Рынок начал неделю с сильного статистического импульса: по оценке «Дом.РФ», в январе застройщики вывели на рынок 2,7 млн кв. м — на 42% больше, чем год назад. Четверть запусков пришлась на столичный регион (около 400 тыс. кв. м в Москве и 279 тыс. кв. м в Подмосковье), а портфель строящегося жилья на 1 февраля достиг 116 млн кв. м (+3% за год). На стороне спроса — рекордный для января объем выдач ипотеки: 426 млрд руб., что более чем втрое выше результата января 2025 года. Эти сжатые цифры одновременно подсвечивают оживление и расширение предложения в начале сезона.
Однако устойчивость этого разворота под вопросом: «Дом.РФ» прямо предупредил о рисках задержек строительства при сценарии, когда средняя ключевая ставка в 2026 году удерживается выше 13–15%. Высокая стоимость заимствований давит на процентные расходы девелоперов и может усилить потребность в реструктуризациях и сменах контроля над проектами, а также замедлить выдачу ипотеки и увеличить долю нереализованных лотов. На момент публикации ставка составляла 16%, что усиливает значимость предстоящих решений регулятора.
Государство тем временем наращивает «земельный конвейер» для частных инвестиций: правительственная комиссия передала «Дом.РФ» еще 37 га и свыше 47 тыс. кв. м недвижимости в 14 регионах. Из них 4,3 га — под жилищное строительство с градпотенциалом порядка 36 тыс. кв. м; после подготовительных процедур лоты выйдут на торги. Пакет включает и объекты культурного наследия, что расширяет спектр инвестпредложений, но повышает планку требований к покупателям.
Крупные девелоперы подстраивают финмодели под новую реальность. «Самолет» на созвоне с инвесторами сообщил, что просил не прямых вливаний, а субсидирования ставки; акционеры при этом «не планируют никому отдавать» пакет акций, подчеркивая, что обсуждаемое обеспечение по кредитам не предполагает смены собственника. Компания закладывает в бюджет больший резерв под штрафы за сдвиги сроков (три месяца против прежних двух) и планирует монетизировать часть земельного банка примерно на 9 млрд руб. Отдельный фокус — попытка вернуть долю в крупнейшем проекте ГК в Новой Москве («Квартал Марьино», 855 тыс. кв. м), перешедшем к Росимуществу по судебному решению. Совокупно это указывает на приоритизацию ликвидности и дисциплины графиков при сохранении операционного контроля над флагманами.
Кредитные риски также требуют внимания: по данным исследования «Циана» на базе статистики ЦБ, в 2025 году доля просроченной ипотеки в среднем по стране удвоилась — с 0,5% до 1% (объем — с 95 до 206 млрд руб.). Лидеры по уровню просрочки — Ингушетия, Дагестан и Тыва; в Москве показатель достиг 0,9%, в Подмосковье — 1,1%, в Петербурге — 0,8%. На фоне рекордной январской выдачи это создает для банков и заемщиков более узкий коридор толерантности к ставочным шокам и задержкам строек.
На рынке сделок с отдельными активами продолжилась реализация проблемных и исторических объектов: на повторные торги в Петергофе выставлена усадьба статского советника Ивана Хрущева XIX века с начальной ценой 69,2 млн руб.; победитель должен обеспечить сохранение статуса объекта культурного наследия. Лот иллюстрирует наличие нишевой ликвидности там, где сочетаются редкая локация и четкие регуляторные рамки.
В сумме вчерашний новостной фон показывает парадокс момента: раннее оживление спроса и ускорение запусков поддерживаются административными инициативами и ожиданиями смягчения условий, но сохраняются ограничители в виде высокой стоимости денег и нарастающих кредитных рисков. Баланс между государственным «подпиткой» земельного предложения и финансовой дисциплиной девелоперов станет ключом к тому, удержится ли январское ускорение в траектории всего года.
По материалам: РИА Недвижимость.
