Рынок недвижимости за последние пять-шесть лет демонстрирует невероятный рост цен. Если цены в 20–50 млн ₽ на квартиры уже стали привычными, то некоторые предложения все равно шокируют. Например, студия 23 м² у застройщика за 18,5 млн ₽ в строящемся доме и без отделки кажется нонсенсом.
Текущий рынок студий, несмотря на сильный рост, считается не очень здоровым. Многие покупают такие объекты не для аренды, а с целью перепродажи. Есть риск, что вскоре эти покупатели столкнутся с трудностями при продаже и будут вынуждены годами обслуживать ипотеку, чтобы в итоге продать актив в лучшем случае по цене покупки. Возникает ключевой вопрос: кто купит такую квартиру на вторичке за наличные даже по цене застройщика — например, за 19 млн ₽?
При этом популярные агрегаторы не дают точной картины по вторичному рынку. Они служат скорее для ориентира, но не являются источником правильной оценки. Для анализа реальных цен вторичного рынка можно использовать раздел «Продано» на портале Домклик, где отражены объекты, проданные за последние 3–6 месяцев через этот сервис или ипотеку Сбера. Эти данные помогают трезво оценить ситуацию.
Вторичный рынок недвижимости — не такой «приятный и красивый», как офисы продаж застройщиков. Важно понимать его реальную стоимость, особенно если в будущем планируется продажа объекта. Именно поэтому Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, почему покупают новостройки, а не вторички.
Почему покупают новостройки, а не вторичку
Напоминаем, что предоставленная информация выражает мнение автора и носит аналитический характер, а все прогнозы и оценки не гарантируют фактического исхода событий.
С 1 февраля окончательно изменились условия по семейной ипотеке. Пока других изменений нет. Теперь семейная ипотека предоставляется одна на семью. Донорская ипотека осталась, хотя говорили о ее отмене, но найти донора стало сложнее. Это отдельный нюанс, который нужно обсуждать с ипотечным брокером. Если супруги в разводе, то право на семейную ипотеку имеет только родитель, с которым прописан ребенок, и подается заявление с использованием СНИЛС ребенка. Ребенок должен быть прописан у заявителя.
Если вы уже воспользовались семейной ипотекой, то второй раз сделать это не сможете. Например, если супруг взял ипотеку до 1 февраля, то супруга, даже находясь в браке, не сможет получить ее. В случае развода право также не возникает, потому что программа в семье уже была использована. Однако если после развода ребенок проживает с матерью, а ипотека была оформлена на отца, то у матери есть шанс получить кредит. Отец в такой ситуации права точно не получит. Вообще существует возможность снизить процентную ставку по ранее выданной семейной ипотеке. По этой программе ожидается еще много изменений, за которыми нужно следить. Для получения актуальной информации стоит обращаться в банк или к ипотечному брокеру. Кстати, в компании Smarent есть свой штатный ипотечный брокер, который помогает с одобрением ипотеки в различных банках.
Почему же в конце 2025 года люди идут в новостройки? По статистике создается впечатление, что все продается и покупается. Однако рост, который наблюдался, например, в декабре 2025 года, был в большей степени обеспечен за счет семейной ипотеки и спроса на квартиры-студии, а не за счет повышения общей доступности жилья.
Рассмотрим пример ЖК CITYZEN, стройка которого возобновилась. Цены на сайте застройщика выросли за год на 20-30%, что выглядит как отличная динамика. В офисе продаж, вероятно, говорят о том, как цены растут и будут расти дальше. Например, сейчас студия там стоит около 17 млн ₽. Если вспомнить старт продаж CITYZEN, то маленькие студии 18-20 м² продавались примерно по 8,5 млн ₽, побольше — около 10 млн ₽. Кто-то скажет, что это настоящие инвестиции. Но почему люди покупали эти студии? Покупатель, видя студию на сайте застройщика, часто не обладает полной суммой. У него может быть, например, 5 млн ₽ на депозите и доступ к семейной ипотеке на 12 млн ₽. Он видит возможность и решает купить объект. Или у человека есть 7,5 млн ₽, и он тоже может купить квартиру. На вторичном рынке за 12 млн ₽ ему, возможно, доступна лишь старая хрущевка, но он не может себе этого позволить, так как для рыночной ипотеки на 5 млн ₽ нужен платеж около 100-110 тыс. ₽ в месяц плюс страховки. А здесь, с льготной программой, — можно.
Покупатель рассуждает именно так, исходя из своего первоначального взноса. Это и стало причиной роста цен. В случае с CITYZEN рост цен произошел за счет двух факторов. Первое — возобновление строительства, что дало уверенность. Но основной фактор — это как раз семейная ипотека. Когда многие узнали, что условия программы будут скорректированы с февраля, все побежали покупать квартиры. То есть причина не в том, что люди разбогатели, а наоборот — у них нет денег на нормальную недвижимость, и они вынуждены купить ту же студию за 5 млн ₽ своего взноса или однушку за 7,5 млн ₽. Потому что есть льготные деньги, и кажется, что цены всегда растут.
Если посмотреть на график цен, то в какой-то момент студия стоила, например, 11 млн ₽, а сейчас — 17 млн ₽. Неподготовленному человеку кажется, что этот график будет и дальше расти вверх. Но мы понимаем, что этого не будет. Покупают же потому, что работает формула: 5 + 12 = 17. То есть есть 5 млн ₽ и льготная система.
Второй момент — аренда в некоторых районах выше, чем ипотечный платеж по такой сделке. Например, если CITYZEN строится в районе Тушино, то можно взять для сравнения уже сформированный район «Спартак». Квартиры-студии там сдаются примерно за 75-77 тыс. ₽, а некоторые апартаменты — за 60-65 тыс. ₽. А ипотечный платеж по льготной программе может составлять около 72 тыс. ₽, из которых примерно 11 тыс. ₽ — это тело долга. То есть квартира фактически сама себя покупает. И люди идут и покупают такие объекты недвижимости.
Кстати, реальную оценку мы всегда даем в своих отчетах Smarent. Если взять, например, статистику Smarent по студиям, то можно увидеть: студия в ЦАО сдалась за 70 000 ₽ (правда, за 22 дня), а на Руставели — за 68 000 ₽. То есть действительно большое количество людей покупает квартиры-студии, имея небольшой капитал, именно по той причине, что они могут купить объект, и в перспективе их ипотеку будет оплачивать арендатор.
Однушки, конечно, сейчас чуть подорожали, но, как видно, средний срок экспозиции объектов все равно вырос. В компании Smarent он был где-то 7-8 дней, а сейчас ближе к 14 дням, потому что спрос на аренду снизился. И средняя стоимость аренды тоже снизилась — год назад она была почти 90 000 ₽.
К чему это все: когда вы покупаете объекты недвижимости, нужно учитывать, что аренда — величина гибкая. Она может меняться и не растет постоянно. И если кто-то говорит: «А вот в CITYZEN эти студии сдадутся, их сдадут в 2027-2028 году, и вы будете сдавать свою квартиру в 2028 за 100 000 ₽», то стоит задаться вопросами «почему?» и «зачем?». На самом деле люди часто верят таким сказкам просто потому, что хочется верить и как-то оправдать свой выбор.
Так почему же люди покупают новостройки по высоким ценам? Первая и основная причина — использование льготной ипотеки. Для многих актив в виде квартиры важнее, чем 5 млн ₽ на депозите. И таких покупателей, поверьте, много. В этом нет ничего плохого. Второе — это реальный актив, долгосрочная инвестиция. Потенциальная арендная плата может быть выше ипотечного платежа, как мы уже обсуждали. Третье — это безопасность и удобство. Никаких сложных сделок. Купил у застройщика онлайн — и все прекрасно. Самый важный момент для многих — не нужно сразу вкладывать деньги в ремонт, меблировку или обслуживание квартиры.
Для покупателей выбор новостройки вместо вторички часто комфортен тем, что при покупке на вторичном рынке нужно сразу делать ремонт, платить коммуналку, налоги. А здесь купил — и ждешь сдачи, например, до 2028 года. Еще три года есть, чтобы подкопить на ремонт. Откуда возьмутся эти деньги, человек не знает, но кажется, что через три года жизнь и экономика станут лучше, и все как-то сложится.
И самый важный момент, почему люди покупают новостройки дорого, — это вера в постоянный рост стоимости актива. Они, например, открывают индекс, видят, что первичный рынок растет, и думают: «Значит, моя студия тоже вырастет». Но это не так. Индекс, например, от Дом.рф, показывает рост цен на первичном рынке недвижимости — и все. А по какой реальной цене можно будет продать объект на вторичке, индекс не отражает. По факту, такой индекс чаще всего собирает данные с сайтов застройщиков, и только.
Вывод
Главный вывод в том, что правильная аналитика требует как можно больше информации. Нельзя обманывать себя. Если вы покупаете квартиру и не хотите смотреть на вторичку — нужно себя пересилить и действительно посмотреть, что там происходит. Однако разница в цене — это не повод автоматически отказаться от покупки новостройки. Ваши цели, задачи и условия покупки важнее. Нам эта разница нужна, чтобы понимать: мы покупаем выше рынка, ниже или по его цене. Это очень важно.
При покупке новостройки критически важно оценивать вторичный рынок — и с отделкой, и без. И стоит помнить, что ремонт за миллион рублей не сделать, либо он получится дешевым и никому не нужным, как мы видели на примере ЖК «Символ». Проблема в том, что на вторичном рынке очень мало информации о реальных сделках. Поэтому ваша задача — найти своего эксперта, свой «Smarent», который будет давать вам настоящую информацию о том, что происходит на рынке, а не красивые графики вечного роста.
Факт остается фактом: большое количество новостроек продается дороже своей реальной стоимости. И большое количество новостроек переоценено относительно заявленного класса: выдают комфорт за бизнес, бизнес за премиум. Покупка недвижимости должна основываться на личной стратегии. Нет крайности: только первичка или только вторичка. Нужно смотреть все данные, анализировать вашу стратегию и только потом принимать решение.
И самое важное: оценка квартиры важна не в момент покупки, а в момент продажи. Если вы уже купили что-то дорого — ничего с этим не поделать. Бывает, что активы год или больше не меняются в цене, особенно на вторичке. Меня, как инвестора, не волнует стоимость актива в процессе, пока он строится или сдается. Меня волнует стоимость на входе (условия, взнос, рассрочка) и на выходе — то есть в тот момент, когда я приму решение продавать. Поэтому очень важно покупать квартиру с оглядкой на то, когда вы планируете ее продать. Какой, на ваш взгляд, будет рынок недвижимости в это время? В каком жилье люди захотят жить тогда? Задавайте себе эти вопросы — и только после этого принимайте решение, не зацикливаясь на одной крайности.