📍Рестарт проекта АУРА от Застройщика Мангазеи.
Последний год очень вяло шли продажи в проекте Мангазея на Тульской, и вместо того, чтобы корректировать цены, застройщик принял решение доработать объект, подняв его до уровня Премиум.
Продажи в конце 2025 остановили и возобновили 1 февраля.
Только после сдачи объекта станет понятно, насколько это удалось. Но справедливости ради, в ЖК Интонация Мангазея уже проделывала этот трюк. И весьма успешно.
📍Расположение: ЮАО, Даниловский, 7 минут пешком до м. Тульская
🏗Застройщик: «Мангазея»
▪️Класс ЖК: Премиум
▪️Отделка: без отделки
▪️Квартир 916 шт.
▪️Машиномест 563 шт.
▪️Высота потолков от 3,16 м
🔑Ключи - 30.06.2028 г.
В инфраструктуре проекта:
🟡Двухэтажный ресторан авторской кухни с летней верандой
🟡Современная медицинская клиника
🟡Частный детский сад
🟡Бизнес-центр класса А
Доработано:
🟡Трехуровневая концепция благоустройства
🟡Гранд-лобби
🟡Бьюти-рум с местами для маникюра и массажа
🟡Детская комната
🟡Спортзал со студией для тренировок
🟡Переговорные
🟡Акустические кабинеты
🟡Сервисная комната
Инженерия и сервис:
🟡Центральное кондиционирование.
🟡Пятиступенчатая система очистки воды.
🟡Бесшумные премиальные лифты Mitsubishi (нынешний стандарт для этого сегмента).
🟡Круглосуточная консьерж-служба
🟡 Беллмен-сервис.
Судя по рендерам проект планируют существенно доработать.
💵Текущие цены :
Евро 2 комн. кв от 39,5 м2 - от 38.4 млн. ₽
Евро 3 комн от 57,8 м² — от 50,3 млн. ₽
Евро 4 комн от 86,4 м² — от 71,4 млн. ₽
Скидка при 100% оплате и семейной ипотеке до 15%.
Есть рассрочки, в том числе с платежами 100 000 рублей в месяц.
Стоимость в сделках декабрь 2025 ~ 637 тыс.м2
Cтоимость с учетом скидок февраль 2026 ~ 750-760 тыс. м2.
Локальные конкуренты ЖК Дом 7 Даниловский (Премиум)
Цена у Застройщика на хороших этажах ~ 1 млн. м2(White box)
Донской олимп от ЛСР (бизнес класс 2017 год)
Евро-2 комн. на вторичке ~0,8-0,9 млн./м2 (отд.)
Евро - 3 комн. На вторичке ~ 0,75-0,9 млн.м2(отд)
Residence Hall Шаболовский (Премиум 2023 года)
Средняя стоимость 1-1.1 млн. м2
Цены в проекте Аура кажутся запредельными, пока не посмотришь на стоимость конкурентов в локации. А она сейчас не дешевле, чем район Павелецкая.
Плюсы проекта:
🔤Хорошая доступность до центра
🔤Потенциально хорошее наполнение проекта
🔤Коэффициент машиномест - 0,61
Минусы проекта:
❌ Окружен активными дорогами
❌ Отсутствие зеленых зон.
❌ небольшая площадь благоустройства
❌ Мало видовых квартир
Проект доработан, но и стоимость квартир выросла более чем на 10-12%. Динамика продаж в 2025 году слабая - в среднем 6 квартир в месяц (необходимо 16-17).
▪️Для инвеста: не вижу серьезных точек роста в локации, но на лицо низкий спрос на проект в 2025 году и потенциально низкая ликвидность. Если так же будут буксовать с продажами, вероятно, прийдется все таки откатить цены процентов на 10 пониже.
▪️Под аренду по текущим ценам ниже 5% годовая доходность тоже сомнительно.
▪️Для жизни. Если у вас полная оплата, на ключах, проект вполне может быть интересен по ценам от физических лиц.
