта, который предусмотрен при стопроцентной оплате или покупке в кредит».
2. Траншевая ипотека (или рассрочка с переходом в ипотеку)
Покупатель вносит первый взнос, а банк выдает кредит частями. До сдачи дома банк переводит застройщику символическую сумму (например, 100 рублей или 30% от цены). В итоге, пока дом строится, покупатель платит копейки (рубли или несколько тысяч в месяц). Основное тело кредита выдается перед сдачей дома. Эта стратегия рассчитана на то, что в будущем ключевая ставка ЦБ снизится, и можно будет рефинансировать кредит под адекватный процент.
3. Рассрочка «Купи сейчас — плати потом»
Взнос 15–20% сейчас, а остаток (80%) — одним платежом перед сдачей дома. Промежуточных платежей нет. В чем тут выгода? Это идеальный вариант для тех, кто продает свою старую недвижимость или держит деньги на депозитах под высокие проценты (18–20%). Вы «бронируете» цену квартиры, ваши деньги работают на вкладе, а через два года вы закрываете долг или берете ипотеку на остаток (опять же, в надежде на снижение ставок).
Подводные камни
Важно помнить: часто при покупке в рассрочку стоимость квартиры выше, чем при 100% оплате или стандартной ипотеке (наценка может составлять 5–15%). Застройщик закладывает стоимость денег в цену метра. Однако при нынешних ставках по ипотеке эта переплата все равно выглядит математически выгоднее, чем 20% годовых банку.
Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development, комментирует ситуацию так: «Любая форма субсидирования кредитов, кроме льготных госпрограмм, подразумевает переплаты для клиентов. Но это не маркетинговая уловка. Клиенты осведомлены об условиях финансовых опций. Так, околонулевые взносы до момента ввода дома позволяют направлять средства на аренду жилья или даже накопить сумму для проведения ремонта в новой квартире после получения ключей. Особенно выгодными для покупателей являются беспроцентные рассрочки. Такие схемы действительно подразумевают фиксацию стоимости жилья и существенную экономию. Однако значительную часть стоимости квартиры приходится оплачивать в сжатые сроки, так что клиенты должны обладать стабильно высоким доходом или серьезными накоплениями».
Решаем с холодной головой
В нынешнем, 2026, году стратегия покупки выглядит так: если вы не подходите под «Семейную ипотеку», ваш выбор — длительная рассрочка с минимальными платежами. Это позволяет зафиксировать цену, спокойно копить деньги на депозитах и ждать, когда экономический шторм утихнет, чтобы перейти в ипотеку на нормальных условиях уже после получения ключей.
И не совершайте распространенных ошибок. «Иногда клиенты категорически не желают оформлять ипотеку и стремятся накопить всю сумму, чтобы избежать переплаты банкам. Однако это ошибочная стратегия, – предупреждает Ярослав Гутнов. – Недвижимость в РФ, особенно в Москве, дорожает с опережением инфляции. Даже хранение средств на долгосрочном депозите, как правило, не позволяет компенсировать темпы роста цен. Соответственно, оптимально копить на первый ипотечный взнос, а затем стараться досрочно погасить кредит. Впрочем, большинство клиентов именно так и поступают».
Читайте на МИР КВАРТИР
Также читайте:
Новостройки ближнего Подмосковья подорожали на 13% за год
Московские застройщики рассчитывают на региональных покупателей. Дождутся ли?
Ипотечный горизонт в 2026: высокие ставки и трансформация госпрограмм
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости