Девелоперы и покупатели в ожидании перемен на рынке новостроек
В 2026 году рынок новостроек сталкивается с нехваткой предложения и ростом себестоимости. Девелоперы балансируют между дорогими материалами, ипотекой и сдержанным спросом, а дешевого жилья уже не обещают.
Фотография: Restate.ru
В последние годы рынок первичного жилья в России переживает не самые простые времена. Девелоперы оказались в ситуации, когда привычные механизмы сдерживания цен практически исчерпаны, а покупатели все чаще сталкиваются с реальностью: доступных по цене квартир становится все меньше. Застройщики вынуждены лавировать между растущими затратами, изменениями в ипотечных программах и осторожным спросом.
Рост без иллюзий: что происходит с ценами
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках за последние пять лет увеличилась более чем вдвое. Даже периоды экономической нестабильности не приводили к снижению цен - максимум, что наблюдалось, это замедление темпов роста. Главная причина - постоянное удорожание стройматериалов, земли, рабочей силы и проектного финансирования. С 2026 года дополнительное давление оказывает повышение НДС, что отражается на всей цепочке - от подрядчиков до конечного покупателя.
Девелоперы, по словам представителей BM Group development, уже не рассчитывают на резкие скачки цен, но и удерживать их на прежнем уровне становится все сложнее. В ход идут рассрочки, субсидии, акции - все, чтобы поддержать спрос и сгладить динамику. Прогноз на 2026 год - рост в пределах инфляции, 6–8%. Однако если денежно-кредитная политика смягчится, а отложенный спрос вернется, темпы могут ускориться.
Спрос, остатки и ипотека: баланс на грани
У застройщиков еще есть небольшой запас прочности за счет нераспроданных квартир, но он быстро сокращается. Как отмечают в компании «Железно», к концу 2025 года уровень распроданности снизился, а часть спроса сместилась на конец года из-за ожиданий изменений в семейной ипотеке. Пока ключевая ставка не опустится до 12–13%, спрос останется ограниченным, и девелоперы не заинтересованы в резких ценовых скачках. Прогноз - умеренный рост цен, синхронизированный с инфляцией и реальными доходами населения.
Впрочем, стабильность на рынке во многом иллюзорна. По мнению независимых экспертов, цены удерживаются за счет масштабных скидок и финансовых инструментов. Средняя стоимость квадратного метра в Москве в январе 2026 года достигла 464,5 тыс. рублей, а крупнейшие застройщики предлагают скидки до 26%. При этом реальный рост цен, если убрать все субсидии и акции, составляет 6–8% - примерно на уровне инфляции. Еще один нюанс: средняя площадь квартир сокращается, формально лот дешевле, но стоимость метра только растет.
Дефицит предложения и новые правила игры
Главный фактор, который будет определять динамику рынка в ближайшие годы, - это сокращение предложения. В 2025 году объем ввода нового жилья в России снизился на 12%, а в Москве стартов продаж стало минимально за десятилетие. Массовый сегмент за три года сократился почти в девять раз. Это создает отложенный дефицит, который проявится уже в 2026–2027 годах, особенно в комфорт-классе.
Покупательская активность начинает восстанавливаться после падения в первой половине 2025 года. В Санкт-Петербурге в январе 2026 года количество сделок с новостройками выросло на 46% по сравнению с прошлым годом. Люди, которые ждали снижения цен, возвращаются на рынок. Экономика страны демонстрирует умеренный рост, инфляция замедляется, а ключевая ставка постепенно снижается. Однако дорогая ипотека пока остается сдерживающим фактором, а себестоимость строительства продолжает расти. С января 2026 года повышение НДС до 22% добавляет еще 1,5–2% к затратам, а проектное финансирование подорожало до 16–18% годовых. По оценкам, к концу 2026 года разрыв между долгами по проектному финансированию и средствами на эскроу-счетах может достичь 62%.
Экспертные оценки и ожидания девелоперов
По прогнозам Trophy Assets, в 2026 году цены на новостройки в Москве могут вырасти на 8–18%, в Санкт-Петербурге - на 6–14%, а в городах-миллионниках - на 4–12%. В STENOY считают, что говорить о «дешевых» квартирах уже не приходится: в большинстве сегментов жилье давно стоит дорого, а драйверов для системного снижения цен не видно. Возможны локальные распродажи, но они не изменят общей картины.
Архитекторы также отмечают, что текущие цены оправданы с точки зрения финансовых моделей девелоперов. Снижение возможно только в случае масштабных кризисов и банкротств, но вероятность такого сценария крайне мала. Строительство остается стратегической отраслью, и государство готово поддерживать системных игроков.
По словам представителей ГК «А101», после отмены льготной ипотеки под 8% девелоперы сознательно сократили запуск новых проектов, и рынок не успевает наращивать предложение. Уже к концу 2025 года возник дефицит новых лотов, а рост себестоимости, подорожание рабочей силы и повышение НДС только усиливают давление на цены. Прогнозы по росту цен на 2026 год: 10–15% в среднем по стране, 15–20% в Москве, до 30% в отдельных проектах.
Скидки и субсидии: временное облегчение или ловушка
Все эксперты сходятся в одном: ресурсы для удержания цен практически исчерпаны. Скидки и субсидии - это лишь временная поддержка продаж, а не реальное удешевление жилья. Рост себестоимости, ограниченное предложение и постепенное восстановление спроса формируют новый ценовой коридор, ниже которого рынок уже не опустится.
Недвижимость по-прежнему остается способом сохранить капитал, а рост цен - отражением фундаментальных изменений в экономике и строительстве. Вопрос только в темпах и региональных различиях, но не в самом направлении движения рынка.
Кстати, ранее мы уже разбирали, как снижение ключевой ставки может изменить поведение покупателей и застройщиков. В одном из прошлых материалов подробно рассматривались ожидания участников рынка относительно возможного всплеска спроса на квартиры при смягчении условий по ипотеке. Подробнее узнать о прогнозах и советах экспертов можно по ссылке на предыдущую публикацию.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru