Ни для кого уже не секрет, что рынок жилья в России вошёл в фазу нестабильности: льготная ипотека закончилась, спрос адаптируется, строительство замедляется.
Эксперты и аналитические центры выделяют три возможных сценария развития ближайших двух лет — негативный, базовый и жесткий. Ниже — суть каждого и факты, которые за ним стоят.
🔻 Негативный — стагнация с локальными падениями
- По данным Дом.PФ, продажи новостроек в 2026 могут упасть примерно на 15% по объёму по сравнению с 2025 годом, а стоимость жилья в денежном выражении — примерно на 10%.
- Центральный банк отмечает, что номинальный рост цен в 2025 резко замедлился, а в реальном выражении — даже снижался, несмотря на инфляцию.
Что это значит для рынка:
- Спад спроса сохраняется.
- Девелоперы сокращают новые старты, чтобы не нарастить излишние запасы.
- В отдельных регионах цены и вовсе могут корректироваться вниз, особенно в сегментах массового жилья.
Реальный эффект: для покупателя это может означать переговорную позицию — предложения с большими скидками и более гибкие условия от застройщиков.
📈 Базовый — умеренный рост под влиянием ипотеки
- Эксперты «Сбера» и АКРА прогнозируют, что цены на новостройки в 2026 вырастут порядка 5–7%, подогреваемые постепенным снижением ключевой ставки и оживлением спроса.
- Аналитики ВТБ и Сбербанка ожидают рост ипотеки на 25–35% в 2026 году на рынке рыночных кредитов, благодаря более доступным условиям.
Следовательно:
- спрос начинает восстанавливаться за счёт рыночной ипотеки, а не льготной;
- предложение, хоть и ограниченное, начинает быстрее реализовываться;
- цены растут, но умеренно — близко к инфляции.
Пример: даже при умеренном росте ставки до ~10% в 2027 году динамика цен может ускориться ещё сильнее (до 10–15%), если спрос действительно восстановится.
⚠️ Жесткий — дефицит предложения + рост цен выше инфляции
Этот сценарий уже обсуждают аналитики Дом.PФ:
- спад строительства и сокращение ввода жилья создают условия дефицита к 2027 году — особенно в крупных городах и престижных локациях.
- при снижении ипотечных ставок до 10% или ниже спрос может резко вырасти, а предложения — не хватать. Это приведёт к росту цен в 2027 году выше инфляции — до 10–15% и выше.
Возможный эффект для рынка при этом сценарии:
- новые объёмы будут появляться медленнее, чем спрос;
- ликвидные квартиры станут еще дороже;
- доступность жилья снизится для широкого круга семей.
🧠 Экономика жилья в России больше не растёт автоматически из-за льгот. Рынок теперь зависит от: реальных доходов населения и рыночной ипотеки, способности застройщиков мобилизовать строительство и макроэкономической конъюнктуры в целом.
Даже умеренный сценарий не гарантирует доступности жилья для широких масс — но даёт почву для оживления рынка без криков о «взрыве цен». А самый жесткий сценарий подчеркивает, что без устойчивого предложения любые попытки «оживить» рынок могут привести к усилению дефицита и росту стоимости жилья быстрее инфляции.
👉 Какой сценарий вы считаете наиболее вероятным — и планируете ли вы сейчас покупать жильё, ждать дальше или искать альтернативы? Пишите в комментариях.